买房却办不了房产证——开发商代收契税不上缴带来的隐痛

本文作者：吴欣荣

引言：手拿判决书、合法买房却十年无证

2012年，某房地产公司出售商品房并代收了契税，但此后其并未将代收契税上缴税务部门，也未协助购房人办理不动产登记。2021年购房人起诉开发商，法院判决后执行过程中，不动产登记中心回复称案涉房产未缴纳契税，不符合不动产登记办理条件，案件未能执行。2023年，在检察机关的监督下，开发商终于缴清相关契税办理了不动产登记。

近年来，开发商代收契税引发的争议层出不穷。以上案例中，相关购房人虽然经历十余年波折，但好在最终开发商缴纳了契税并办理了不动产登记。但实践中更多的购房人可能会面对更加严酷的事实，开发商往往已经无力缴纳契税甚至已经失联或破产……

一、开发商代收契税后不上缴的后果及风险

开发商代收契税后，如果将相关款项挪作他用，到具备办证条件时没有能力缴纳契税，则无法为购房人办理不动产登记。此时，购房人面临的风险通常包括：

1.由于开发商未缴纳契税，导致购房人无法办理不动产登记，即使购房人通过民事诉讼要求开发商协助办理不动产登记，也无法强制执行，除非购房人自行垫付资金缴纳契税。但购房人缴纳契税后，往往难以取得开发商返还的代收契税，损失难以弥补。

2.开发商通常已经陷入债务危机，存在较多的诉讼、被执行案件，由于房屋还在开发商名下，会有被开发商债权人查封、拍卖的风险。尽管购房人可通过执行异议程序维权，但需要投入巨大的时间、经济成本，且面临证据不足等导致的诉讼风险。

二、开发商代收契税后不上缴的，购房人如何维权

根据我们办理相关案件的经验，我们认为可以从如下几方面着手，根据不同的情形采取对应措施，以尽可能降低损失：

1.如果开发商还有能力上缴契税并协助办理不动产登记

第一，时间方面，应当尽快采取措施要求开发商履行义务。如果拖延时间过长，开发商自身经营状况发生恶化，或者由于其他购房人维权，都有可能导致开发商支付能力下降，无力继续为其他购房人缴纳契税和办理不动产登记。

第二，维权方式方面，可以自行与开发商协商，也可以选择发送律师函或提起民事诉讼的方式。如果自行协商无果，建议聘请律师采取法律手段维权。我们曾经办理过一个案件，发送律师函后开发商就主动启动了办理流程，一个月左右购房人就取得了不动产登记证书。当然，发送律师函或起诉，最终能否取得不动产登记证书，最关键因素在于开发商的支付能力，但也正是基于这一原因，购房人通过法律程序维权越早越好。

2.如果开发商已经丧失或可能丧失支付能力

第一，时间方面，更应该抓紧时间启动维权措施，任何观望或懈怠都有可能导致错过有利时机。

第二，维权方式方面，如果开发商临近破产或其履行能力明显不足，为了尽快取得房产证，可考虑自行向税务机关缴纳契税，办理完毕不动产登记手续，再另行向开发商主张返还代收的契税。也有的购房人尝试先起诉开发商返还代收契税及办理不动产登记手续，拿到生效判决后，在执行程序中争取通过自行缴纳契税的方式办理完毕不动产登记手续，再申请执行开发商应返还的契税。很多购房人担心自行缴纳契税后，无法从开发商处拿回已经支付的契税，会有一定损失，但毕竟契税损失与房屋不能办证甚至有可能被查封拍卖的风险或损失相比更小一些，在有能力支付契税的情形下，也是一种选择。但是需要注意的是，上述维权方案仅可作为参考，并非解决此类问题的万能公式。一方面，购房人不宜盲目自行缴纳契税，还应当提前核实清楚不能办理不动产登记的原因是什么，如果还存在开发商未缴纳土地出让金、未办理大证等其他原因，即使购房人缴纳了契税也无法办理相关手续；另一方面受限于案件承办法官、不动产登记部门的相关要求，具体的解决方案需根据不同案件的实际情况确定，以便于能最大限度维护购房人的合法权益、尽可能降低购房人的损失。

三、不缴纳契税无法办理房产证的原因

根据《中华人民共和国契税法》，转移房屋权属应当缴纳契税，纳税义务人为购房人。第十一条还明确规定：“纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”因此未向税务机关缴纳契税、不能提供契税完税凭证的，无法办理房屋权属登记。

四、开发商是否有权代收契税

1.开发商没有法定的代收扣缴义务

我国现行法律法规并未规定开发商负有代扣代缴、代收代缴税款义务。开发商在没有税务机关的委托下代收契税，属于购房人与开发商的民事委托行为。

2.部分省市明确禁止开发商代收代缴

由于实践中广泛存在开发商代收契税等费用后挪作他用最终无力上缴税务机构导致无法办理房产证的情形，购房人取得胜诉判决后也无法执行，成为一大难题。因此，部分省市已经明确出台规定禁止开发商代收代缴契税等费用。

以北京为例，2021年4月7日北京住建委发布《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》，内容如下：“一、在新建商品房交易过程中，应由购房人缴纳的契税和住宅专项维修资金，购房人应自行缴纳，房地产开发企业不得代收、代缴。二、房地产开发企业不得将代收购房人应缴契税或住宅专项维修资金，作为商品房销售和交付的前置条件。三、购房人缴纳契税或住宅专项维修资金，确需要代办的，可委托开发企业或第三方办理，但相应款项不得转入开发企业或其它第三方账户。四、购房人自行缴纳契税、住宅专项维修资金，按本市有关规定办理。五、各区住房城乡建设主管部门应及时排查辖内已代收契税和住宅专项维修资金项目，已具备缴纳条件的，责令开发企业立即向有关部门缴纳；暂不具备缴纳条件的，应退回购房人或转存入属地政府指定的代收资金监管账户，待具备缴纳条件后及时通知购房人办理缴纳手续。”