现在上海新房房价，起伏越发明显

已经好久没有看到这样的光景了

许多画面甚至让人有种一下回到五年前的感觉

就在上个月，上海楼市一口气出了九个日光盘，这件事放在前两年根本无法想象

（数据来源：网络整理，仅供参考）

甚至是一天之内，出现了三个楼盘日光，杨浦滨江的保利海玥外滩序BUND98，223套房源当日全部清盘，普陀桃浦的润雲金茂府也同样上演当日售罄场面

最火的要数来自浦东新杨思的翡雲悦府，继首开成功刷新今年上海新盘最高认购数之后，热度一直持续，以超过300%的认购率再次创造热销

这是热销，当然我们也没忘了郊区还存在大量的滞销楼盘

这就是如今上海楼市呈现出来的割裂样貌，也因此带来如今价格端的诸多讨论

比如

刷新上海房价天花板的项目居然是ta？

外环外卖8万/平这个盘甚至还觉得“便宜”了？

怎么不知不觉，上海内环新房就进入了20万+时代...

这些现象的出现，让人感慨这座城市的天花板似乎没有上限

当这些数据和现象串联起来，让人不禁感叹

今年上海房价的走势，真的有点神奇了

01

回顾上海这五年来的新房市场变化，有点出乎意料

也是一路见证了上海楼市新房价格从2020年的五字头，一路上涨到了今天的八字头

（数据来源：AUR 投资分析平台）

如果把这个曲线和二手成交均价做对比可能更加的直观感受到分化

上海二手成交均价一直下跌，新房成交均价却一直上涨

可能未来的趋势就是，这两个赛道的池子各自诉求会更加明显

二手房获得性价比，一手房获得品质

而你有没有关注过

上海一手房，这五年来个区涨幅最快，哪个区居然还跌了

我拉出数据来也是有点惊讶

（数据来源：AUR 投资分析平台）

在这五年中，徐汇成为了全市新房涨幅最高的地方，考虑到徐汇区这两年还不断地在进行着城市更新

可以断定，徐汇新房还会一直领涨市区，最近东安一二村的地块就以全球总价地王的价格拍出，住宅部分楼盘价达到13.5-13.7万/平，高于潮鸣东方当初楼板价

未来的新房网签备案可能会高达20万+/平

而徐汇区最大的优势就在于成片拆迁带来的成片开发土地，这在几近饱和的黄浦、静安几乎是遥不可及的事

五年前，徐汇区供应的新房均价还在11-12万/平上下徘徊，如尚海湾豪庭、融创徐汇滨江壹号，而今年徐汇滨江的新房价格被绿城潮鸣东方直接拉高至均价19.6万/平

（数据来源：AUR 投资分析平台）

也因此徐汇整体新房价格五年来涨幅达到了64.9%

而普陀五年来的新房价格居然还跌了8.7%，我查看了2020年普陀的新房供应，当年一口气拿出来六个9万+高端盘

（数据来源：AUR 投资分析平台）

而今年普陀的新房相比五年前，除了越秀苏和和樾府之外，没有均价10万+/平以上新房供应

（数据来源：AUR 投资分析平台）

而在郊区中，新房价格一直比较稳定的地方是崇明，几乎五年来价格就没有波动的崇明新房，还有青浦也比较稳定

而把时间线拉短，一年之内，浦东新区成为了新房涨价最高的地方，上涨了22.3%

而奉贤的价格，则下跌了13.3%之多，原因是奉贤减少了新房供应，整体均价无法拉高

纵观五年数据，可以看到，今年在上海，并非只有一二手房价走向了分水岭

在新房这个领域，上海各区和环线之间，也逐步走向了价格分化阶段

其中，浦东、徐汇是近五年上海新房崛起最为强势的区域

所以，如今看不懂的上海房价，则要从这两个区，开始说起

02

长三角最贵的新房，来自浦东世博滨江

新房单价天花板30万+/平的价格，诞生在上海，并不让人感到意外

但比较意外的是今年浦东滨江新房价格，对浦西滨江的全面超越

率先进入上海新房30万+/平均价行列的两个项目，都来自浦 东

一个是去年浦东陆家嘴滨江的滨江凯旋门，其19幢的顶楼产品，单价30.22万/平，是上海首个突破30万加的一手房

而最近取证的保利世博天悦，在其3号楼王位置的顶楼1902，出现了约30.27万/㎡的单价

这是个创造历史的数字，超越了去年的滨江凯旋门，甚至比翠湖六期顶复最贵的那套还要高出约2万/㎡

（数据来源：网络）

可以看到浦东滨江豪宅强势的价格崛起

之前我们做过一个选题，《上海滨江开发机会还剩不到两成》

当时统计了外环线以内的滨江段还有多少开发机会，得到一个数字：16%

而上海内环线内及其附近的滨江段

也就是未来上海房价最高的地方，开发机会已经很少很少了

唯一仅存的滨江涉宅地块，也就是徐汇长桥的2幅和浦东洋泾板块的2幅

对这个城市来说，未来拥有滨江资源景观的新建商品房，机会越来愈少

上海这座城市最好的资源集中于一线滨江，浦西内环滨江带的开发机会趋近于零

因此在稀缺属性的推动下，仍有开发机会的非核心滨江段，价格逐步推高

03

外环外的唐镇，今年新房卖到8万了

6月7日，上海官宣了又一批新房的入市，又带来部分板块新房价格的上涨

（数据来源：网上房地产）

海上清和玺洋房比前期高层上涨1.42万/㎡、中海云邸玖章上涨8600元/㎡、上海壹号院上涨4000元/㎡、康定壹拾玖上涨2000元/㎡，宝山金茂棠前上涨2080元/㎡...

其中被讨论最多的，要数来自唐镇保利天奕的8万单价了，这是第一次唐镇新房价格突破8万/平

这个价格放在上海外环外板块里，也是佼佼者

一种声音是

作为外环板块的唐镇，这个价格卖得贵了

去年唐镇新盘安高申宸院、浦发唐城五期的联动价还在7万出头，今年就上涨了6000元/平，属实让人感到措手不及

另一种声音则相反

如果细看保利天奕的位置，其距离2号线唐镇站更近，且对比周边二手标杆接近10万/平的挂牌均价

距离地铁商业更近的保利天奕，8万出头的价格，依然对张江的码农们，还有着相当大的吸引力

根据网络收录，上海规划内的产业园区中，浦东的产业园是最多的，甚至是松江和闵行的总和

而张江就是浦东围绕着板块和产业联动，势能最大的地方，但住宅地块太少

类似张江此类产业园客群的特质，符合大部分城市中产的购房逻辑，离公司要近，因此产业外溢永远在浦东这种以产业驱动的地方存在

而推动着这五年唐镇房价从21年融创未来金融城的6字头到如今保利天奕的8字头的房价上涨的逻辑

新杨思和北蔡今年都拍出了板块地王，这两个板块位于浦东中环，北蔡距离张江产业园更近，新杨思则是被前滩CBD辐射

因此两者周边都有存在大量的中产购房需求

未来北蔡和新杨思都还有土地仍未开发， 浦东中环的价格，也会由这两个地方突破

产业发展带动城市骨架和配套完善，就这样一步步地推高唐镇和未来浦东其他板块的房价

04

但比较令人惊喜的是那些，单盘品质驱动带来的房价上涨

不管是土拍溢价率的放开，还是房地联动限价的取消，让上海楼市正在进入靠单盘品质提升带来的房价上浮

那些品质好，价格贵的房子热销，我想应该才是当下对于这座城市楼市最好的信心提振

因为我们能够清晰的看到，仍有足够多的客户在为好房子买单

比如，最典型的案例就是绿城潮鸣东方

不看江，也不在内环内，加上又是迷你地块，却硬靠着绿城口碑和产品力创新的框架结构吸引了富豪们的注意

而这个并非头排看江的的产品，却突破了徐汇滨江目前房价的天花板，还卖得又贵又好

当然，最让人惊喜的还有保利世博天悦，这个项目团队曾几次实地踩盘，它的位置也并非传统核心滨江

但拿出低密洋房规划以及围绕着打造静谧滨江生活理念规划的时候，还是惊艳了眼球

我们就看到这些并非大家认为的传统核心滨江段，凭借差异化的产品定位和品质提升，依旧能创造销售奇迹

宸嘉龙华项目的叠墅规划、曹家渡板块的康定壹拾玖、刷新虹口瑞虹新城板块地价的金茂璞元、浦东新杨思的华润翡雲悦府...

也都拿出了片区扛把子的品质，由这些产品来定义整个板块甚至城市的价格天花板，也属实合理

这是上海新房对于板块房价重新定义之后，我们看到这座城市也在兑现一个个单盘主义作品

05

最后，我们回头再来看看今年上海新房价格

就会明显感受到2025年的上海内环建立起了这座城市未来房价的新格局

1、20万单价在上海内环的存在感越来越强

或许将会是下一个时代进入内环的门槛

今年内环内已经有多个新盘项目进入20万单价时代，内环边也在冲击18万，比如徐汇龙华

（数据来源：网络整理）

而我这里还没有统计完全，南京西路的静安城投地块楼板价16.3万/平，预计售价也在20万/平左右，还有石门一路的东斯文里、东安一村地块

以及商改住的苏河湾32街坊地块，也都有可能突破20万/平的价格..

上海内环内新房正在20万单价时代，不是点状现象，而是大势所趋

位置示意图

2、浦西中环价格来到14万单价时代

中建玖合在大宁的新项目，中建玖上琅宸，预计售价16万/平

大华在大宁拿下地王项目，目前规划已出是高层+叠墅的组合形式，叠墅部分单价也预计会在 15-16万/平，和樾长宁售价预计14万+/平...

3、上海郊区的新盘还会持续承受库存压力

上次我们还做了个选题，《上海什么样的新房比较难卖》，其中上海外环外新房库存套数的比例占比高达全市的近80%

这样的去化速度也确实支撑不起价格的上涨，所以昨天出的新闻也佐证这一点

上海收购商品房的第一枪，就在外环外的闵行南部打响

最后说一句，上海房价的神奇，还不止如此

就像你永远也猜不透，这座城市的购买力

上限和下限能够同时存在，两者差距能够大到什么程度

以上为正文，来自乔不丝

这是真叫卢俊公众号的第6114篇原创文章