航拍！海珠新中轴旧改发狠，学校、产业园都拆了…

开挂了！海珠旧改全面跑出广州“MVP”速度。

甚至在旧改中牵连甚广，涉及民生、经济利益，以难啃著称的学校、产业园等，也陆续开始拆迁了。

比如广州纺织服装职业学校已拆除部分教学楼；客村片区的华军科创谷、新泉文化产业园、金帆工业区等，已围蔽准备开拆。

楼市君梳理了下，海珠新中轴学校、商业街、产业园、商业街、住宅社区都在拆了。

从地图上看，一场横贯6公里的旧改拆迁，已经在海珠新中轴上全面铺开。

｜广州楼市发布 制图

壹

昨天，楼市君实探多个旧改现场，发现海珠新中轴改造，已密集进入实质性“开拆”阶段。

在拆和即将开拆的地块，正在快速增加，很多征收地块的进度，几乎一天一变。

｜广州楼市发布 制图

比如近日，广州纺织服装职业学校地块，最近开始进入轰轰烈烈的“拆迁时间”。

截止到目前，纺织服装职业学校已全面清空，地块内的部分教学楼已经被拆除了。

｜广州纺织服装职业学校航拍

｜广州楼市发布 摄

不仅如此，同在客村片区的创意园、产业园、商业街区，目前也推进的热火潮天。

今年3月最先开拆的新港商业城，现在已被夷为平地，未来它将作为海珠新中轴的绿地景观带。

｜新港商业城实拍

｜广州楼市发布 摄

还有华军科创谷、新泉文化产业园、金帆工业区等，园区内的厂房和商铺，现在已经清空，只剩下沿街零星商户在营业。

｜广州楼市发布 制图

楼市君现场看到，几个园区内都挂满了旧改标语和改造公告，出入口也被围了起来。

听一些街坊说，很快这里也会有钩机进场。

｜海珠新中轴旧改部分拆迁点实拍

｜广州楼市发布 摄

另外，一些旧厂宿舍的员工社区，目前进度也很快。

比如4月份刚贴出征收公告的赤岗地段烟厂宿舍，目前签约率已经高达88.46%，预计不久后就会围蔽拆除。

不单征收动作最多的客村片区，包括康鹭旧改、三滘片区华南鞋城、南洲片区四建宿舍等，今年也都有密集拆迁动作。

像康鹭旧改3月底，对原恒业丰针车城、康盛纺织城等7个大型批发市场启动清拆。

加上去年开拆的2个地块，意味着康鹭旧改首期9个地块，全面进入拆迁“加速期”。

｜康鹭旧改实拍

｜广州楼市发布 摄

另外，三滘片区的华南鞋城1、2号地块，现如今已拆的七七八八。

｜华南鞋城地块航拍

｜广州楼市发布 摄

从这里可以看出，海珠中轴旧改今年是一月一小步，三月一大步。

速度上，越来越有推背感了。

贰

按照规划，海珠新中轴旧改主要分为7大区域，涉及6个城中村、8个旧城及20个旧厂。

旧改范围南北长约6公里左右，基本覆盖了海珠整个中部地带。

｜广州楼市发布 制图

作为广州首批钦定的4个旧改做地片区，海珠新中轴旧改其实起步不算太早，它在去年才开始挂牌做地指挥部。

但对比其他3个做地片区，海珠新中轴其实很有点后来居上的味道。

要知道，目前其他3个做地片区，大部分还处于征收、签约初期，反而是海珠新中轴，率先步入了集中开拆时间。

这相当于是在“两倍速”快进。

｜广州楼市发布 制图

那么，海珠的改造进度条，为什么能拉的这么猛？原因其实有3个：

一方面，补偿力度相对较大，村民/居民的积极性高。

目前，海珠新中轴片区的补偿方案，主要分为货币补偿、产权置换和房票三种方式。

而在补偿力度上，海珠明显“氪金”了。

拿国有土地的弃产补偿为例，目前最高可补6万/平。

像海珠的客村花园东、赤岗西路段的部分国有土地，就是如此。

楼市君纵向对比了下，6万/平的补偿标准，在广州11区旧改中，属实是天花板的存在，比聚龙湾、坑口5.6万/平的补偿还要高出4000元/平。

｜广州楼市发布 制图

至于村民的集体土地补偿，标准则在1.5-2.5万/平左右。

同样比天河柯木塱、凌塘村0.8-1.6万/平的补偿更高一些。

尤为值得一提的是，康鹭旧改这几天出炉了正式补偿方案，对比初版，标准也有所升高。

像村民弃产原来方案只有1.25万/平，现在则提高到了2.5万/平，而非村民弃产则从6000元/平，涨至最高1.68万/平。

｜广州楼市发布 制图

在这种“钞能力”作用下，海珠的旧改签约、搬迁周期，普遍压缩的很短。

从征收公告发布，到签约，再到开拆，几乎也就1-2个月时间。

另一方面，旧改资金到位速度也很快。

比如前段时间，客村的烟厂宿舍业主，签约没多久就被曝收到了第一批拆迁款。

还有去年1月，海珠新中轴片区刚启动没多久，就成功获得了国家首批城中村专项借款。

这反映出两个问题：

一是官方对于海珠新中轴的旧改，决心和力度都很大。

二是片区改造“现金流”雄厚，子弹充足，不用担心拆迁款、临迁费等难题，这给村民、业主带来了坚定的拆迁信心。

从而在一定程度上，加速片区改造速度。

｜海珠新中轴拆迁实拍

｜广州楼市发布 摄

最后，海珠的拆迁模式，主要以小步快跑，目前小体量地块占多数为主。

从目前看，海珠新中轴片区内，进入开拆的地块虽然不少，但大部分属于小地块。

即便是将拆的一些住宅楼，也主要以单体楼或小社区为主。

包括合作改造的康鹭旧改，目前动工的9个地块，占地其实也只有整个改造范围的12%左右。

简单而言就是，目前海珠新中轴旧改，还只是开胃小菜。

｜康鹭旧改航拍

｜广州楼市发布 摄

而伴随着旧改的深入，接下来那些大地块的改造，也会慢慢提上议事日程。

并且，在前期地块的示范效应下，整个海珠新中轴的改造，速度大概率还会再继续提升。

当然，更为重要的，还是随着改造推进，海珠新中轴的断面会被全面打通。

到时从广州塔，到客村，再到海珠湖、海珠创新湾，将会连成一片。

｜海珠新中轴航拍

｜广州楼市发布 摄

甚至，完全改造后的海珠新中轴，将新增约60-70万方新产业空间、约107万方商业及办公空间等，直接带动5.22万的就业人口。

如今，海珠新中轴旧改如火如荼开拆，标志着海珠这一轮造城，已经拉开了序幕。

拆出一个新海珠，正在走进现实。