2025年的商业圈安静了很多，这可能是个好事情！

2025年，感觉商业圈沉寂了不少。

回顾一下，从O2O、体验式、新零售、大数据、IP化、元宇宙、二次元，Z时代、ESG、文化商业、非标商业……………，十年来，商业行业保持了每年至少一个新名词新概念的节奏。

但今年走到了一半，似乎还没有什么新词出现，忽然间大家都显得有些矜持。

让人都有些不习惯了！

这也可以理解，大部分商业人看着财务报表，都有些黯然神伤，也确实没有心情再琢磨什么的新的故事了。

这可能是件好事，商业地产的过去十年，走过了热烈、喧嚣、浮躁，似乎在慢慢的回归平实与本质。

1 长期主义来临

国内的商业地产，早期一直走的是房地产逻辑。

很多商业项目，盖成后能卖就卖了。不仅商业街区可以卖，就是盒子也可以分开了卖，所有的政策都是为了销售服务，为此还有衍生出了一系列模式，例如售后返租。

简单来说就是把商铺卖给你，然后你也不用管，后面每年收租金就行，而且这个回报率高的吓人，从8%到10%都有。

当然这么好的铺子，价格贵一点都可以理解的对吧？

至于这个回报能给多久，主要是看运气，项目公司盖完房子，包租合同签给管理公司，管理公司几年后万一经营不善倒闭了，剩下的租金就靠自己收了。

但你也别埋怨，好歹商铺还是在的。

这种模式之下，商业的运营简直是泥沙俱下。

曾经有一个说法，叫做“一铺养三代！”卖个商铺，旱涝保收，一次投资，终生受益，甚至还能传给后代，你看，多么美好的事情。

后来很多买了商铺的既租不出去，也转手不了，每月还要付贷款，这个说法就变成了“三代养一铺！”

曾经某知名房企在上海近郊开发了数条商业街，营销总监聊起售后收益时，面很不好意思的说：“不少投资者买的几百万的商铺空置在那里，基本实现了一铺消灭一个中产阶级。”

直到统一持有型购物中心成为了开发的主流，这种现象才得到了一定的改变。

但是不是由此就可以说商业地产进入了长期主义时代？还很值得商榷。

所谓长期主义，是在战略决策中优先考虑长期价值、可持续发展、用户资产积累、品牌信任建设等的商业哲学。简单的说放弃追求短期效益，更看重“时间复利”。

从最早一批进入的港资与外企，到后来的华润龙湖，都属于注重长期主义的典型。

但并不是把物业放在手里不卖，就叫长期主义的。

举个例子，长期主义战略中，任何时候客户价值应该是放在首位的事情。

但是我们的很多购物中心，对于客户服务大多抱有“基本过的去就行”的策略。

很多商场的工作人员站在那里面态度矜持，气质冷峻，猛一看上去以为是便衣FBI在执勤，问个路不做一分钟心理建设都不敢上去。

退换货机制不透明、会员体系流于形式、休憩区配置不足，无障碍设施缺乏都是正常现象，直到今日，很多购物中心连母婴室都不是标配。

某国内某商业地产发展商，在消费形势下滑，租金收益减少时，“开源节流”的一个重要动作，就是取消了购物中心卫生间的免费卫生纸，取而代之是湿巾贩卖机，三块钱一包的湿巾内装三张，如果使用者用力不均衡，会直接被抠出一个洞，足以给每一个缺乏准备的顾客留下心理阴影。

这种骚操作令人叹为观止。

胖东来去年到今年火的不行，其核心理念可以概括为两项：把员工当人，把顾客当人。

这本来就是商业经营的基础要求，但在我们这里成了稀缺品质。

以至于有个说法，现在企业要成为管理典范，一是靠自己努力，二是靠同行衬托。

我们的商业地产应该明白一件事情：赚快钱的时代已经结束了！

未来的商业如果没有明确长期战略作为指导，没有详细的战术进行支撑，可能很难走的下去。

2 体系化的时代

前文说过，每年都有一个新的商业概念，但能够真正成功的寥寥无几。

就算有一些短时期出圈的，也是叫好不叫座。

一方面是各种新名词不断涌现，另一方面近几年全国营业额排名前百的购物中心，没有一个加持了元宇宙、策展商业、或者非标等新潮概念。

做好商业需要的其实就是几件事。

首先是选址。

商业地产的三原则是“location、location、location“，这句话现在很少有人提了。很多商业认为只要概念做的好，故事讲的清奇，开到沙漠里也会有人去。

但商业的本质一直没有变过，无论什么项目，首先就要考虑的是基础消费能力，离开了这一点，任何商业都是无根之水。

不要动不动就拿一些特殊的文旅型项目来做比较，即使是做游客生意也要考虑可达性与客流量。

更重要的是，人生不易，做商业人更不易，不要轻易选择HARD模式，除非是没有办法。

其次是定位。

定位不是讲故事，而是先确定有效商圈，做好市场研究，进行细分市场的分析，知道谁是自己的核心客群，以及了解核心客群的消费特征与习惯是什么.

然后，可以有目的的讲故事。

很多项目的定位，直接跳过了前面的过程，上来就讲故事。

这不叫定位，这叫吹牛逼。

第三规划与设计。

这个阶段最核心的理念是：规划与设计是为了项目招商和运营服务，而不是反过来。

设计不是标新立异就好，既要考虑气候与消费习惯的影响，又要做到空间与业态的结合，同时还要考虑运营和能耗等各种因素，在这些基础上，才能进行空间的创新。

而空间不是简单的中庭连廊，而是人与人、人与社会以及人与自然交互的场所，所以商业空间与商业消费的场景是一体化的，而不仅仅是为了漂亮。

最后是招商与运营。

招商的重要性不必多言，无论定位做的再好，建筑设计的再新潮，最终能否形成对消费者的吸引，还是看里面的内容怎样。

而在现在的市场形势下，招商的难度与日俱增，无论是招商方式还是招商政策，都必须跟随市场不断调整适应。

运营更是一个项目生存的核心。

高质量的运营，需要兼顾业主、商户与终端顾客三方的诉求，并通过体系将这些诉求融合在一起。

综合起来，就是一个商业得成功，需要的是一个专业体系，单纯的做个IP，做个主题，可能热闹两天，但很快就门可罗雀，过于注重表象，而缺少实际内涵的模式正在被市场抛弃。

3 战略先行

战略这个词在国内，几乎是一个企业就在使用，但有多少能真正用好就不好说了。

很多企业每年都有一个新的发展战略，到了第二年发现主要作用，是为了证明这个战略没什么鸟用。

我们认为的企业战略，包括了使命愿景，核心价值观，战略目标，外部环境分析，内部资源与能力，以及可落地的执行策略。

但现实中的战略是：一个宏大的故事，一套难以实现的KPI，和一堆空泛的指导意见。

以至于很多一线商业人闻战略而色变。

其实无论对于一个企业，还是一个项目，发展战略都必不可少。

笔者曾经在多个培训中说：商业地产所有的战术问题背后，都是战略问题。

例如出现了空铺率的上升，原因可能是市场环境不好、项目老化、招商能力欠缺、租金偏高等等问题。

这后面反映的，其实是企业对于外部环境的认知不合理，以及内部资源的整合不完备，从而导致了缺乏正确的应对策略。

有一个很广泛的例子，很多商业街的问题，是即卖不出去，也招不到商，大面积空置在那里。

其实“即卖不出去，也招不来商”这个十个字是非常有内涵的。

因为销售物业与持有物业，在设计逻辑上经常着眼点不同，有些层面甚至是冲突的。

销售物业铺位面积控制的要小，进深也不能太深，最好所有的商铺都有对外展示面，但从运营角度，商铺面积大小要与业态关联，铺位也不能都是浅进深，动线与空间也需要更加灵活。

看着都是技术问题！

但实际上核心问题在于：非底商型集中商业，只要以纯销售为导向，就一定会出现前后期策略的不匹配。

进一步说，是在公司战略中，商业是现金流产品，还是符合市场逻辑的运营产品，所带来的结果完全不同。

笔者参加过很多项目设计方案的研讨会，每当商管团队与销售团队吵的不可开交时，我都是会在合适的时机说一句：其实这是公司决策不清晰的问题。

然后两方就一起开始吐槽更高层，气氛很快就和谐了。

战略不是问题，问题是战略不切合实际。

4 打卡是需要的，

只靠打卡会死的！

不知道什么时候起，适不适合打卡成为了评价一个商业的主要标准。

拍照发圈对于一个商业当然是好事情，说明空间景观有特色，但不应该成为关键因素。

就像找老婆的标准首先是有感情，其次可以有漂亮、温柔、贤惠、开朗、大方等，当然还有为人正派、三观一致等等。

但似乎不太适合用“色艺双绝”作为第一标准。

两个人过一辈子和去商K消费还是有区别的。

前几天去了一个西南城市，按照某视频号的推荐，看了几个社区商业项目，结果晚上去酒吧街喝了场大酒压惊。

视频号上看着又CHILL又出片，到了现场一看鬼影都没几个，大部分商铺也都半死不活。

在城市更新中，到处都是千篇一律的网红商业街。

但居民最需要的生活便利与品质却完全找不到。

在最需要菜场的商圈，开了咖啡店，在应该做小吃的位置，开了小酒馆，各种装修别致的网红小店鳞次栉比，可想吃个早点都找不到地方。

还美其名曰：面向Z时代的时尚消费！

Z时代捂着钱包瑟瑟发抖，就我这俩大子儿您就别惦记了。

重形式而轻内容，重颜值而轻逻辑，明明是实体店，却恨不得长在在小红书、抖音和公众号里。

这种商业正在被市场打回原形。

五 商业，终归要回归本质

商业地产的玩法正在改变。

新词退场，热潮冷却，行业终于要面对现实了。商业地产不是舞台剧，不是朋友圈炫图集，靠的终究是扎扎实实的运营和服务。

打卡一时热闹，复购才能长红。想赚快钱的路子已断，剩下的全是苦活细活。未来没有捷径，只有基本功。商业人要放下幻想，面对市场的冷风，真正想明白什么是用户需要的、自己能长期做好的，才有活下去的可能。

不缺故事，缺的是复购。不缺概念，缺的是体系。未来能跑出来的项目，一定不是最会出圈的，而是最能沉下心的，风口终会过去，基本盘才是护城河。商业地产，终究要回到‘慢、稳、深’的节奏里。

老丹，江湖又称丹总，一个喜欢说实话的商业老炮，爱好户外与美食，十五年商业地产一线从业经验，曾参与国内多个知名商业地产项目的定位、设计、招商与运营，中购联专家委员会委员，IFFRE常务理事，联商网特聘讲师。

熙领（上海）商业管理有限公司，社区商业与城市更新专业化团队，核心技术团队均有多年国内外商业研究、定位、建筑和空间设计、以及招商运营的全过程经验，近年来成功操盘了多个城市更新与改造项目，获得了良好的社会影响与经济效益。

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