华润臻澐(北京海淀朱房)售楼处|臻澐官方网站欢迎您丨北京房天下

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海淀朱房村双子顶豪，你追我赶。

5月30日，臻澐首批521套房源入市，预售均价13.03万-15.1万元/平米。当天，它的认筹数突破百套。

一周后，它东边的邻居、对手，建发海晏也拿到预售证，403套房源入市，预售均价13.7万-16.9万元/平。（海晏选房攻略，待下期解析）

它们是在2025年1月2日同时诞生的。臻澐由华润置地、招商蛇口和中铁置业联合打造，海晏由建发房产独挑大梁。

臻澐认筹100套，是个啥概念？

如果以单套187平米、每平米13万元计算，套均2400万元，100套就是24个小目标。

当然，这只是认筹，不是转定，更不是网签。

看到这个成绩，臻澐自己的置业顾问都有了感慨：没想到这么火。

但，臻澐的房子不好选，有点复杂。

它搞了一个概念，在小区中央设计了一个十字轴：东西向为山轴，长约360米；南北向为水轴，长约400米。

说白了，这个十字轴占据了最好的观景资源，是借景、不是造景，正所谓：见山见水。

这两个轴跟着地型走，东偏南22度，错位排布，哪些房子能在家里欣赏直线距离约6公里的西山美景？哪些又能看见清河呢？

如何选臻澐，有技巧。

作为今年北京楼市重磅顶豪，花姐特意为臻澐做了一份详细的选房攻略，为粉丝们提供参考。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

一、预售价：相差5.8万元/平米

臻澐拿证，分了两次。

这次，除10#楼以外，其它14栋全部拿到了预售证，准售面积合计9.82万㎡。

10#共计28套房，是小区内最佳观清河的楼栋，大概是想压轴登场。

臻澐的最低单价为3#1单元102室，预售价为11.12万元/㎡；最高价为5#1202室，预售价16.91万元/㎡。

最高价与最低价，相差5.79万元/平米。每个楼栋的同款户型，一楼和次顶层的单套总价，相差200-300万元。

这就是顶级豪宅应有的段位。

从整体上看，臻澐的产权得房率比较高。

拿6#来举例，一个单元、14层，西边户229平米、东边户275平米，产权得房率达到82.43%。

这击败了功德寺和樾玉鸣的8#10层洋房——户型216平米和267平米、产权得房率为82.4%。

臻澐产权得房率低的，是最西边的单元，如3#、7#、11#和15#，单套面积在134平米和139平米，为76%-77%，也算是正常范围内。

不过，这个面积段是臻澐送飘窗最多的户型，一定程度上弥补了产权得房率稍低。

其余楼栋的产权得房率，皆在79%-83%之间。

这可是每平米13万元的豪宅，在没有阳台的海淀，产权得房率高低，是个关键。

二、187平米户型：中规中矩

1、户型点评

这是臻澐的主力户型，四室两厅三卫，共计210套，占比38.25%。

它是经典的四叶草户型。

大门避开直冲客卫，家政间在公卫外面，较为局促，只送了一处飘窗。

综合起来，它不出彩，也不出错。

2、选房攻略

180平米户型分布在8栋楼里。东边的1#、4#、8#和12#，靠近朱房村路，路东是建发海晏；西边四栋，可以侧望西山景致。

1#没啥景观资源，但有个小优势：西南有一片实土，预计树木比较大，景观不错。东端户南面有个人防出口，高4.8米。

4#的南面是高8.4米的门，1-3层会受到影响，虽不挡光，毕竟距离只有13.4米，还有一道围墙横亘，在家坐看小区大门的人来人往，东端户还可看到出库出入，喜欢热闹可选。

8#的位置不错，前方有一长条实土、景观会比较好，就是自行车停车位比较多；再者，旁边临近消防通道。

12#在第一排，每一户在家都可以南看清河，而且不临马路、退线约16米。它的南面170米便是北五环。

14#在观清河的头牌，噪音和12#差不多，在选择东端户1-3层时，要小心东侧的大门——高6.7米，比13#进深多了近8米，早上会挡光。不过，它的西端户北面房间，可以侧望一点点西山景致。

11#的西户比较不错，西南可以看河景、西北可以往西山；南面有一条实土，园林景观尚佳。

7#的南面是东西向的山轴，中心景观位置，楼下是下沉庭院，庭院里是会所，在家里俯瞰，也是一种快乐，北面是一排电动自行车停车场；西户可以侧望西山。

3#位于小区西北面，西北角刚好错开了位置，可以望西山。它的南面有块方形的实土，景观资源不错。

如果想了解187平米户型选房顺序，请加花姐微信：louhuar007。

三、209平米户型：小角度遥望清河

1、户型点评

臻澐的209平米户型，并不多，只集中在2#，共计34套，退顶4套。

该户型没有做到南向四面宽。

进大门无玄关，也没有收纳柜。南向两个卧室送了飘窗。

比较大的亮点是，北面设置了一个约5平米的家政间。

2、选房攻略

它位于小区的最北端，也是最中间的位置，水轴的北面起点。

顺着约400米的水轴，2#的两个中间户，穿过小区的景观、中心湖水盘、四季花厅、可以遥望清河。

就中间户而言，各有千秋。西户比东户望河景的面积小点，但楼间距更宽。如果让花姐选，优先西户。

两个端户的逻辑也差多不，西端户视野更佳，虽然前方有个室外运动场地。且西户借着楼栋东偏南22度，可以西望西山。

四、229平米户型：最实用大平层

1、户型点评

臻澐的229平米户型，分布在5栋楼里，共计83套。

这款户型有五个房间，功能强大。南向四面宽，两个南向卧室送了飘窗。独立家政间设在进大门一侧。

客厅巧用S墙，把电视柜和墙体做平了，拉大了客厅的空间感。

2、选房攻略

4#有13层，靠近东大门，南面是中心景观区，视野好，但不见山、不见水。

5#14层，南面是下沉会所，也是不见山、不见水。

9#14层，南北景观很好，它的西南方向有个小角度，可以看到清河。

10#14层，是小区内看河景最好的楼栋，它东南向的13#和14#中间隔着南大门，间距很宽。

13#两个单元、14层，南面一路之隔就是清河，最佳观景楼栋。西端户1-3层注意南大门的遮挡——高6.7米；同样距离北五环约170米。

五、275平米户型：占有十字轴景观

1、户型点评

臻澐275户型在楼王里，分布在4栋楼里，共计65套。

它是边厅户型，从大门往里走，会有豁然开朗的感觉。

南向送两处飘窗，北侧一个。但家政间有点小，估计只有1平米，在过道上。

它最大的亮点是边厅的侧面，客厅L型落地窗，餐厅落地窗，北侧活动室L型落地窗。

该户型恨不得把臻澐的美景，全部装入眼帘。

2、选房攻略

臻澐275平米户型，各有特色。要给它排出先后顺序，蛮难的。

5#位于十字轴的东北方向，不仅占据最大的小区内景观资源，还可以远望清河，尽管角度不是很大。由于它错开了6#设计，西边可以远眺西山。

6#位于十字轴的西北角，南面有个四季花厅和中心水系，它也可以小角度看见清河。

9#位于十字轴的东南角，它和5#很像，可以看西山，但看清河的角度更大了。

10#位于十字轴的西南角，虽不能看西山，但是小区内楼栋最佳观河景的位置，不远不近，而且不受北五环噪音的影响。

六、134-139-290平米户型：西山超级舱

1、139平米户型点评

臻澐有两款“小户型”：134平米和139平米，分布在四栋楼里。

这两款户型最大的差异是，139平米是边户，送了五个飘窗，整个西面，可以远眺西山美景。尤其是主卧，有个L型飘窗。

它的家政间稍微有点尴尬，位于房子中央，洗衣服是不是会有噪音？开门关门操作，是不是会影响客厅的观感？

2、290平米户型

臻澐的290平米户型，似一个彩蛋。

从地理位置上，它位于西边的3#、7#、11#，是整个小区最弱的楼栋。

但臻澐的设计师，有着化腐朽为神奇的力量，居然在这三栋楼的13、14、15层的西单元两套打通，变成一个290平米超级大户型。

臻澐方面称之为：摘星户型。花姐更愿意把它称之为：西山户型。

一层一户，五室三厅四卫，主卧双衣帽间，西侧270度观西山，LDK面积达到100平米以上。但有两个小问题：1、没有赠送面积；2、缺保姆房间。

3、选房攻略

它们位于小区的西面，西临京新高速——约200米，有噪音大的威胁。不过，在这些户型身上，臻澐采用了五玻双夹胶双中空系统窗。

依照花姐来看，不论是想买臻澐还是海晏的业主，如果在意噪音问题，南面北五环更应引起重视。因为，主要生活场景都在南面。

反而西侧的噪音，影响并不大。当然，由于楼栋东偏南22度排布，导致京新高速的噪音更多是从西北侧袭来。

3#、7#、11#和15#的西单元，有噪音的弱点，但也有一个最大的优点：每一栋都可以“见山见水”。

见山，那是必须的，西端户的西侧都设有飘窗、主卧的窗，还是L型。

见水，西端户看清河，远近不同，甚至欣赏河景的尺度，仅次于第一排。

它们面积小、总价低，见山见水，其实蛮好的。

七、日照：恰到好处的东偏南22度

臻澐的楼栋朝向，东南22度。

这让它的日照有几个特点：

1、夏天，南面和西北侧都有太阳；也就是，西边一些楼栋的北侧房间，也可能射进太阳；

2、冬天，因为太阳偏南，导致西北侧不会有太阳。到了下午，南面的阳光就比较少了。靠东侧的楼栋，须小心来自海晏的遮挡。

这种朝向有一个优点：就是傍晚可以看落日。臻澐在建筑规划上，把这个优点用到了极致。

来看一下它的大寒日日照情况：

早上九点：1#西单元和2#大部分楼栋被遮挡，3#、7#、9#、11#的7-10层以下被遮挡；东边的1#、4#、8#遮挡情况不详，须结合海晏日照一起分析；其它楼栋阳光不错，尤其是10#，没有任何遮挡，这就是13#和14#错开的好处。

中午12点：对于臻澐来说，太阳已经偏西了，除了2-4层，其余楼栋都没有遮挡；

下午3时，太阳已经很弱，楼栋之间基本很少有遮挡。

傍晚时分，臻澐观西山的最佳时刻到了。

海淀西山之上，有一抹绚丽的晚霞。这是一番落日熔金的景色。

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