下半年楼市杀手锏会来吗？城投揽萃进展实拍，红达天映备案价引发热议！

PART 01

接下来下半年的楼市杀手锏，现房销售+计容新规两者相结合。

一个是取消执行数十年以来的预售制，现房所见即所得，不需要等2-3年时间交付，甚至是出现烂尾、品质降标维权等情况发生。

另一个是新计容的产生，相当于逐步提高得房率，以达到去除被诟病已久的高公摊等问题，让购房者买到实打实的使用面积，在一定意义上消除公摊带来的影响。

不过，值得注意的是这新老交替期间的项目，就不可避免的成为了过渡阶段，而如何更好的处理这个过程尤为重要，部分楼盘为了尽快去库存，加大打折力度和工抵房成为一个选择，但对于老业主来说就有点难受了…

此外，以后全面推行的现房销售，说是新房交付其实即为二手房，意味着止跌回稳的方向不只是新房和土地市场端，存量房的市场将会成为重点，房票可以买二手房也是一个方向，稳价的前提更多的应该是控量、把握需求、提升信心了。

PART 02

经开区南艳湖板块合肥城投揽萃，也就是原来的启迪远洋地块，容积率1.8，作为新计容楼盘，优势就是得房率相比之前有了较大提升，从小区规划来看，带有3000㎡的高定会所，设有泳池、健身房、私宴厅等。

等到时候看示范区开放城投的实际兑现效果如何，预计本月中旬左右开放售楼部，快的话月底就要首开了。

从得到消息来看，首开楼栋为东北侧的高层和小高层，户型110-122-138平，毛坯放风价高层2.1-2.2万，小高层2.4-2.5万，首开没有洋房，预计实际价格要比放风价低一些。

主打刚改+改善类客群，目前经开区的新房门槛200多万能选的楼盘不多，这个位置并无什么明显不利因素，周边生活配套距离也比较近，不过由于目前市面上竞品盘越来越多，购房者可选择空间也大，具体还得看谁能够在这个市场脱颖而出。

经开区南艳湖板块，合肥城投揽萃进展实拍，分为两个地块，小地块在西侧南湖春城小区中间，大地块北侧是售楼部及示范区等位置所在，大门看着已经初步显现出来了，由于道路和迎合采光等考虑小区规划并非以往正南正北设计，首开的多栋楼已经拔地而起，包括西侧地块也有两栋楼盖起来了，这个位置虽没有明显不利因素，但配套、学区、地铁等方面并不出众。

据说是首开只有高层和小高层，没有洋房，户型110-122-138平，毛坯放风价高层2.1-2.2万，小高层2.4-2.5万，预计实际价格算上折扣要比放风价低一些，购房门槛200多万起步。

从现在的进度来看，大概得到本月中旬左右开放售楼部，快的话月底就要首开了，目前很多客户比较在意价格这块，还有就是开发商城投的品牌、兑现能力究竟如何，具体估计也等到示范区开放再看了，至于到时候首开能卖得如何，我们持续关注中。

据了解，此前两个地块的规划已公示，其中大地块规划2栋23F高层+15-17F小高层和9栋11F洋房，共计1276套房源；小地块规划7栋15-17F小高层，共计358套房源；

合肥城投以1260万/亩竞得经开区JK202402号地块，总价182460.6万元，居住楼面价10500元/平。

经开区JK202402号地块位于经开区芙蓉路以西、轩辕路以南，土地面积144.8063亩，容积率≤1.8。

合肥城投以1260万/亩竞得经开区JK202403号地块，总价43407万元，居住楼面价10500元/平。

经开区JK202403号地块位于经开区龙门路以西、轩辕路以南，土地面积34.4487亩，容积率≤1.8。

PART 03

近日，肥西县一次性挂牌5宗地块，涵盖1宗居住用地和4宗商服用地，总出让面积高达251.8亩。

其中4宗商业地块，泛经开板块1宗、中派片区2宗、严店镇1宗，商业总面积175.73亩，1宗居住用地，位于泛经开板块，合计76.07亩。将于6月28日集中拍卖。

PART 04

合肥新房网签备案，最近了解到已经不再显示换手次数、换手率，以往这个可以用来观察一个项目是否通过倒腾备案与宣传卖得有多好成鲜明对比，彰显了市场的公开透明化及对购房者的知情权。

如今虽然是看不到了，但其实总得来说还是有迹可循的…

PART 05

红达天映首开价格出来了，也不知道开发商哪里来的自信，225平单价直逼3.3万！

高架盘、老计容、大高层、户型及采光有硬伤、加上近乎毛坯交付，这个价格你敢买吗？ 大家觉得首开得打几折好卖？

此外，红达天映作为目前唯二的现房销售，项目的外立面及产品做得还可以，但没赶上好时候，现在市场都是新计容楼盘，赠送面积多，超高使用率，且精装修交付也是主流，而且基本上在2.5-3万价格优质项目大把随便挑。

但今天红达天映价格一出来，引发了很多人争议、吐槽声不绝于耳，143平小高层2.7-2.9万，225平高层3-3.2万，这个单价可能你还不知道什么概念？

要知道这还是近乎毛坯的装修，公摊约20-22%，如果按照新计容得房率，粗略算下来的话，买这个房子的人估计至少得掏出3.4万以上价格了，而且劣势很明显，还是个高架盘，南侧楼栋采光受到后面高层影响，户型也是个短板，143平只能做三房，159-189平做四房得牺牲大客厅，225平总价这么高还去买大高层，恐怕大户型去化会更艰难吧？

此外，目前光是政务东板块，加上本月土拍有多宗地，未来后续政务周边入市项目多达20多个，还都是新计容产品且配置都比较高，有江淮厂四子、姚公庙三盘等等，预计这接下来的竞争会相当激烈，价格方面未必不会出现一些惊喜。

大家不妨猜一下，红达天映的首开会打几折？

包河区政务东板块，也就是招商保利臻悦东侧，绿地中心西侧，这个位置的优劣势十分明显。

从位置来看，北侧贴着南二环高架桥，预计噪音和灰尘等方面难以避免了，而且这跟购房的体验感和居住舒适度多少会有点影响了，东侧有绿地商业配套生活应该是比较便利的，西侧、南侧及东侧目前都有高层建筑，小区部分楼栋在不同时间里的日照及采光等方面会有一定的遮挡，从航拍组图也能直接看到，这也是买房人一目了然的事情了。

据了解，2022年12月23日，在合肥第四批次集中供地土拍，六安红达竞得包河区BH202225号地块，成交总价52588.8万元（约5.26亿元），成交单价1992万元/亩，居住楼面价11951.94元/㎡，溢价率9.45%。

位于包河区西递路以东、南二环路以南，属于政务东板块。地块为纯居住地，占地面积26.4亩，容积率2.5，居住最高限价2085万元/亩，不设商品住宅最高备案限价和楼层差价限制。该地块按现房销售实施，需采用装配式建筑技术，装配率不低于50%。

来源：综合网络信息

『探盘评测』

上 锦悦