离婚协议约定过户房屋，为何因政策法院不予支持？房产律师分析

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案情梳理

（一）人物关系与财产背景

林悦与陈明曾是夫妻，育有女儿陈瑶（2008 年6 月 21 日出生）。2016 年 5 月 9 日，二人协议离婚，在《离婚协议书》中约定：女儿陈瑶由林悦抚养，陈明每月支付 6000 元抚养费至女儿年满 18 周岁；一号房屋归陈明所有，但在其拿到房产证或不动产所有权证后 5 日内，需将房屋所有权变更为女儿陈瑶，变更费用由陈明承担；此后陈明可继续居住，若出租房屋，租金的一半归陈瑶所有 。

2022 年 4 月 26 日，一号房屋登记至陈明名下，不动产权登记证显示权利性质为按经济适用房管理，附记 “央产房”。然而，陈明并未按约定将房屋过户给陈瑶。2024 年，陈瑶在母亲林悦的代理下向法院起诉，要求确认一号房屋所有权归自己所有，并由陈明办理过户手续、承担过户费用 。

（二）双方争议焦点

原告主张（陈瑶）：

要求确认一号房屋所有权归自己所有，并办理过户手续、承担过户费用；

理由：父母离婚协议明确约定房屋过户事宜，陈明拒不履行构成违约 。

被告抗辩（陈明）：

林悦存在精神障碍，不具备代理陈瑶诉讼的资格，且陈瑶本人不愿起诉，要求撤回诉讼；

一号房屋属于央产房，根据政策仅限本人居住使用，无法过户，请求驳回陈瑶诉求 。

第三人陈述（林悦）：

离婚协议是陈明自愿签署，具有法律效力；

自己的抑郁症已康复，陈明也存在精神问题；离婚后自己与陈瑶先居住在一号房屋，后因陈明要求搬离，房屋一直由陈明居住 。

（三）关键事实与证据

离婚协议约定：明确一号房屋权属变更条件及双方权利义务 。

房屋产权登记：一号房屋登记为央产房，按经济适用房管理 。

精神状态争议：陈明提交判决书证明林悦曾因精神疾病就医，其代理诉讼资格存疑 。

政策依据：相关部门回函证实央产房在上市交易办法出台前，不得上市交易、过户 。

案件分析

（一）离婚协议的法律效力与履行

根据《民法典》规定，离婚协议中关于财产分割的条款对男女双方具有法律约束力。本案中，陈明与林悦签订的离婚协议合法有效，陈明应按约定将房屋过户给陈瑶。但协议履行需以客观条件具备为前提。

（二）央产房政策对过户的限制

央产房因涉及特殊管理政策，在相关办法出台前不得上市交易、过户。本案中，一号房屋虽约定赠与陈瑶，但受政策限制，目前不具备过户条件。这体现了合同履行需符合法律法规及政策规定，即使协议有效，也可能因客观限制无法即时履行。

裁判结果

法院判决驳回陈瑶的全部诉讼请求 。理由是：虽离婚协议约定房屋过户，但涉案房屋为央产房，受政策限制不能上市交易，不具备过户条件。陈瑶可待过户条件具备时，另行主张权利。

案件启示

（一）协议约定需考虑政策风险

涉及房产等重大财产分割时，除明确约定权利义务，还需提前了解房屋性质及相关政策。央产房、经济适用房等特殊房产可能存在交易限制，避免因政策变动导致协议无法履行。

（二）特殊房产过户需谨慎

购买或受赠央产房、军产房等特殊性质房产，务必核实交易政策及过户条件。若条件不具备，可在协议中约定过渡期权利义务及条件成就后的处理方式。

（三）诉讼代理需确保主体适格

未成年人或行为能力受限者提起诉讼，代理人资格至关重要。若对代理人身份存疑，应及时通过法律程序确认，保障当事人合法权益 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）