民营房企重新“杀回”拿地 区域深耕+快周转成新打法

近期，土地市场显现出新气象，在一些核心城市，部分沉寂许久的民营房企正在重新“杀回”土地市场。

新京报贝壳财经记者梳理发现，在刚刚过去的4-5月，邦泰集团、敏捷集团、嘉信地产、海成集团等民营房企重新出现在土拍现场，甚至击退了中海、金茂、绿城、保利等头部央国企，勇夺心仪地块。

民营房企为何重启拿地？这些房企的经营业绩又如何呢？

民营房企拿地比例升至近三成

5月30日，广州迎来5宗住宅用地出让，其中位于番禺区的4宗地块均被民企敏捷集团以底价收入囊中，总成交金额高达33.2亿元。

像敏捷集团这样的民企，在公开市场拿地并非孤例。近两个月来，一些区域性民企频繁在成都、长沙、杭州、苏州、南京等核心城市土拍市场现身，积极寻求优质资产布局机会。

5月27日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗宅地经过24轮激烈竞价，最终，民企永州嘉信地产击退中海、金茂、绿城、保利等头部央国企，以8.68亿元竞得，溢价率达23%。

5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，均被民营房企拿下。其中，新都区一宗地块吸引了两家民企——嘉禾兴地产与四川邦泰集团进行了20余轮的举牌争夺，最终，嘉禾兴地产以总价6.03亿元竞得，溢价率19.67%。而四川邦泰集团，今年以来已经拿地13宗，金额超50亿元。

在克而瑞发布的《2025年1—5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》中，民企的身影也多了起来。在拿地金额百强中，民企占据了近三成的席位。

统计显示，今年1-5月，滨江集团、邦泰集团、新希望地产、敏捷集团拿地金额分别为275.3亿元、52.8亿元、37.7亿元和33.2亿元，在百强房企拿地金额排名中，位列第7名、14名、18名和19名，均进入了前20名之列。

此外，中天美好集团、保亿置业、大华集团、海成集团、龙湖集团等拿地金额也超过了20亿元。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱点评称：“民企重返土拍市场释放积极信号，不过多数房企持续收紧投资策略，央国企仍然是土地市场的主导者。无论是实力民企，还是央国企，未来都将聚焦在抗风险能力强、安全性高的一二线核心城市。”

“这一现象也表明，随着各项‘稳市场’政策的落地显效，核心城市房地产市场保持了一定的活跃度，市场信心正在逐步恢复，房企对未来市场的预期有所好转。此外，今年以来，各地政府加大了优质地块的供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块，也提升了民营房企拿地的积极性。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

民营房企“打法”：错位竞争+快进快出

由于房地产市场处于调整之中，加上“囊中羞涩”，中小民营房企在近两年的土地市场上鲜有露面。而如今民营房企又开始频繁现身土拍市场，拿地逻辑有何变化？

以敏捷集团为例，这家原先销售额破500亿元的老牌粤企，实际上已经有4年时间未在公开的土地市场上露面了。2020年、2021年，敏捷集团活跃在土地市场，高峰时一年拿地金额超过百亿元，而2021年的销售额达到了540.8亿元，经过这几年的消化，其可售项目正在减少，到了去年，敏捷集团的销售额下降到106亿元。

而这次敏捷集团拿下的4宗地块也显示出深思熟虑。4宗地块均紧邻敏捷集团总部，而且其开发的首个房地产项目锦绣生态园也位于这一区域。敏捷集团也在其官方公众号中透露，该4宗地块未来将打造成全新一代高品质大型住宅社区。目前地块周边的在售项目包括中国铁建花语岭南、保利悦公馆等，销售均价在4.4万-4.5万元/平方米。

由此来看，即便是急于“补仓”，敏捷集团也是非常谨慎的，选择的是曾经深耕过的、有地缘优势和客户基础的熟悉板块。目前，敏捷集团也只是在广州大本营重新崭露头角，未来是否从战略收缩转向战略扩张还尚未可知。

与敏捷集团拿地策略相同，在长沙击退中海、保利等实力央企的民企永州嘉信地产，本来就是总部位于湖南永州市的一家本土房企，其布局也是专注于长沙，对长沙楼市颇为熟悉，而且其今年已经两次在长沙洋湖片区落子，更体现出区域深耕的意图。

和邦泰集团争夺成都郊区宅地的嘉禾兴地产，也是成都本地一家民营房企，而当天共同参与夺地的还有兴唐、金沙鹭岛、正和、中宇启元等民营房企，最终嘉禾兴地产胜出，这也是近一个月以来嘉禾兴地产在成都拿下的第3宗宅地。

从嘉禾兴地产的布局项目和土储来看，其项目主要集中于成都双流、温江、郫都、新都这些第二圈层区域，且地块较小，总价低，适合“快进快出”的打法。成都业内人士表示，近两年，成都民营房企摸索出了一套郊区“刚需产品+高赠送+控总价+快周转模式”的打法。

多数房企拿地态度依然谨慎

“大房企吃肉，小房企喝汤”，综合梳理邦泰集团、嘉禾兴地产、嘉信地产等民企布局和拿地思路，明显和大房企形成了错位，这些中小房企拿地动机以补仓为主，不是大规模地扩张，一般聚焦于区域深耕，目标明确，所拿地块体量小、总价低。

不求布局全国，只求“吃透一片区域”，民营房企通过深耕思路探索出自己的生存之道。据中指研究院数据显示，2025年前5个月，持续深耕杭州的滨江集团，在杭州的拿地金额位列第一；兴耀房产集团也在杭州增加了土地储备，进入杭州拿地金额前十；成都新希望置业则进入了成都拿地金额前十。

“当前参与拿地的民营房企多数经营情况正常，有一定投资意愿和资金实力。部分为经营稳健的头部民营房企，如滨江集团聚焦杭州补充土地储备，而部分拿地民营房企是区域性中小房企，抓住市场调整期逆势拓储，如邦泰集团、兴耀房产集团、海成集团等。”刘水表示。

另外，据克而瑞研究中心数据显示，部分民企重返土拍市场的背后，仍有超六成的销售百强拿地基本停滞。在销售端现金流没有得到持续改善的背景下，多数房企的拿地态度依旧十分谨慎。