天津
天津首个第四代住宅，主体框架都建好了？！
不是说还在方案阶段么，怎么悄摸都盖出来了？
更让人懵逼的是，所谓的“首个四代宅”竟然是个“丐版”！
这是滨海生态城的新盘，悬挑的露台显而易见。
你说它不是第四代住宅吧，诶，露台进深居然2.5米（天津滨海第四代住宅要求露台进深不小于2.4米），还做了覆土空间，目测60%左右，严格按标准执行。
但你说它是第四代住宅吧，貌似除了多个露台，其它跟非四代宅也没什么区别。
第四代住宅最诱人的是什么？
得房率！130%都算低的，200%也不稀奇。
这个盘估计得房率过不了100%。露台开间也就4米。
想来也挺无语，等了大半年的四代宅，就这？
去年9月，滨海就发布了第四代住宅试点新规。
多半年过去了，地也拿了，产品也做了。
要说正宗第四代住宅，至今没一个正式亮相的！
开发区的建投滨海雲阙，是天津首个。
信息释放别提多扭捏了，犹抱琵琶半遮面，连户型都没公开。
建投滨海雲阙示意图（过程稿，仅供参考，以最终为准）
开发区格调地块也要做第四代住宅，目前“零信息”。
大港格调罗腾花园，洋房+别墅，据说有2.5米的大露台，也是只亮相个案名就没下文了。
海泰苏司兰地块洋房要第四代住宅，去年就开始做产品规划，至今没露面。
响螺湾合景地块、大港的新地块……也是“只闻其声未见其房”。
据了解，有些在方案阶段就卡住了。
人家西安新房TOP10中9个都是第四代住宅，干的热火朝天。
怎么咱天津的第四代住宅如此难产？
恐怕核心原因，卡在了得房率。
虽未经验证，但天津已意识到超高得房率对老盘的冲击。
换代太快，不利于房价稳定。
慢，也是顾虑太多，一直在博弈规划。
相比其它城市，天津的第四代住宅方案已是“妥协版”了。
取消“共享空间”，从“房包院+院包房”变成只剩下“院包房”。
福州的空中共享平台，高度不低于两层，不计容不计产，面宽进深还不受限制！
外檐、大门、园林……这些升级换代都还只是“面”上的。
唯独卷得房率，直接影响房价。
天津得房率90%以上的新盘，已经对“老新盘”+二手房价造成影响，何况得房率超100%？
像建投滨海雲阙，280平米户型得房率134%，露台面积将近80平米……
这一入市，滨海的存量大户型毫无反击之力啊。
甚至敏感到什么程度呢？
津城不允许宣传“四代宅”、“超大露台”，就怕引发动荡。
广州最先忍不了了，即将严查“偷面积”。
新规重点整治砸飘窗、偷花池、偷结构柱等方式增加使用面积的行为。
飘窗结构必须采用外挑设计（不能砸）；40米以上楼层不允许改动花池；装饰柱不让偷面积；客厅飘窗收紧，不能压缩天井尺寸；明确阳台率强控20%，四代住宅审批收紧……
执行后，得房率基本锁死100%左右。
主要是广州玩的实在太花了，一放就乱。
将近30个新盘得房率都在120%以上，甚至达140%，还都集中在市中心。
68平米做三室、85平米做三室两卫、99平米做四室……
广州保利某盘68平米户型
广州保利某盘85平米户型
高得房率，已经给广州楼市带来巨大的副作用。
❶二手房被按在地上摩擦
原先得房率60-80%的二手房，加速贬值。
万科东荟城，科学城的红盘。70平米户型2021年330万，2025年130万。总价跳水200万，跌幅超60%。
这不是个例，科学城的实地常春藤，也是70平米户型。2021-2025年，单价从3万跌到1万。
肯定有大环境的原因，但现在70平米能做三室，房型更好，得房率130%；让以前只做两室的咋整。
怪不得业主吐槽：新房“负公摊”的救市招数，简直心狠手辣！
❷加剧新房买家观望情绪
得房率越高，其实越是“反向激励”。
买房人习惯性默认“产品没有最好，只有更好”，等等党一定赢。
尤其以自住为主的市场，反而不断延长买房周期。
单盘交易量可能较高，但整体成交量持续下滑。
❸ 开发商也受伤，不敢拿地
换代太快，新房“保质期”太短，可能一年就过时。
上半年大力宣传的“最新款”，下半年没准就“被动降级”。
开发商只敢“花小钱拿小地”，只求快速清盘。
换代卷出房率——二手房价格崩塌——价差拉大反噬新房价格——传导到土地价格——影响土地出让。
这条“恶性循环链”不仅是广州，也是全国的普遍问题。
广州这次整顿，也算是给“得房率竞赛”踩下刹车。
天津楼市也同频经历。
2024年新房出房率提升后，二手房开启新一轮深度回调。
海教园是特别典型的代表。
新房换代，二手房以次新为主，买房需求量大。
2024年之前，二手房成交均价能保持1万8。
自从保利、中铁建、中建举着高出房率换代进场，二手房跌了15%。
河东区新房换代规模大，二手房反应也明显。
富豪新开门，高层从3万跌到2万；中建悦东方，高层从4万跌到3万2……
品质换代+高出房率+低容积率，对二手房市场正产生致命的破坏，结果就是加剧内耗。
大家都在问的“市区什么时候出现第四代住宅”？短期不会落地了！
照这情形，天津新房的得房率也不会继续卷了，已达巅峰。
年初天津已经发布《关于住宅多样性政策补充要求的通知》。
要求“设备平台凸出主体结构之外，凸出部分应至少两边临空，且凸出深度应大于凹入深度。”
意味着设备平台无法完全封闭，收紧赠送面积。
包括“现房销售”政策，也是让换代缓一缓，防止房价踩踏。
现在买房可以从容些了，不必担心“后浪碾压”。
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