上海的“门槛型豪宅”们，突然卖疯了

去年是有史以来，上海新房豪宅供应最多的一年，直接造成的结果就是：

上海的二手豪宅，断崖式的进入了“大熊市”。

除了极少数”流量小区“的成交还可以，大量的二手豪宅看房量、挂牌/成交价都出现了比较明显的下滑。

不过今年，市场却发生了一个巨大的转变：

“小豪宅们”，行情抬头了。

一些卡在豪宅和中产门槛的豪宅们，最近真的是卖空了。

需要注意，我说的“小豪宅”，并不是大家纷纷吐槽的“伪豪宅”。

伪豪宅说的是那些中产社区里面的大户型，有豪宅的总价，但是实际却不拥有豪宅的稀缺性。

比较典型的就是瑞虹新城的大户型们，短期房龄新市场认可度不错，长期就不好讲了。

小豪宅，指的是一些出道定位就是豪宅，但是房龄偏老、产品偏弱，或者地段降级的那批房子。

不过这些房子，大多实实在在是富人区地段、有豪宅基因的社区。

从预算来看，大概就是2500万-3500万这个档次，总价卡在豪宅社区门槛的水平。

因此，也可称之为门槛型豪宅。

这个总价段的房子，最近真的是成交火爆，房子想买都没啥合适的了。

比如百汇园一二期，之前一直被吐槽不是豪宅、设施老旧等等，但是最近两个月，2000-3000万总价的房子成交了二十多套。

（下图是5月份绿牌的部分成交，外网展示6套成交）

像隔壁的尚海湾豪庭一二期，之前单价13万左右、总价两千多万的房子还有一些。

但是最近基本都卖掉了，目前仍在挂牌的房源基本总价都到了3000w左右。

像陆家嘴的“老破大”豪宅，世茂滨江、仁恒滨江园，今年的成交也是非常火热，两个小区的月均成交量（加和）能达到10套-15套。

徐汇滨江江对岸的前滩也是如此，最近几个月市场特别火爆。暴涨300%！上海楼市起飞最明显的地方，能站稳吗？

前滩不仅仅是挂户读书的小户型火爆，其中的大户型们，最近也久违的出现了一些高价成交。

前滩晶耀名邸一期的154平，最近成交价高达18.8万，已经有了当年巅峰的色彩。

市区的一些“地段没落”的豪宅次新房，近期也有了抬头的迹象。

去年徐汇建国西路板块的经典豪宅嘉御庭，180平的3房，去年一度跌到了16开头，低价挂牌了几套。

今年去看，低价房源早已没有，剩余的房源挂牌价重回20万的水平。

对比整个豪宅市场的行情，这些热销豪宅的情况其实挺反差的：

豪宅市场整体目前还处于低谷期，大量的豪宅成交量仍然低谷，成交价甚至还在创造新低。

那么，为什么这些小豪宅，今年一下子就火了？

房子不会卖，价格不好谈

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楼市的问题，本质都是购买力的问题，也就是买房人的问题。

分析购买力的流向、喜好，就知道哪里的房子能保值增值，哪里能涨能跌。

最近这批小豪宅一下子卖火了，本质上就是那些拿着这个总价预算的买房人，重新流动到二手市场了。

去年的大背景就是市区的新房豪宅大量供应，上海近些年供应2500万以上豪宅量最大的一年。

2500-3000万这个档次的新房也是有史以来第一次大量供应。

比较典型的社区有中海领邸、绿城外滩兰亭的小户型、露香园二期的小虎新、滨江凯旋门小户型、龙盛湾上、绿发浦江园等等，总价卡在2000w-3500w。

之前市场上在这个总价段的新房其实不多，2500万-3500万预算主要买的就是中产社区的大户型和豪宅社区的小户型。

前者，比如静安中凯城市之光、国际丽都城、远中风华园，部分也会外溢出去买古北二期，仁恒河滨城、天山的仁恒河滨花园这些。

后者，比如翠湖一二三期的小户型，尚海湾豪庭一二期、百汇园一二期的小户型，要么就是世茂滨江。

去年这些新房呼啸而来，直接就把这个总价段搞得崩了。

中产社区里面的大户型们直接就卖不动了，像古北二期、天山的大户型基本上去年都没怎么成交。

豪宅社区的小户型也类似。

去年直到今年年初，像滨江凯旋门的小户型、中海建国里的小三房小四房，不少价格都已经跌到了3000以内。

当时新房还有比较大的限价，相比于这些二手房是既新，又有性价比，可谓是压着这些二手豪宅暴打。

当然，这个影响不仅仅局限在2500-3500万总价，整个豪宅都被新房豪宅冲击的不成样子。

4000万以上的豪宅市场去年其实更难，像绿城黄浦湾、嘉天汇暴跌的故事都已经不算新闻了。

但是今年以来，这些总价偏低的小豪宅，却一下解放了：

随着过去这批限价新房入罄后，市场新房豪宅有了两个变化。

第一是单价暴涨，像绿城潮鸣东方这种二线江景房都飙升到了19万的档次。

新房的价格暴涨，反而是让已经经历了暴跌的二手房显得非常有性价比，给不少二手房的价格抬了轿子。

第二是起步面积变大，200+平方起步成为常态，在售的这些包括上海壹号院235起步、之前卖没的潮鸣东方285起步，陆家嘴太古源主流看江产品都是240平起步，后排不看江的面积也到了180平。

二者作用下，直接让去年2500万起步的新房市场直接把总价门槛达到4000万以上。

市场的需求一直是连续的：

不会说你新房涨到4000万起步，2500万预算的人跟着预算也涨到4000万，预算可不会凭空变出来。

市场上的这部分需求存在，但是对应的新房却没了。

即便是有部分总价适配，但是要么地段一般、要么产品奇怪，足可以定义为伪豪宅（定义见第一段开头）。

新房没有太多好选择，二手房却经过下跌已经跌的差不多了。

有钱人也不傻。

相比于买新房伪豪宅砸手里，还不如去买二手里这些真豪宅，至少有个地段，或者稀缺资源（江景），购买力自然会重回二手市场。

于是这批“小豪宅”就应声而起，市场火热了起来。

其实这个趋势今年金三银四直接就显现了出来，3000万上下总价的房子成交很好。

一些中产社区的类别墅产品、近郊的独栋别墅社区，也纷纷成交火热了起来。

徐泾的别墅也卖的不错，项目太多，就不一一列举。

追本溯源，其实本质上都是同一批购买力在买房。

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一类房子突然卖的特别火，其实就是两类可能：

一个是短期的供应稀缺造成的“假性”火爆，一个是长期的价值“真性”提升。

如今这批门槛型豪宅卖的火，本质上其实还是前者。

因为这个总价段的豪宅，或多或少都存在一些硬伤，房龄太老、地段一般、物业差，不是说价值大幅度提升；

或者是像梧桐区这种地段价值滑落的区域，更是一个长期缓慢下降的趋势。

这个逻辑，我之前在上海豪宅，断崖式下跌一文中写过，大家可去看一下我们对于上海楼市未来豪宅格局的判断。

供需失衡带来的市场火爆，未来迟早会还回去，如果价格没涨太多买入倒也没啥问题。

如果涨的太多，就不建议追高了。

当然，短期可以预见的是，这种小豪宅的好日子，还要继续一段时间：

因为断供仍在继续，近期待入市的豪宅，依然是大面积为主。

但是如果时间拉长到半年以上：

恐怕这批小豪宅的日子，又会重新回到被新房压制的时候。

为什么这么说呢？

我直接举个很火热的例子：

最近大家都直到，徐汇的东安地王出来了，12万多的拿地价格。

当然这个价格是一级开发的价格，后面可能还再找操盘方，实际的土地价格可能还要高一些。

最近网上猜的比较多的是找谁来操盘。

不过事实上，其实找谁都无所谓，大概率都不可能打破产品定位的局限：

你这个地块大概率是无法复制绿城潮鸣东方的操作，直接做起步285平的小区，大概率就是定位中产改善的150-200的产品。

价格上，也大概要低绿城一头，持平可能都有些困难——

毕竟地块质素决定好了你很难对标绿城、启元去做顶级豪宅。

从这个规划角度来看，这项目大概就是高级一点的中海领邸，主打的还是2500-3500那批人。

类似的项目不止这一个，后滩最近启动了开发，几块地块的定位也不是顶级豪宅。

其实抓的就是同样这个预算的一批人，只不过由于中小套占比，后滩的入门户型可能是一千多万档次。

但是并不影响，大户型吸纳的也是这个总价范围的购买力。

黄浦经过几年的大户型市场，未来也预计上市一批小户型的洋房户型。

比如现在传出消息的福佑南地块、乔家路地块、余庆里地块（下图）的方案中都有一百多平的洋房或者小高层户型，即便是单价20万出头，总价其实也是这个范围。

而随着未来的旧改，市区这类房子应该不止一个，新房供应的压力并未消失，只是暂缓。

结语

当然，豪宅的分析维度不仅仅是一个总价维度。

这类门槛型的豪宅，其实之前一直卖的很火。

因为你拿着既能买中产社区、也能跨入豪宅区的价格，肯定是选豪宅更加安全。

因此之前凯旋门小户型、建国里小户型都卖的很火，单价一度很高。

当然，豪宅的分析维度不只是一个总价逻辑，实际上还是要分析不同项目的板块客户基数、产品竞争力等方面。

尤其是这批新房大量供应之后，未来几年，是豪宅市场最混乱的时间点，一不留神就会买错。

篇幅有限，关于上海楼市后市的走向变化，欢迎联系我们聊聊，也可线下沙龙一起交流讨论未来几年行情的变化。