华东区新开盘谍报：整体开盘活跃度提升，沪杭去化向好

区域市场综述：

根据，2025年5-6月华东大区重点城市上海、杭州、苏州3个重点城市累计开盘80个，推出房源9714套，环比增加27.46%。其中，改善型项目占比83.75%，占据市场主流。整体去化效果向好。其中，上海的浦发唐城等18个项目，杭州的绿城·岸芷丁香等22个项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销。

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▍上海：开盘项目数量较上期增加较多，刚需、刚改项目占比较高

监测40个项目开盘，共推出5640套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目12个，老推新项目28个。

• 刚需、刚改项目合计占比近六成，改善项目占比超四成。

• 整体开盘价格依然保持较高的分化程度。

• 超五成楼盘热度高，去化效果好，整体去化情况呈显著分化的特征。

上海：绿城潮鸣东方（2025年5月11日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：绿城潮鸣东方已于5月11日开盘，本次共计推出120套房源，主力户型为285/275/330㎡四房和465/585㎡复式，均价195000元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购191组，认购率约159%，未触发积分。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全直线3km范围内有89个幼儿园；31个小学，如上海市徐汇区江南新村小学、上海市徐汇区日晖新村小学、上海市教育科学研究院实验小学等；35个中学，如南洋中学、上海市西南位育中学东校区、上海市零陵中学等。

生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有149个医院。其中，上海敦复医院距离楼盘0.6km，复旦大学附属中山医院东院区距离楼盘1.3km，上海中医药大学附属龙华医院距离楼盘1.6km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有48个商场，包括正大乐城、绿地缤纷城等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有218个公园，距离最近的仅300m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利周边直线1km范围内有1个地铁站（大木桥路），轨道交通便利。周边直线1km内有14个公交站，距离最近的中山南二路大木桥路仅有300m，周边公共交通极为便捷。

上海：金茂棠前（2025年5月27日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：金茂棠前已于5月27日开盘，共推出264套房源，主力户型为97/105/117㎡三房和85㎡二房，均价49441元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购369组，认购率约140%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全直线3km范围内有22个幼儿园；8个小学，如上海宝山区民办杨东小学、上海市宝山区实验小学等；10个中学，如上海大学附属宝山外国语学校、华东师范大学附属宝山宝杨实验学校等。

生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有23个医院。其中，上海中冶医院(富锦路分院)距离楼盘0.6km，上海交通大学医学院附属第三人民医院距离楼盘2.2km，上海交通大学医学院附属第九人民医院北部院区距离楼盘2.3km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有17个商场，包括环球百货、泰名广场、盘古盛汇综合商业中心等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有16个公园，距离最近的仅500m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利周边直线1km范围内有1个地铁站（铁力路），轨道交通便利。周边直线1km内有11个公交站，距离最近的铁力路湄浦路仅有500m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：开盘活跃度提升，红盘推高市场热度

5月，杭州楼市开盘活跃度略有提升，近4000套新房源入市，开盘规模环比增长近14%；多个纯新红盘入市影响下，开盘热度也有显著提升，摇号率接近60%。

统计期内（5.05-6.01），杭十区共计推盘39次，与上个周期持平，新上市房源套数3908套，环比增长14%。

39次开盘需要摇号的有23次，摇号率高达60%；参与登记的客户共计10242组，平均中签率38.2%，环比下降4.4个百分点。

个盘热度分化凸显，周期内中签率在20%以内的有6次，中签率最低的为三塘板块的绿城·岸芷丁香，首开中签率仅10.29%，三塘板块的招商蛇口天青岳首开、江湾新城板块的绿城玉澜月华二推均触发社保摇号，有房户门槛分别为149个月和208个月，中签率12%以内。中签率在20%-30%之间的有10次，项目位于高铁新城、石桥华丰、北部新城、东湖新城等优质刚需板块。萧山、余杭乡镇板块及富阳、临安等外围板块依旧流摇。

杭州：绿城·岸芷丁香（2025.5.24）

开盘详情： 2025 年 5 月 24 日，首开推出 1 、 7 、 8 幢高层，共计 112 套房源，户型在 139-159 ㎡之间。

价格优惠：均价56265元/㎡（含精装修4500元/㎡）。

认购去化：项目吸引了1088组家庭登记，中签率低至10.29%（有房户中签率仅5.97%），推出的112套房源当日即售罄。

客户定位：全城中高端改善客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

产品力突出，精准定位改善需求项目以轻奢配置打造差异化竞争力，四面铝板外立面、下沉庭院、恒温泳池等高端设施，配合139-179㎡的适中户型，总价控制在662万元-973万元，填补了市中心小面积改善产品的空白，成为主城核心区稀缺的低门槛改善选项。

地段稀缺性与配套成熟度加持项目位于东新板块，距武林广场仅4公里，周边地铁、商业、教育配套完善，且临近河景资源，兼具便利性与居住品质。相较周边二手房（如文晖板块次新房成交价6万元-6.3万元/㎡），其5.6万/㎡的均价形成价格倒挂，性价比凸显。

低冻资门槛与市场预期推动项目首开按揭冻资仅需99万元，显著降低摇号参与门槛，吸引大量家庭登记。同时，板块地价近期攀升至4.13万元/㎡，刷新纪录，强化购房者对区域价值的信心，进一步刺激需求。

综合来看，项目以精准定位、稀缺资源及灵活策略，成功撬动改善市场，成为杭州不限价时代下的标杆案例。

杭州：中建·玉湖之星（2025.5.25）

开盘详情：5月25日，中建·玉湖之星首开4、6幢楼，共计138套精装房源，户型面积115-149㎡。

价格优惠：开盘均价32600元/㎡（含精装4000-4500元/㎡）。

认购去化：项目本次开盘共计有519组家庭报名登记，中签率26.59%，开盘当日100%去化。

客户定位：地缘性刚改及改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

一线湖景资源的不可复制性项目是杭州主城唯一南向直面约688亩玉湖的住宅，头排景观资源稀缺性显著，且与玉湖公园、城北万象城等核心配套无缝衔接，兼具自然景观与城市能级。

产品配置全面超配，对标高端改善标杆项目外立面采用石材、铝板及弧形玻璃幕墙，公建化设计媲美6万+豪宅标准；精装配置引入日立中央空调、西门子厨电等一线品牌，装标达4500元/㎡，显著超越同价位竞品。

价格倒挂与板块预期双重驱动首开均价32600元/㎡，与板块限价持平，对比周边次新房及城北万象城商圈价值，性价比优势突出；同时，北部新城作为“城市新中心”战略承载区，叠加玉湖CBD地标集群建设红利，强化了市场对资产增值的长期信心。

杭州：华润云城望云润玺（2025.5.25）

开盘详情：2025年5月25日，华润云城望云润玺首开6、7幢高层，共计114套房源，户型面积125-139㎡。

价格优惠：均价39238元/㎡（含精装修5500元/㎡）。

认购去化：项目本次开盘共计有563组家庭报名登记，中签率20.25%，开盘当日100%去化。

客户定位：地缘性刚需和改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

云城核心区位与战略规划红利叠加项目位于云城核心区，紧邻杭州西站枢纽、云门公园、龙湖天街及天元公学，坐享交通、商业、教育全维配套。作为杭州“第三中心”战略的重要承载区，板块规划超高层地标集群及科创总部，强化了资产增值预期。

稀缺低密产品与顶配设计引领市场项目为云城首个容积率仅2.1的“立体墅区”，规划4幢叠墅+4幢高层，打破板块高密度开发传统。125-139㎡户型采用LDKB一体化边厅设计，南向面宽达7.4米，并配置嵌入式冰箱、智能马桶等超配精装，装标显著高于同价位竞品。

定价策略精准匹配改善需求首开均价39238元/㎡，虽较原限价上涨8.7%，但对比周边次新房仍具性价比。叠加华润品牌背书及板块地价攀升，强化购房者信心。

▍苏州：房企谨慎推盘，纯新开盘项目居多

监测1个项目开盘，共推出166套房源，分布于相城区，纯新开盘项目居多。

• 价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边楼盘定价基本持平。

• 新开盘项目依然呈现明显的分化趋势，核心板块和高品质项目备受青睐。

• 新开盘项目多为刚改盘，客户群年龄集中于30岁左右。

苏州：青云台（2025年5月17日）

价格优惠： 8-85折优惠。

认购去化：2025年5月17日本项目推出16-17F精装小高层1、5#，房源面积106-119㎡，共计166套房源，开盘认购40套，去化率24%。

客户定位：主要为黄埭地缘刚需客户和周边工作的外来群体。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

黄埭首座第四代住宅，产品力强；

多维交通，自驾出行便利；

整体赠送面积达到约11-65㎡，带来更舒适的居住体验。

项目缺点

目前周边配套相对一般，轨交相对匮乏。

本月开盘

表：部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：部分典型项目开盘信息

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