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越秀・天河・和樾府：天河智谷的诗意栖居样本

概括（楼盘简介）

越秀・天河・和樾府由越秀地产匠心雕琢，坐落于广州天河智谷核心区域。项目以宋式美学为底蕴，秉持 “一半公园一半城” 理念，精心保留 7 棵原生百年榕树，巧妙打造 “空中连廊 + 下沉庭院” 的立体园林景观。主推 125 - 180㎡南向瞰景四房户型，采用 LDK 一体化设计，配备绿建三星科技系统，构建舒适、环保的居住环境。项目周边双地铁（3/18 号线）交汇，还配建有会所、商业及教育用地，均价约 7 - 9 万元 /㎡ ，预计 2025 年 12 月交房，是融合历史与现代，打造都市诗意栖居的理想之选。

项目优势

1. 地段与交通：踞守天河正中轴黄金十字，与珠江新城直线距离约 5KM，自驾前往天河北、环市东仅需 20 分钟左右车程。搭乘 3 号线，5 站可直达珠江新城；18 号线开通后，1 站到广州东站，2 站到冼村，3 站到琶洲 。无论是自驾还是地铁出行，都能迅速畅达城市核心区域，地段优势显著，交通十分便捷。

1. 教育资源：项目自建 12 班国际幼儿园与 45 班九年制广州中学教育集团直属学校，且该九年制学校已与广州中学教育集团签约合作，同时中小学由广州中学与华阳小学共同参与管理，双省一级配置，属于教育第一梯队 。从孩子的启蒙教育到菁英培养，提供无缝衔接的优质教育服务，家长接送方便，为孩子的成长奠定坚实基础

1. 商业配套：家门口约 10 万㎡高端商业集群蓬勃发展，由 8 万㎡金茂广场与 2.8 万㎡广垦壹号 MALL 构成双 MALL 格局，形成集奢尚消费、商务社交、艺术展览于一体的城央活力场 。满足业主日常购物、休闲娱乐、商务活动等全方位需求，尽享都市繁华。

1. 医疗配套：周边多家三甲医院环伺，如南方医科大学南方医院、一五七医院、省妇幼等 。完善的医疗资源为业主及其家人的健康提供了强有力的保障，让业主就医无忧。

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1. 生态与园林：以 “山水城市” 理念打造独特园林景观。外有百年榕树林形成生态屏障，内有 1.5 万㎡无界中央立体园林，通过 130 米南北景观轴与 100 米东西视觉通廊，打造榕境八景，巧妙运用月洞门、云纹铺装等东方造园技法，并结合 AI 互动光影装置，营造出富有未来感的园居体验。小区中心位置参照赖特流水别墅打造约 1300㎡榕樾山水会客厅，分上下两层，上层有无边界成人 / 儿童双泳池，下层 AI 智慧自习室与火石健身空间动静相宜，还有 30 余种珍稀植物打造的林下空间 。此外，利用天然高差打造双层山林剧场、悬挑式观景台与叠级水景等立体社交空间，重塑天河高端住区的自然美学范式。

1. 产品与户型：项目总建筑面积约 24 万㎡，规划 10 栋共 1128 户。户型多样，涵盖 108㎡ - 140㎡多种选择 。如 108㎡“和鸣”（2 + 2）室 2 厅 2 卫，125㎡“和颂”“和煦”（3 + 1）室 2 厅 2 卫等户型，均带有超大阳台，部分户型还配备超大衣帽间、入户玄关、双套间等 。户型实用率较高，且有相对小户型，低总价即可上车，满足不同购房需求。楼王架空层打造高定泛会所，八大主题架空层构建圈层社交场域。
2. 居住体验：小区远离主干道，环境静谧。绿化环境佳，保留多棵大榕树。西侧临近白云山，高层住户可眺望白云山景观，居住舒适度高。客群纯粹，多为改善买家，形成优质业主圈层 。

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在卖的户型

• 108㎡和鸣：（2 + 2）室 2 厅 2 卫，户型设计精巧，灵动的（2 + 2）空间布局可满足多样化需求，比如将其中一个灵动空间打造为书房、茶室或儿童游乐区。超大阳台不仅增加室内采光与通风，还拓展了生活空间，可用于休闲晾晒或打造小型花园，适合追求精致生活的年轻家庭或小夫妻。

• 125㎡和颂：（3 + 1）室 2 厅 2 卫，（3 + 1）的户型结构，满足家庭不同成长阶段需求。“+1” 空间可根据家庭实际情况灵活转变，如作为婴儿房、书房或收纳间。超大阳台连接客厅，视野开阔，增强居住的舒适度与空间感，适合一般的三口或四口之家。

• 125㎡和煦：同样为（3 + 1）室 2 厅 2 卫，与 “和颂” 户型类似，但在空间布局上或许有细微差异，同样拥有超大阳台，为居住者提供舒适的居住环境与充足的活动空间，满足家庭日常起居与休闲需求。

• 140㎡和融：3 室 2 厅 2 卫，配备超大衣帽间与入户玄关。超大衣帽间为主人提供充足的收纳空间，满足对衣物、饰品等收纳需求。入户玄关增加归家仪式感，同时可用于放置鞋子、包包等物品。整体户型注重居住品质与生活便利性，适合对生活品质有较高追求的家庭。

• 140㎡和恒：4 室 2 厅 2 卫，四房设计可满足三代同堂或二孩家庭居住需求。超大衣帽间与入户玄关配置，提升生活品质。房间布局合理，保证每个家庭成员的居住私密性与舒适度，为家庭提供宽敞、舒适的居住空间。

• 140㎡和沐（2 + 2）室 2 厅 2 卫：与 108㎡“和鸣”（2 + 2）室格局类似，但面积更大，空间更宽敞。各个功能区尺度更舒适，超大阳台带来更好的采光与视野，可打造更丰富的阳台休闲场景，满足对居住空间有更高要求的家庭。

• 140㎡和沐（3 + 1）室 2 厅 2 卫：入户玄关、超大阳台与双套间设计，提升居住的私密性与舒适度。“3 + 1” 的灵动空间，可灵活满足家庭不同功能需求。双套间设计，方便家中长辈或客人居住，适合人口较多且注重居住品质的家庭 。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。