北京必须直面问题，并解决问题！

　　1，目前北京的楼市现状并没有那么乐观，二手房市场的下行压力非常大，这种下行压力，一方面跟当前的购买力不足，大家普遍对未来房地产的预期比较低有关，另一方面跟北京当下的房价高有很大关系，所以从供需关系上来看，房价会持续存在下行压力，这是现状。

　　虽然政府从各种政策方面给予楼市支持，但是当下，尤其是刚需群体，承受贷款的能力一年不如一年，高杠杆买房会给很多家庭带来过大的压力，从实际成交情况来看就是，2023年到2025年这接近两年的时间里，刚需的贷款预期是逐渐降低的，大家不愿意贷那么多，这就极大影响了购买力。

　　北京的整个购买链条是由刚需带动，然后一轮一轮置换形成的——刚需买300万的房子，300万的房子换500-600万的房子，500-600万的房子换八九百万的房子。刚需的购买力出现了问题，就会影响整个链条的成交。

　　所以，市场的长期下行压力是摆在面前的问题，不得不面对。

　　2，政策预期方面，过去大家有很强的政策预期，政策出台后，对市场的成交有很大的带动作用。但是随着时间的推移，大家对于市场的态度也会逐渐发生变化，市场情绪早就不如前几年，后续北京虽然还会有政策包往外放，但是需要注意的是，有政策未必会是利好，有可能会加速市场的下行……

　　这就是市场情绪的因素，过去是大家期待有政策，楼市可以回暖，但从2024年的政策情况看，更多的人是希望在政策窗口期赶紧把房子卖了。

　　从2017年之后，大家加杠杆买房，楼市内积攒的这些杠杆，就是楼市的泡沫，也形成了今天北京的高房价，这些泡沫，想要出清，一方面需要时间，另一方面，也逃不掉房价的下跌。

　　3，针对当前的现实情况，我觉得北京的土拍必须要做一定的调整，还是靠之前开发商竞价，开发商卖房的时候，自主定价，就很危险，这种情况在2021年出现过。

　　2021年的市场热度非常高，那个时候开发商拿地有些激进，导致了高价拿地，结果市场遇冷，房子卖不掉的情况，朝阳的崔各庄几个项目就是如此。

　　4，今年的情况是：2025年二三月份的市场靠小阳春的带动，整体成交还不错，能拉动一下市场情绪，但是到了4月之后，市场情绪一下子就消失了，大家普遍采取了观望的态度，而且这种情况在未来会长期出现。

　　北京的新楼盘这几个月的表现是，赶在小阳春节点上开盘的项目，卖得还不错，错过了那个时机，到了4月份之后开盘的项目，普遍表现太一般了。

　　但小阳春期间卖得还不错的项目，还有一个问题，之前卖出了一些房子，卖价也不算便宜，现在还有不少房源没有卖掉，你该怎么办呢？多数的开发商都采取消耗战，死扛着价格，不到撑不住就不降价。一降价就容易维权。市场关系特别微妙。

　　5，过往问题依然存在，2023年左右开盘的项目，普遍面临着，房子没有卖掉，很大一批购房者高位接盘，开发商不忍心降价。就这么干耗着，结果就是随着时间推移，问题会越来越多。

　　再结合当下的市场形势，下行压力比较大，房价上涨的可能性微乎其微，这些库存该咋处理呢？

　　6，解决问题的方式，我觉得必须是政府牵头，从土拍开始，土地价格不能任由开发商竞价，很多开发商真敢无脑去拍，最后楼盘卖不好，还是一堆问题。

　　合理的土地价格，有价格上限，到了限制价格，该摇号摇号，卖房价格也要有限制，至少在市场价合理范围内。甚至比市场价略低才更好。有了合理的价格合理的利润，这才是好房子的前提。只有通过合理的方式处理，楼盘库存才不会因为市场的问题，而形成大量积压。

　　不然，等到明年后年，北京的新房库存问题会更严重。购房者、开发商、银行、政府之间的各种矛盾都会陆续出现。

　　朝阳区新北苑的铁建国际城留了不少房子，每次往外拍，都是比市场价偏低，大家都知道合理范围在哪，完全交给开发商自主决策，最终全是雷区。

　　7，以上建议仅供相关部门参考。

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