广东
近日，广州楼市暗流涌动。
有消息传，广州将对市场上盛行的“偷面积”行为进行全面收紧，与之相关的“建筑新新规”文件即将落地实施。
这份文件将以《建筑工程规划许可证》颁发时间为分水岭，对已经取得工规证的项目，政策仍留有余地，可按原规定执行。
而那些虽已拿地却未取得工规证的项目，将一律执行最新标准。
这意味着，开发商再也无法通过技术性手段“创造”额外面积，未来实用率超过100%的项目会越来越少。
根据爆料，未来新新规将从多个方面收紧项目“偷面积”的设计。
1）新规要求100米以下住宅天井宽度不得小于2.4米，超高层建筑更须≥6米。
这一规定直接针对过去通过压缩天井空间来“挤”出可用面积的常见手法，如在客厅赠送飘窗，导致天井被压缩，一旦火灾，消防云梯根本无法施展，存在严重的消防隐患。
2）新规明确所有建筑外立面结构柱100%计入容积率。
开发商将承重柱、剪力墙伪装成“装饰柱”或“装饰板”以规避面积计算的套路被彻底封杀。
3）内凹式假飘窗被严令禁止，新规强制要求飘窗采用外挑设计，仅允许厨房、卫生间设置内凹飘窗。
此前有项目将楼板外伸形成“假飘窗”，后期再打掉增加室内面积。如今这类操作将直接被禁止。
4）明确卧室使用面积不应小于5㎡，双人卧室使用面积不得小于9㎡，短边净宽≥1.8米。
这针对的是某些项目将6㎡设备平台改造成“迷你第三房”的乱象，为居住的舒适度画下面积红线。
5）40米以上（约12-13层）的花池严禁改为阳台或房间。
这一举措也是考虑到高空坠物的风险，还是很有必要的。
新新规如果落地，对广州楼市的影响是深远的。
首当其冲的是二手房市场迎来喘息之机。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就曾指出：“高得房率产品对二手房市场冲击巨大。广州二手房得房率普遍在85%左右，原本的价格优势被新房的高实用率抵消。”
随着新新规落地，二手房在区位、学区等方面的固有优势将重新凸显。
其次，现在在售的高实用率项目户型，或成为广州“绝版户型”。相对后来的使用率不超100%的新房而言，会有一定的面积红利。
最后，“偷面积”收紧后，项目想出圈，就要回归产品本身。
以后开发商们或许会将重心放在研究房子的宜居，而不会像之前一样埋头卷实用率的数字。
当然，短期来看新房市场会面临阵痛。
毕竟目前广州卖得最好的项目几乎都是高实用率产品。
克而瑞数据显示，2023年11月随着新规产品逐步入市，其市场份额占比提升迅速。
截至2025年第一季度，新规产品成交占全市新房成交近两成，助力一手市场份额占比增加6个百分点。
如果新新规落地，可能会导致短期内新房市场承压，开发商面临着如何在没有“面积红利”的情况下吸引购房者的挑战。
但长远来看，广州终于告别“偷面积”竞赛，回归“好房子”的初心。
毕竟自广州在2023年将阳台计容比例放宽至20%后，市场虽然也一度狂欢。
但野蛮生长的代价，是建筑安全底线失守与市场恶性竞争。
所以此番政策收紧，也算是对盲目扩张的紧急刹车。
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