假如东小口卖6万以内 4000套好房子~

今天上午，有个老炮儿给我的小道儿消息，即将供应的昌平南东小口地块，三块地共计39.8万平米建面的商品住宅，预估起拍楼面价3.4万元/平米。

可能有人会说，这么低的楼面价会有人抢的。我觉得有几手竞拍是有可能的，但不多。理由是，三宗住宅用地打包一同出售。40乘以3.4万元/平米等于差不多140亿总价，总标的太高了，怎么抢？

如果您还不懂，我给您讲几个实际例子。

1、去年6月总标的112亿的朝阳酒仙桥金盏打包地块，一手成交，溢价率0%；

2、去年11月总标的153亿的朝阳酒仙桥十八里店小红门打包地块，一两手成交，溢价率0.21%；

3、去年12月总标的约110亿的丰台万泉寺地块，一手成交，溢价率0%；

4、今年4月总标的126亿的黄衫木店打包地块，一手成交，溢价率0%。

超过百亿的住宅地块，我没看到过有激烈的竞争。

如果按照这个路子看，东小口地块也就是3.4万左右的起拍楼面价。

所以问题又来了，3.4万一平米的楼面价意味着什么？

第一，5年前片区内有俩限竞房地块入市，一个楼面价3.74、另一个3.86万元/平米。

第二，昌平南今年成交了一宗0029地块，楼面价3.35万元/平米。看上去不高，但实际考虑比如体育公园等其他拿地需要做的事情，真实楼面价业内普遍认为不低于3.8万元/平米。

简单讲，东小口这一片将近40万平米的商品住宅用地，有可能创造最近几年昌南楼面价之最~这个最怎么定义，您自己琢磨。

第三，目前昌平3.8万左右楼面价的项目，6万左右主要是6以上的售价。精装就那么回事，非好房子。

第四，您觉得东小口会不会好房子？我告诉您肯定会的。如果东小口好房子卖6万一平米，人家楼面价天然比之前有4000往上的优势。可不可以在好房子高使用率的基础上，做更好的精装、园林、水系、会所？弄一个价格不变，德智体美劳全面发展？

第五，按套均100平米计算，这是4000套房…不是400套。400套霍霍一年半年的过去了，4000套呢？

第六，万一，我只说万一，东小口配置跟之前一样，不卖6万卖5开头呢…

给兄弟们两点建议：

第一，管住手，东小口没有准谱消息之前看可以，都别下手。这小道儿消息面前，下手就得剁手。

第二，有房产的朋友，不用我多说了吧，多注意价格走势吧…

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