中建壹品和金隅地产，必有一战

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6月5日，北京迎来“超级土拍日”。

不过，并没有泛起太大涟漪。两宗底价成交，两宗有溢价，幅度很小。

4宗地中，最让外界期待的宝山村0016、0017地块，开拍前吸引了5家开发商报名，但土拍现场没多长时间，就草草收尾。

这多少让外界有些遗憾。难道海淀的吸引力也要打折扣了？

宝山村0016地块花落中建壹品并不意外，其不久前就对外表示，要在海淀再次拿地。

但，令花姐不解的是，实现夙愿后的中建壹品，为何不顺势摘得0017地块？是手里的银两不够，还是另有他因，不得而知。

0017地块被金隅地产拿下后，中建壹品董事长徐超，算是给自己树立了一个强劲对手。

在海淀乃至整个北京，能称得上真正竞争关系的双子座项目，不多。

功德寺双子因为越秀地产两头持股，让和樾望鳴及和樾望雲竞争中还沾亲带故，并不纯粹。

而半壁店0003、0004地块，同由保利发展+北京建工竞得后，成了亲兄弟。

针尖对麦芒的只有臻澐和建发海晏，它俩目前步入了拼刺刀的阶段。

这个局面背后，是建发房产的刚猛。

年初的土拍中，它不计成本拿地，导致建发海晏的地价溢价率，达到了25.04%，三大央企联盟不得已，只能放弃。

反观宝山村双子，只经过数十轮竞价，阵仗刚拉开就鸣金收兵。花姐不禁在想，在0017地块的拍卖过程中，中建壹品有没有举牌呢？

不过，对购房者而言，这不是一件坏事——直面竞争的双子座，更会在房子品质上，争个高低。

下面，花姐来一一聊聊四宗土地的详情。

一、海淀宝山村0016、0017地块

0016和0017地块虽然紧邻，但是被分开出售的。

它们备受外界关注的核心原因，是出自海淀。

挂牌时间结束时，0016、0017地块已有中建壹品、金隅地产、海开控股、中铁建地产、中能建地产5家开发商报名，且线上竞价3次。

土拍现场，0016地块共举牌12次，0017举牌10次，便产生了结果。

中建壹品以27.78亿元，摘得0016地块，楼面价5.5万元/平米，溢价率1.8%。

0017地块则花落金隅地产，成交价格33.64亿元，楼面积5.6万元，溢价率1.5%。

0016地块的土地面积2.4万平米，建筑面积5.04万平米；0017地块土地面积2.86万平米，建面6万平米。它们的容积率均为2.1，建筑高度30米（局部60米）。

虽然身处海淀，但0016和0017地块距离西五环晋元桥，只有700米距离，南边跨过绿化带便是阜石路高架，周边配套较弱。

它们的北面还有0006、0008和0011三块住宅地，未来可供应，规划建面17.18万平米。

就当下而言，0016和0017地块除了自身有场恶战外，它们还将面临一个共同的对手——来自西边2.5公里外的西黄村地块，也在同日拍出。

二、石景山西黄村640、648-650地块

西黄村地块在只有中海新城一家报名的情况下，由其以45.23亿元的底价竞得，楼面价2.75万元/平米。

这是一宗由F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地、A334托幼用地共同组成的地块，占地面积约7.97万平方米，规划建筑面积16.46万平方米。

算上商服和幼儿园用地，实际楼面价将达到约为3.2万元/平米。

看来，来到朝阳的中海新城，还在心念着自己的大本营。花姐认为，它摘下西黄村地块，可谓捡了个漏。

从周边的城市界面上看，西黄村地块足以秒杀宝山村地块，甚至半壁店地块。

它的优点是，商业离大悦城、居然之家、山姆会员店更近；学校周边有首师大苹果园中学、石景山外语实验小学、北大附中石景山学校；医疗资源有北大首钢医院、八大处中西医结合医院。

交通上，四宗地差不多，都不紧挨地铁6号线，距离地铁站500米至700米之间。

此外，西黄村650地块离宝山村0016地块，直线距离只有2公里，但起拍楼面价打了将近五折。

对购房者而言，楼面差价背后带来的是房价。

倘若中海新城在西黄村项目的售价，远低于宝山村双子，购房者会选择谁呢？

此外，还有一个不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的阳台植入，海淀区可以吗？

当然，宁做凤尾、不当鸡头。既然楼面价能差出近半，说明行政区域带来的差异，还是蛮重要的。

最现实的，比如小孩的学籍归属问题。

三、昌平北四村0077、0078地块

北四村0077、0078地块花落越秀地产+北京城建+未来科学城+贝好家联合体，以23.95亿元底价竞得，折合楼面积3万元/平米。

该地占地面积约3.07万平方米，规划建筑规模约7.99万平方米，由两块纯居住用地组成，几乎没有配建。

0077、0078地块的地上建筑规模，分别为4.17万平米和3.82万平米；容积率均为2.6，控高均为60米。

拿下北四村地块后，越秀地产将跻身昌平楼市大户，拥有三个项目，另两个是刚开盘不久的星耀未来，以及进入尾盘的越秀星樾。

值得指出的是，北四村地块也是其另一个东家贝好家，首次以联合体身份，直接入局京城楼市的项目。

在此之前，它曾入股长安华曦府和朝棠揽阅，不过是在电建地产和招商蛇口拿地后，曲线进入的。

北四村地块3万元/平米的楼面价，对龙湖观萃形成了背刺。

它们同属生命科学园板块，直线距离不过700米，但前者更靠近超级合生汇和地铁昌平线。

龙湖观萃的楼面价为3.58万元/平米，2024年9月取证，供应857套房源，截至目前网签373套，成交均价5.65万元/平米，网签金额21.57亿元，地价覆盖率69.73%。

不过，北四村地块也有自己的缺点，它的朝向“不正”，东偏南约40度。于在意朝向的购房者，并非首选。

虽位于生命科学园板块，但东面京藏高速一路之隔，就是朱辛庄板块。它们之间是有竞争关系的。

如果按照入市时间看，北四村地块的对手还将包括中海未来之境，以及兄弟项目星耀未来。

星耀未来4月2日取证，供应930套，截至目前网签128套，成交均价5.56万元/平米，网签金额7.16亿元，网签率13.76%。

综合几个竞争对手的价格，北四村地块的售价，大约在5.6万元/平米左右。