近75亿补仓通州核心区 中建玖合底价摘运河畔“八子”地块

6月4日，北京城市副中心0101街区8宗地块“打包”出让，最终由中建玖合发展集团有限公司以底价74.91亿元摘得，成交楼面价约2.86万元/平方米。该组团地块位于通州核心区，享有一线河景资源、双轨交通优势，是近几年来副中心罕见的优质宅地。

在业内人士看来，此次底价成交或与地块开发复杂度较高有关，但也为中建玖合提供了“抄底”机会。

通州一线河景宅地，开发复杂度高

当日成交的组团地块是通州近几年少有的优质地块。具体来看，该组团地块为北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，由7宗住宅用地和1宗多功能综合用地组成，土地出让面积约11.28万平方米，规划建筑面积约26.19万平方米。由于组团地块南侧是北运河，有着良好的自然生态环境。

在业内人士看来，该组团地块以底价成交，与其开发复杂度密切相关。首先，其体量较大，内含8个子地块。除0707地块是F3其他类多功能用地以外，其余7个地块均为R2二类居住用地，容积率在2.1-2.4之间。其次，居住用地要求配建一处建面1.38万平方米的家园中心，其中包含社区卫生服务中心、养老及助残中心、残疾人托养所、机构养老设施、末端物流配送中心、邮政所、文体及社区服务中心等，建成后将无偿移交区政府管理。

在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，该地块群亦具备显著优势。居住地块统一享有100米的显著限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见。尤为关键的是，规划允许在保持建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标（类似机制曾出现在海淀半壁店地块）。这一灵活性为后期规划设计提供了广阔空间，百米限高结合指标统筹机制，不仅有助于塑造丰富的城市天际轮廓线，更能有效拓展楼间距，提升未来居住体验。

张凯表示，该地块组团处副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，享有天然河景生态资源。交通配套也较为方便，距离地铁6号线北运河东站直线距离约500米，距离22号线/平谷线（在建）直线距离约400米，双轨交通优势明显。

中建玖合底价补仓通州核心区

中建玖合上一次在北京拿地还是2023年。其时，中建玖合以54.06亿元+2.6万平方米现房销售面积拿下大兴西红门地块，案名为中建·玖玥府。再早前的2022年，中建玖合以66.815亿元+政府持有产权份额10%摇号获得朝阳太阳宫地块，案名为中建·玖合府。这两次拿地的溢价率均为15%。

在业内人士看来，时至今日，中建玖合也急需补仓，而此次底价拿地是“抄底”通州。

据悉，中建玖合对该地块关注已久，此次底价拿地可谓得偿所愿。今年1月，该组团部分地块就曾发布招标计划，项目名称为“北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810地块项目施工”，招标人正是今日拿地的中建玖合发展集团有限公司。

招商蛇口也曾发布该组团部分地块的招标计划，但是最终并未参与线上报价。

早在2024年12月，北京规自委通州分局公示《北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705等地块规划条件》，其中包括上述7宗住宅子地块。

值得关注的是，北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810地块均出现在去年底和今年初的供地清单中，但是都没能上架。最后又增加了0807、0808和0811三个住宅地块，才得以上架成交。

自从2024年2月6日通州解除“双限”之后，区域供地节奏明显加快，招商蛇口、金隅、中铁建接连拿地。而从中建玖合刚拿下的地块所在区域来看，目前新盘项目包括缦云ONE、金融街武夷·融御，售价在6万-7.5万元/平方米之间，区域在售二手房5万元/平方米左右。

此次中建玖合底价拿下通州“八子”组团地块，预期未来区域楼市竞争将会加剧，老盘“背刺”新盘的现象也或将不断上演。未来，该地块能否凭借河景资源、百米限高等优势突围，尚需市场检验。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 寇德娜 杨娟娟

校对 柳宝庆