5月楼市量价齐涨？慎防虚假繁荣后的回调

文/邓浩志

5月广州楼市，量价齐涨的原因

5月楼市统计数据陆续出炉，广州市场呈现了喜人的量价齐涨。Z公司统计数据显示，5月份广州一手住宅网签环比4月份上涨了38%。而H公司数据显示，网签环比上升43%。新房成交均价则由4月份的3.2万多/m²，跳涨到5月份的4万/m²，创一年多来的房价新高。

5月楼市异常活跃，主要有以下几个原因：

1、节日效应。5月初有“五一”小长假，5月底有端午假期。一个月内两个假期，而假期看房客户增多，开发商宣传、促销都加码是促使市场活跃的季节性因素。

2、大批新项目5月集中开盘，集中签约。去年四季度，广州大规模卖地。这批项目多数都在今年“五一”前后开盘。而4月中下旬开盘的项目，基本也都集中在5月签约，所以5月的网签量特别大。另外，新开楼盘基本都提前“蓄客”1个月甚至以上的时间，所以开盘当天的大量成交，其实是过去一个多月业绩的汇总。4月中开始，广州每周都有5、6个全新楼盘入市，而“五一”和“端午“两个节点也有大量新盘，新货推出。整个4、5月份广州有接近20个全新楼盘入市。5月份大量新盘网签，其实反映的也是3、4月份的市场能量状况。

3、新盘超高使用率降维打击旧盘和二手房市场。无论是住宅4.0，还是“超新规”设计，或者所谓的“零票窗台”说的都是新楼盘越来越高的实用率。在4、5月入市的新楼盘中，有超过10个项目对外宣传使用率超过130%，比去年底今年初普遍的110%、120%使用率再进一步。这批新盘抢走了市场上的客户，也抢走了关注度。

4、至于5月份新房网签价格突然走高，这和近期天河，海珠几个高价楼盘全新入市并且热销有关。比如保利在琶洲的新盘，单价在7—9万/平，还有天河核心的全新项目，单价在9—11万/平，两个项目虽然都是豪宅，但价格明显低于同区竞品，所以开盘当天就销售过百套。大批核心城区高价项目集中网签，改变了网签的结构，从而让成交价出现了阶段性的大幅上涨。

虽然广州楼市在5月份貌似火热，但这都受短期因素影响造成的波动，甚至可以说：广州楼市5月的回暖可能只是昙花一现。

广州楼市“虚火”褪去，678或全面降温

“五一”、“端午”小长假过去之后，就将进入6789连续4个月没有假期的下半年。另外，6、7、8月份又是每年楼市传统的淡季，广州楼市早有句俏皮话叫：678，无办法。所以市场降温也是季节性因素影响的结果。

而市场集中推新货的周期已经过去，接下来的三季度全市不会有太多新盘新货亮相，从营销的角度看，接下来的市场也将缺乏热点和亮点。至于新盘超高的使用率，则完全是一把双刃剑，一方面他让一手新城形成更强的竞争力，另一方面他对使用率低的旧盘，二手房市场则形成强烈的冲击。毕竟120%、130%使用率的新产品在市场总量中占据少数。所以更大规模的旧产品市场将受到进一步的冲击，未来很可能要么有价无市，要么只能以价换量。其实在5月份的时候，不少房地产操盘手直言，目前的市场是旱的旱死，涝的涝死。意思是新盘新规产品热销，对应的是更广泛的旧盘和二手房的滞销。

从全市的角度看5月份的市场复苏，除了产品之间巨大的差异造成市场冷热不均外，还有区域之间的巨大差距。5月份，广州楼市热销的区域分别是海珠，天河，两区成交量环比大涨80%，番禺，黄埔则同比上涨了40%，而外围四区市场则呈现弱势。统计数据显示，今年5月，海珠、荔湾、越秀、天河四区，约有12%的项目采取价格让利政策。而近郊的番禺、黄埔、白云则有25%的项目降价促销，外围的花都、南沙、增城、从化则有高达50%在降价走货。

而更重要的是，楼市中期的基本面并没有发生变化。我们首先要回顾4月份楼市急速降温的原因。当时是因为关税问题导致的全球经贸以及经济的不确定性，继而产生的楼市观望气氛的骤然升温。从宏观层面看，特朗普的政策每天都在变，贸易不确定性仍在，经济、就业、收入情况都没有明显的改善，通缩仍在继续。楼市信心几乎不可能在没有新的重大利好支持下突然实现复苏。而在5月各种利好逐渐消退之后，6、7、8月份的楼市很可能会回归到4月份的较为低迷的状态。

直到有一天，新一轮大规模利好再次刺激和释放市场的需求……

下半年政策与市场前瞻，各区各板块前景预判

核心四区新房价格已经接近底部，或者就在底部了。但二手房价格可能仍有下行空间，这是两者使用率之间巨大差异造成的结果。目前虽有传闻说下一阶段相关部门会收紧新楼盘偷面积的设计，但这并不可能解决旧楼盘低一大截使用率的问题。而部分房企的特殊身份，是否会继续让他们在偷面积问题上享受“特权”？按照过往经验，他们一直例外，所以限制偷面积是否只是个噱头，又或者直接变成不对称的竞争优势也很难说。

核心四区当中，越秀货少慢慢卖已经是常态化；荔湾，特别是新荔湾缺新货，缺中小面积产品，缺低价刚需产品，所以下半年，甚至明年成交都很难放量，但价格会比较坚挺。海珠和天河将继续是广州市场最亮的仔，一个依托琶洲，一个依托珠城，区域内的豪宅，周边的高端改善型项目一直都备受关注且不愁卖。

而近郊三区，黄埔开始认清自己的定位，特别是老黄埔几个超级大盘，在前期大幅降价后逐渐打开了销售局面。当然，天量的供应会让老黄埔长期陷入价格战的泥潭，这个周期，至少需要 3 到 5 年。

白云区的特征市场依然是分化，南部更像价格坚挺的主城区，北部四镇依然只能对标远郊四区，以价换量是唯一选择。

而番禺更像是广州的一个缩影，几个新盘凭借高使用率，优质的地段，更具竞争力的产品获得市场的认可。但如果你是旧产品，使用率低，区位一般，很可能降点价都仍然卖不动。

外围四区任重而道远，货多，库存大，购买力不足是通病，而且是长期困扰。比如新塘、增城，朱村等板块仍然是楼盘一条街，仍然有卖不完的货。而南沙，库存依旧全市第一，哪怕出了金融30条，依然解决不了人口不足的根本性问题。花都从化则仍然是本地需求本地消化，广州主城购买力是看都不会看一眼这两个区域……

至于下半年楼市政策，我认为只要6、7月份市场仍然低迷，8月份新一轮全国性的利好就很可能会推出。至于广州会有什么利好？我认为最值得期待的应该是发放购房补贴。目前全国已经有包括南京，苏州等近50个城市推出，有的补贴房价的0.5%~1%，也有的直接给几万块钱。