北京买房：理清思路，购房建议1551

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我在昌平南邵有一套80平米的两限房，小两居顶层，这个月初207w刚出手，合同己签，目前等“唯一”条件（离婚需满一个月冷静期），所以款项需一个半月左右才能到手。我卖房的目的，一是离得太远（目前住丰台西罗园），二是这个两限房有硬伤（顶层）。

因此有了换房的打算。这段时间一直看亦庄林肯公园的ABC三个区的房，因为岳父岳母住C区十来年了，对周围环境及小区环境比较满意，离岳父岳母也近。

想问章哥：

1、换房现在是否合适，北京房价还有多少下降空间？

2、林肯的公寓房纯自住的话现在入手合适吗，还是等明年再下手？总感觉万一年底又降了岂不是亏了。

A：

1、我认为北京房价没有下跌空间了，因为平均租售比降到了600多点儿，年化租金收益率接近2%。东西海之外没有学区溢价的收益率更高些，东五环外都有达到毛收益2.8%，净收益2.5%的了。而同期银行利率又降了，现在五年期的才1.3%。

那在这种情况下，业主们为什么要低价卖房？比如您这207如果存银行，那每年利息也就3万多块钱。而如果是买没溢价的小一居，200总价在五环租金一般4500左右，减去物业费取暖费也在至少4万以上。这种情况下如果房价还降，那愿意抄底的就多了，都会算账的。

2、林肯的价格我可不知道，也算租售比吧。但亦庄是有学区溢价的，一般10%左右。那在得出普宅的数值后，先减去10%，最高15%吧，然后除以2，得出的数字如果和公寓的差不多，那说明公寓的价格也基本合理。

3、再等等也行，关注政策利好+成交量是否上涨，都没有利好就等着，有了一项就做准备，两项都出现就尽快。但也不用太着急，因为就算有行情，公寓也是顺位靠后的，不会吃亏。

是否会下降的话那看租金吧，如果租金大幅下跌，那房价也有可能跌。但租金又是和平均工资强相关，如果工资出现明显下跌，租金就有可能降，连带着房价也有可能受影响。

仅供参考。

二

Q:

我想问下现在北京学区房还可以买吗？想了解一下未来学区房的价值空间。我们预算400，有计划西城陶白和展览路学区。因陶白直升校较多，以陶白为主。我们两个孩子，老大明年3年级，老二明年一年级。现在房山长阳。目前观望犹豫中，希望您能给些建议。

A：

1、学区房看自己的需求，有需求就买，否则也没别的办法啊。溢价是明摆着的，目前均值在25%左右，看自己是否能接受了。

2、未来的价值空间。基础部分肯定是跟随大盘涨跌，但溢价部分说不好，看到时候的政策了。有利好就能撑住，没有的话有可能受影响。

3、陶白是直升校多，但您家大宝已经三年级，是不能享受直升的，考虑好。也就是说，西城区到目前为止的政策是，只有本地六年小学学籍的才能参与直升，否则就算进入直升校也只能是派位。二宝正常幼升小，明年是入学人数的拐点，大概率能对口入学。

4、您这一看就是刚有想法吧？有点儿乱。别着急，了解一下学区房常识，整理好需求和思路再说房子，来得及。

另外考虑好，长阳的学区在郊区算不错的，放到市区算中等。如果是纯看运气，那从学校的角度说，转到东西海也有不如长阳的可能。考虑好。

仅供参考。

三

Q:

请问，现在在海淀大钟寺有一套60平米的小两居，想换个中关村学区的一居或两居。现有房子是15年买的，可以上农科院附小，但是中学坑校比较多。担心换房后要摇号，有一定风险，不知是否可行？

A：

1、这只能家长决定，外人不敢建议。

2、不过说实话，大部分去中关村学区的家庭，图的都是教学氛围和竞争的环境，“孟母三迁”就是这个道理。毕竟中关村从来都是顶级学区，孩子多学位少，一直都不太保险，中学的通道也一般。但就是有很多家庭愿意去，没办法。

在没出现学区房概念之前，中关村的房子虽然没有溢价，但租金却是全北京最高的。20年前这里的租金收益率最高峰达到15%，买套房6/7年就能回本，今天都无法想象。但当年根本也买不到，一年都出不来几套房源，谁都不舍得卖。

3、所以这就看家长的主要需求吧，图压力小和房子居住的性价比高，那就没必要换。图学习氛围更强和提前上岸的概率高，那就换到中关村。

摇号怎么说呢？明年之后应该调剂会越来越少，毕竟总体的入学人数降低的太多了，中关村就算是热门，按也至少不会增加难度。至于小升初则到时候再看吧，有可能继续阳光，但各种非公开渠道也或许会增多。

仅供参考。

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