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上海保利海上瑧悦 | 中环科创芯・地铁公园旁・文化高定奢宅

【保利海上瑧悦】中环科创・地铁公园旁・文化高定奢宅

VIP 专线：400-8377-020（开发商认证）

营销中心：宝山区丰皓路 1288 弄（实景示范区已开放）

限时优惠：预约享 95 折 + 赠送产权车位，人才客户额外补贴 5 万元

一、央企匠造，南大智慧城标杆之作

开发商：央企保利发展控股（世界 500 强）旗下上海保镡置业开发，2026 年精装交付，物业为保利物业（国家一级资质）1512。
项目地址：宝山区丰皓路 1288 弄，隶属南大智慧城核心区，定位 “中环科创生态住区”110。
产品类型：13 栋 17-26 层高层住宅，主推建面约 99-154㎡精装 3-4 房（均价 6.3 万 /㎡，总价 530 万起），得房率约 77-78%，容积率 2.8，绿化率 35%136。
核心定位：依托 “双轨交枢纽 + 双 TOD 商业集群 + 百万方生态绿地”，打造 “中环品质生活标杆”，是上海 “500 万级入主中环” 的高性价比之选。

二、核心区位：科创与生态双轮驱动

1. 战略占位：国家级科创高地
   • 项目位于宝山区南大智慧城核心区，作为上海 “十四五” 重点发展的 “科创中心主阵地”，聚焦智能网联汽车、人工智能等 6 大主导产业，已引入中软国际、深创投等 530 家头部企业，总投资超 400 亿元，预计未来 5 年导入高端人才超 10 万人110。
   • 紧邻约 2.7 平方公里南大中央公园（建设中），规划 40 个主题公园，形成 “水林复合” 生态体系，空气质量常年位列上海前列，PM2.5 浓度比区域平均低 15%110。
2. 交通网络：双轨交 + 双 TOD 枢纽
   • 轨道交通
     • 15 号线丰翔路站（直线约 500 米）：6 站直达上海南站，串联紫竹高新区、大零号湾等科创节点；
     • 22 号线（规划中）：预计 2026 年启动建设，丰翔路站换乘，双轨交汇覆盖全市核心区域1310。
   • 自驾路网：中环、外环、沪嘉高速环绕，15 分钟直达大宁商圈，30 分钟覆盖静安寺、徐家汇13。
   • 商业配套：1 公里范围内规划丰翔路 TOD（约 39.4 万㎡）、南大路 TOD（约 32.2 万㎡）两大综合体，涵盖高端商业、甲级写字楼、酒店等，预计 2027 年陆续开业，形成 “71 万㎡商业矩阵”110。
3. 全维配套：教育、医疗无缝衔接
   • 教育资源：官宣对口上师大附属小学（2026 年竣工），3 公里范围内覆盖上海大学附属学校（九年一贯制）、上大附中（市重点）等优质教育资源115。
   • 医疗保障：2 公里范围内有仁济医院宝山分院（扩建中，2025 年竣工）、华山医院北院（三甲），社区卫生服务中心距项目仅 800 米。

三、产品力解析：东方美学与德系精装的融合

1. 文化高定社区，国际团队操刀
   • 联袂天华建筑设计团队，以 “东方美学” 为内核，打造现代简约风外立面，采用金属铝板 + Low-E 中空玻璃，窗墙比约 50%，最大化采光与公园视野110。
   • 社区借鉴张园造景手法，打造 “一园三堂五进” 归家礼序，包含约 1000㎡水系、五重水景（静水、跌水、叠瀑等）及全冠移植的名贵树种（如日本羽毛枫、娜塔栎），园林造价超 5000 万元110。
2. 准现房交付，即买即享品质
   • 项目为准现房销售（预计 2026 年交付），规避期房风险，精装标准对标内环豪宅：
     • 舒适系统：全屋日立中央空调 + 地暖 + 新风系统，厨房配备方太高端三件套（烟灶、蒸烤一体机、洗碗机），卫生间科勒智能卫浴四件套115；
     • 空间美学：三开间朝南设计，全卧室带飘窗，边套户型约 6 米东向面宽，主卧套房配备独立衣帽间及 270° 转角飘窗16。
   • 智能安防：人脸识别门禁、高空抛物监测、电子巡更系统，物业响应时间≤10 分钟，保利物业提供 “管家式服务”（24 小时礼宾、资产托管等）110。
3. 全龄关怀与智慧社区
   • 全人车分流：车位比 1:1.32，地下车库层高 3.8 米，环氧地坪 + 智能寻车系统，电梯直达入户110。
   • 全龄配套：社区内设约 500 米环形跑道、架空层泛会所（儿童乐园、书吧咖啡厅），风雨连廊串联社区与会所，雨天无需撑伞即可漫步。

四、户型品鉴：空间的极致演绎

1. 建面约 99㎡全能三房：首置家庭优选
   • 全明设计：三开间朝南，面宽约 9.8 米，主卧带飘窗，冬季日照超 3 小时；
   • S 墙收纳：玄关 700 库 + 厨房冰箱位 + 次卫干湿分离区收纳，总收纳空间较常规户型提升 30%；
   • 得房率优势：实际使用面积约 76㎡，较同面积段竞品多出 5-8㎡16。
2. 建面约 154㎡奢居四房：改善进阶之选
   • 双 270° 全景飘窗：边户全屋 5 个飘窗，主卧 + 主卫双转角飘窗设计，采光与视野翻倍；
   • LDK 一体化：约 9.9 米横厅连接南向阳台，形成约 18㎡社交空间，U 型厨房操作台长度达 2.5 米；
   • 套房主卧：独立卫浴 + 步入式衣帽间，主卫配备双台盆 + 智能马桶，提升居住尊崇感。

五、资产增值逻辑：倒挂红利与城市更新

1. 一二手房价格倒挂
   • 项目均价约 6.3 万 /㎡，而周边次新房（如大华朗香花园）挂牌价约 6.8 万 /㎡，存在约 0.5 万 /㎡的倒挂空间。随着南大智慧城产业升级与人口流入，预计 2025-2027 年房价涨幅可达 6%-8%13。
2. 准现房即买即住，规避市场波动
   • 准现房交付避免期房烂尾风险，同时节省约 60 万元装修成本，资金使用效率最大化。叠加浦东新区 “空置房物业费打折” 政策（连续空置 6 个月以上可享 70% 物业费），进一步降低持有成本115。
3. 城市级规划赋能
   • 随着两港快线（2026 年通车）、丰翔路 TOD 综合体（2027 年开业）等配套落地，区域能级跃升指日可待。项目南侧规划引入高端商业综合体、教育配套升级，预计 2027 年投入使用，直接拉动住房需求与资产价值。

六、风险提示与购买建议

1. 短期瓶颈与长期价值平衡
   • 公墓影响：项目一路之隔为南大公园及公墓，部分客户存在心理顾虑，建议实地考察感受距离及视觉影响31314；
   • 教育不确定性：规划学校需交房后划片，存在调剂至较远学校的可能；
   • 施工噪音：周边 TOD 综合体建设期间（2024-2027 年），存在阶段性噪音干扰，项目采用 “三玻两腔 + 中置百叶” 工艺降低影响13。
2. 购买建议
   • 自住客群：适合预算 530 万以上、依赖地铁通勤的刚需及首置客户，建议优先选择 99㎡小户型，首付仅 106 万起，兼顾通勤便利与性价比；
   • 投资者：持有周期建议 5 年以上，待 22 号线通车、丰翔路 TOD 建成后，资产增值潜力更显著。

七、结语：抢占中环科创走廊发展先机

保利海上瑧悦以 “双轨交枢纽 + 科创产业 + 央企品质” 的三重价值，成为中环置业优选 —— 当南大智慧城进入价值兑现阶段，交通通勤的便捷性、千亿产业的人才红利、央企开发的品质保障构成 “黄金三角”。对于首付预算 106 万以上、看好中环科创走廊发展的购房者，这里不仅是一套房子，更是抢占 “下一个张江” 发展先机的入场券。

【保利海上瑧悦】中环科创・地铁公园旁・文化高定奢宅
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注：本宣传资料为要约邀请，所示图文仅供参考，具体以政府规划及《商品房买卖合同》为准。教育配套以教育局划片为准，地铁建设进度以官方公示为准。开发商：上海保镡置业有限公司。2025 年 6 月制。

刚刚，城市发展“大利好”来了。

6月4日，财政部、住房城乡建设部公示了2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，有20座城市入选胜出。

今年拟支持的20座城市包括： 北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。

从地区看，东部地区入围城市最多，包括北京、天津、唐山、大连、哈尔滨、苏州、温州、厦门、济南、广州、海口；中部地区入围城市如芜湖、郑州、宜昌、长沙；西部地区入围城市涉及包头、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。

据此前通知，中央财政按区域给予定额补助，比如东部地区每个城市补助总额不超8亿元，中部地区每个城市补助总额不超10亿元，西部地区每个城市补助总额不超12亿元，直辖市每个城市补助总额不超12亿元。

注意！这些补助资金并非全部一次到位，而是将根据2025年每个入围实施城市更新城市行动的工作推进情况“分年拨付到位”。

另据悉，今年中央财政资金支持城市更新的样板项目建设和机制建设主要分为2个方向：

一，城市更新重点样板项目。

1、城市供排水、燃气、供热等城市地下管网更新改造和经济集约型综合管廊建设；
2、城市生活污水处理“厂网一体”、城市生活污水管网全覆盖样板区建设等；3、生活垃圾分类处理、建筑垃圾治理、综合杆箱、危旧桥梁、机械停车设施等市政基础设施提升改造；
4、历史文化街区、老旧小区、口袋公园、绿地开放共享等既有片区更新改造，注重文化、旅游、餐饮、休闲娱乐等一体打造，加强消费型基础设施建设。

二，城市更新机制建设。

1、项目储备和生成机制。可形成机制包括但不限于城市体检、城市更新专项规划、房屋全生命周期安全管理、城市更新项目储备库建设、建设成效后评估机制等。
2、资金安排和筹措机制。建立有利于统筹用好财政、金融资源的机制。金融支持方面，探索优化金融机构信贷支持模式，鼓励社会资本进入；建立合理的成本分担机制，如污水全覆盖样板区和“厂网一体”运行维护机制等。
3、用地保障和审批机制。包括盘活利用存量低效用地、规划制度，适用于改造类项目的城市更新项目审批制度，城市更新有关法规制度和技术标准等。

从政策层面看，2024年是中央层面支持城市更新行动试点的开端，意在系统性规划并引领城市走向可持续发展之路。

2024年5月，财政部、住建设曾联合发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，首批评出了15个示范城市，包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

不久，自然资源部印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，为各地积极稳妥推进老旧小区改造提供规划土地政策指导。

2024年7月底，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，明确提出“城市更新和安全韧性提升行动”是四大重大行动之一。

该年10月，国务院相关新闻发布会曾对外定调说，目前我国城市发展已进入增量建设和存量更新并重的阶段。不久，住建部下发《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）》。

据央视报道，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，包括城镇老旧小区改造、完整社区建设、历史文化保护等多种类型项目。

297个地级及以上城市全面开展城市体检的同时，各地还创新多元化城市更新投融资机制，12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息，28个城市设立了城市更新基金，总资金规模达4550亿元。”

2025年是楼市步入“止跌回稳”的关键期。纵览2025年各地政府工作报告内容，推进城市更新与城中村改造就是一个关键抓手。

此外，当前城市更新已进入“多样化、规模化”新阶段，需要创新模式解决资金平衡问题，比如中央财政今年给20座城市一定的补贴，有助于降低企业及参与方的成本负担等，提高积极性及项目品质等。