四代宅迎来阶段性井喷，项目溢价能力显著分化

前 言

2024年11月，重庆规划和自然资源局发布《支持高品质住宅建设的若干措施》，鼓励已供应土地建设高品质住宅，新政后，四代宅建设不再限制拿地时间,并取消单套面积不低于100㎡限制，取消对绿化平台/空中花园的个数限制，取消跃层限制。

政策放松旨在助力立体绿化住宅即四代宅发展，推动新拿地块和旧地块未开发部分发展定位均向四代宅靠拢，同时，限制减少使得四代宅设计突破窠臼，向精细化、个性化发展，企业依托不同地段质素，进行产品匹配和更新迭代。

聚焦重庆四代宅发展，在规则下创新，根据地段和资源占有不同，打造差异化产品。

产品结构分布特征

高端住宅项目聚焦观音桥、金开大道等城市核心价值板块，改善型及功能产品主要分布于中央公园、礼嘉等城市热门板块。城市远郊板块，如金凤、曾家等，主要以功改型产品落位为主。

产品溢价能力

四代宅产品整体有一定的溢价表现力，根据区位和产品不同，溢价空间有一定差异。

• 核心区和城市热门板块打造的四代宅项目，通过成熟配套资源、产品力升级及精装标准实现溢价突破，典型如璞印金开、中央公园悦府梵星岛项目溢价率高达40%；

• 针对城市近郊板块，四代宅作为项目在板块内面对市场竞争的突破点，溢价力在5%左右，以差异化产品抢占市场份额；

• 远郊板块，如曾家、金凤等，四代宅也逐步兑现，该类片区的四代宅打造策略以功改产品为主，因客群购买力有限，价格基本齐平市场均价，整体溢价表现力弱。

豪宅典型案例

在城市核心区，企业着力传统区位价值深耕，四代宅回归产品本质，突出空间感，着力可变性，彰显豪宅本质。

①金茂璞印金开

2025·CRIC

项目亮点

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规划亮点：金开大道板块作为次核心板块中的富人区，区域内豪宅纯新房断供，璞印金开客户瞄准塔尖客群，通过山体基底层、园林会所抬高层、住宅悬浮层的三重底盘架构，借鉴 “负建筑”理念，打造 “悬浮森林社区”。

设计亮点：利用临崖错落结构，会馆延悬崖一字排开，打造城市艺术厅、行政会客厅、火锅私宴厅、冥想空间等八大会馆空间，构筑半山圈层社交场，每个区域都能透过落地玻璃观赏临崖景观；

户型亮点

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• 活动空间LDK一体化，南北通透，客餐厅面宽达11米,无柱梁结构，空间可灵活改造；

• 隐私保护上，绿化平台设计70厘米挑檐，以此遮挡视线，增强隐私性；

②观宸•千重锦

2025·CRIC

项目亮点

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规划亮点：千重锦组团楼栋采用围合式错位布局，设计采用“多层次浮岛森林体系”，将植物景观与空中绿化结合，构建立体绿化空间。建筑、景观与公共空间相互交织，形成层峦交错的“天空浮岛”。

设计亮点：示范区借鉴奢侈品橱窗手法，融入“重音”艺术装置，打造下沉水岸花园、树荫下的休憩区、会客厅、观景台等场景。用“万物生机”的主题设计景观，从入口光厅、归家花园厅，到流水瀑布 、谷地森林，再到山下河谷和星空甲板，形成森林环线。

户型亮点

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• 户型整体实用性与舒适度结合，LDK餐客厅一体化，和私享花园紧密相连；长廊尽头的可变X空间。
  

• 豪宅仪式感上，主卧打造步入式衣帽间，让空间利用与仪式感完美结合。

改善典型案例

在城市热门区域，面对市场的全面竞争，四代宅主攻改善市场，通过给“X”可变空间赋能，模拟多场景居住需求，挖掘结构性增长机会。

①龙湖北岛N11

2025·CRIC

项目亮点

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规划亮点：项目位于中央公园板块，容积率仅1.5，规划7栋楼，采用“栋栋楼王” ，户户端户、全南北朝向的低密独栋布局；以“垂直森林”理念为核心，通过奇偶层错位出挑设计，首创空中花园入户动线。

设计亮点：外立面采用‌创新北侧“曲面屏”与南侧“直面屏”双体系；园林以玛格丽特公主王冠为灵感，打造1条经典景观主轴+11座定制花园；小区主入口打造为约70米宽幕门庭，凸显大气。

户型亮点

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• 双归家动线、双洄游动线：电梯厅直连‌室内玄关+空中花园‌，形成双归家路线；客、餐、厨一体化布局，客厅、次卧与露台自由连通，形成双洄游动线，空间流动感强；

• 动线及布局：次卧与书房采用可变式隔断墙，空间灵动性强；主卧套房设计，270°环幕视野，实现采光最大化，配置干湿分区卫生间，居住舒适度高；

②龙湖御湖境

2025·CRIC

项目亮点

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规划亮点：项目采用“悬浮合院”理念，通过空中庭院设计打破传统住宅隐私局限，通过打造全景舱空中合院和约46㎡可DIY庭院，实现墅级居住体验。整体建筑借鉴宾利GT流线型车身优雅曲线，呈现灵动的现代建筑风格。

设计亮点：打造约3800㎡御·上CLUB，涵盖无边际半标恒温泳池、行政酒廊、国标级健身房、HIFI音乐厅、练琴房等设施，丰富业主的生活场景。

户型亮点

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• 空间布局交互性强：露台户型的露台与入户光厅相连，可以实现电梯厅花园入户，带来不一样的生活体验。
  

• 户型多变：整体格局方正，存在多个可变空间，随需求改动，可改为五房。

功改典型案例

城市远郊板块的四代宅产品，主要聚焦其功能性改善，利用政策对四代宅产品赠送的支持，创新破局，提升产品性价比。

①龙湖观萃

2025·CRIC

项目亮点

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规划亮点：项目结合山城地貌特征，打造五维景观，设计层次感强的园林景观。内设有清澈的水景和悬挑于崖壁之上的玻璃观景台，提供独特的视觉体验‌。

设计亮点：打造约2000㎡高奢会所悦萃艺术会馆，引入了下沉会客区、阅读区、儿童剧场、艺术走廊、健身空间、私宴厅、室内恒温泳池等八大空间，打造全龄艺术会馆。

户型亮点

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• 空间联动性：U型厨房与宽厅联动，形成高效生活动线；

• 尺度感强：规划多变“X”空间，同时户内承重墙布局较少，让空间更具多样性和成长性；

户型结构对比

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在空间结构设计上，四代住宅产品采用了更方正的建筑格局，通过优化空间比例和动线规划，提升了空间利用率，强化了功能定位；

在功能灵活性方面，客厅区域采用了可变设计理念，产品对不同家庭结构的适应性更强；

在空间附加值方面，观萃入户花园与景观阳台形成了总面积达38㎡的复合型生态空间，较林屿组团的标准阳台面积多出28㎡。这种差异化的空间配置，提供了更充裕的家庭园艺和户外活动场地，形成了更好的室内外空间过渡区域。

②招商1872三期【阅青斓】

2025·CRIC

项目亮点

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规划亮点：重庆首个建面100㎡以内精装四代宅，打造高性价比四代宅。通过打造“立体园林+20000㎡阔景中庭+8栋全域架空层”，打造全域无界生活体系。

设计亮点：园林景观设计充分利用了地形高差优势，融入曲溪、叠瀑、浮桥、流岛等自然元素，打造立体山水叠瀑，设计星空游廊与中庭相连。

户型亮点

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• 布局上，整体动静分区，减少干扰，提升私密性，增强空间秩序与整洁度；

• 功能上，双阳台设计，将“实用+休闲”分离，功能分区更合理。休闲阳台改造空间更大，适应不同家庭的需求；

产品对比

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阅青斓以空间革新重塑紧凑户型的居住体验，深度解构“四代宅”设计规则，以功能性叠加和空间渗透为核心策略，打造9㎡的景观阳台，6.6㎡的生活阳台，通过对景观阳台和生活阳台的空间抠掘，在紧凑框架中植入呼吸感，达成“小户型大空间”的居住体验感重构。

结语：

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