大运河地王，中建玖合如愿

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中建玖合终于如愿以偿。

6月4日下午，它以74.91亿元底价，拿下北京城市副中心站大运河八子地块（下称“大运河八子”）：FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810、0807、0808和0811。

这串代码很长，意味着它是个巨无霸，用地面积7.44万平米，规划地上建面17.88万平米。

在通州楼市，这是个绝对地王，南面紧邻大运河。

意外的是，招商蛇口悄悄退出夺地之战。

5月12日，它对“大运河八子”发出一系列招标计划，势在必得的样子，甚至还不惜让出通州招商朝棠揽阅的部分股权。

这次，招商蛇口退出的原因不详。人们只会记住，中建玖合来到了通州。

中建玖合惦记“大运河八子”，已不是一天两天了。而“大运河八子”，也是一宗有故事的地块。

它最初的打包只有“五子”——0705、0706、0707、0708、0810地块。曾在去年第七次、今年第一次供地清单里出现过。

1月7日，中建玖合发布了针对“五子”有关土护降工程、监理的招标计划，预计2月7日发布招标公告。

这既表明了它拿地的决心，也显露出开发的迫切感。

但最终，这宗"二进宫"的地块还是下架了。

如今，回头来看，花姐认为可能存在两个原因：

1、朝阳区三间房1507和1202-0006、0007地块79亿元组合包，当初就出了意外。中海地产和招商蛇口突然杀出，让保利和金茂多花了8亿元。

2、副中心共整理好了8块地，如果第一次只卖5块，剩余3块是不是会成为背刺者？

索性，中建玖合一把拿下，免除了后患；而北京通州方面，也给出了姿态。（详见《京城河景地王，拿出最大诚意》）

诚意，主要体现在3点上：

1、在原有0705、0706、0707、0708、0810五块地基础上，新增加0807、0808和0811三个住宅地块；2、七块住宅地块可以统筹平衡；3、建筑限高拉高至100米。

一个好的产品诞生，先要有好的地块条件。

很显然，中建玖合是那个幸运者。它在北京开发的西红门中建玖玥府已是尾盘，急需补仓。

下面，花姐来聊聊“大运河八子”。

河景房+四地铁线+统筹均衡

北京是个多中心的超级大城市，尤其是市政府2019年搬迁后，通州火了。

但，通州不等于城市副中心。

北京城市副中心的规划范围，为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里，2035年城市副中心常住人口规模，将控制在130万人以内。

近几年，北京城市副中心供地极少，而FZX-0101街区八块地就在副中心的中心位置。

它东面离北京市委、市政府400多米，西侧一路之隔是副中心站综合交通枢纽，南侧紧邻北运河，且8块地连成一片做整体开发。

这座交通枢纽，是个“地下枢纽地上城”，地下建筑规模约128万平方米，地上规划建筑规模约139万平方米，连接了2条城际铁路、4条轨道交通——6号、22号、104号和101号线、1条市郊铁路和15条公交接驳线路。

为了给“大运河八子”有更大的发挥空间，土地文件里明确写明：各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。

这意味着，0705、0706、0708、0810、0807、0808和0811七块地块可以调改容积率，前提是建筑规模总量不变。

在北京，多地块自由调动容积率，是比较罕见的。

前不久，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地块有过一个案例。因为调规，把建筑高度从18米降至15米的同时，允许两个地块容积率统筹核算。（详见《史上最密豪宅，藏了三个玄机》）

罕见的百米住宅

“大运河八子”中的七块住宅地，是有统筹平衡的资本。

它们有一个优势，容积率低，但建筑超高。

具体参数为：

0705容积率2.3，建面3万平米；0706容积率2.2 建面3.8万平米；0708容积率2.4，建面5.38万平米；0807容积率2.1，建面2.8万平米；0808容积率2.1，建面2.58万平米；0810容积率2.4，建面3.27万平米；0811容积率2.3，建面2.88万平米。

它们整体的容积率在2.1-2.4之间，建筑限高为100米。这个规划条件，在北京、乃至全国都非常罕见。

一般而言，2.4容积率住宅的建筑限高在45米-60米。

有了100米高的上限，七个地块做规划就十分从容了。

不会出现海淀功德寺双子座的窘境，限高30米，实际容积率2.2，结果只有一个，楼间距太密。

家园中心是个不小的包袱

虽然“大运河八子”很美，但也有一个不小的包袱。

需要配建一座家园中心，地上建筑面积约1.38万平方米，里面包括3500平米社区卫生中心，1200平米养老中心、残疾人托养所1000平米、养老设施3000平米、室内体育设施2000平米、社区文化设施200平米等。

这些，建成后须无偿移交给通州区政府统筹安排。

但，这座家园中心会建在哪块地上，没有明确说明。

花姐斗胆猜测，它可能会建在0706号地的南面。原因是，这是八块地的中心，很方便；地块占地排第二，但又不在临河第一排。

两全其美。

高压线调改入地时间问题

“大运河八子”中，有两条220KV高压线架在0707地块上空，其中地块西北面还有一座线塔。

这和和海淀功德寺双子座、丰台中建和颂九里、朝阳黄杉木店地块有些差别，它们的高压线在地块侧面。

既然它们要出让，高压线塔是一定会移走的。

为了副中心地块，通州方面出了两版电力调改的高压线入地方案。

一是西滨河路方案，绕开副中心地块新建电力隧道，全长5.1公里，改移费用约8.1亿元。

二是紫运中路方案，通过紫运中路地下的在建综合管廊接顺和新建电力隧道结合，全长3.4公里，改移费用约3.8亿元。

据悉，北京市政府选择了第二套方案，但具体何时入地，没有公布时间表。

这条高压线入地后，不会对地块有辐射。

苛刻的建筑设计

有句俗话，欲戴王冠，必承其重。

就地产开发商而言，“大运河八子”也受制于绝好的资源。

花姐认真读了土地出让文件，有关“城市设计和建筑设计要求”，十分苛刻，足足耗费了两页半A4纸。

它分建筑空间设计指引、街道空间设计指引、滨水空间设计指引三部分来阐述，每个指引后面都有若干条细则。

其中，有几条令花姐记忆深刻：

1、规划居住地块之间、与滨水空间之间，与枢纽区域之间，应设置二层连廊，打造完整连续的慢行空间；

2、建筑色彩要求为暖色调、中等饱和度和中等明度；

3、鼓励强化建筑群组第五立面设计，鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接；

4、鼓励0706、0708地块西北侧设置一条商业内街；

5、0707地块靠河一侧退线30米，打造公共广场；

6、鼓励地块两两之间的地下连通；

花姐对它的整体设计感受，总结成了一个字“连”，地上连通，地下也连通。

这些看起来很美好，但实施起来很花钱。

房价6万元/平米左右

“大运河八子”的门槛不低，楼面价为3万元/平米。

这是一个什么概念呢？

花姐拿它和目前通州主要热点楼盘作个对比。

a、西北方向4.5公里的缦云ONE，目前房价6.96万元/平米；

b、西北方向5.5公里的招商朝棠揽阅，楼面价3.12万元/平米；

c、西南方向3.6公里的中铁建花语璟云，楼面价3.58万元/平米；

d、西南方向3.6公里的招商云璟揽阅，房价5.89万元/平米；

e、正南面3.0公里的金隅花溪云锦开盘在即，楼面积2.52万元/平米；

f、西南方向4.2公里的尾盘招商璀璨公元，房价5.73万元/平米；

参照招商云璟揽阅3万元/平米的缝差计算，它的房价应为6万元/平米左右。

最后，花姐祝福中建玖合成功夺地。