门槛效应 知道房价要涨为何不买？

从一线到五线城市的楼市进入“此涨彼跌”或“此跌彼涨”的分化期，城区大部分的房价下跌，财务报表“缩水”，城区小部分的房价上涨，财务报表“爆单”。不是城区所有的房子都值得买，也不是城区所有的房子都不值得买。房地产开发商在标定新开楼盘的价格时不是指望多数人的购房需求，而是期望有购买意向和购买实力的少数人。

网上出现了2024年或2025年“不要买房、不可买房、千万不要或千万不可买房”的言论，“逃离房产”或看低房产的财经人士和网友不在少数。对于刚需自住者而言，2025年未必不是低价购房的好时机，对于改善型和投资者而言，2025年的高价购房“没有最高，只有更高”，核心地段的高品质楼盘依然不愁卖、抢不到，只不过“门槛效应”大幅上升，中心城区的高端房产成了富人追逐的“游戏”。

楼市冷中有热，在不景气的房地产市场中有热销红盘，以杭州钱江新城二期或“钱二”为例，在限价新房和不限价新房之间存在价格“剪刀差”，新经济哲学的“剪刀差效应”很好地解释了杭州限价新房“开盘即售罄”的热销盛况。钱二的限价新盘开一个，少一个，开发商“闭着嘴巴卖房”，购房人“闭着眼睛买房”，本地富裕人群争享限价时期楼市“最后的福利”。

买入钱二板块“玉澜月华”的购房人“非富即贵”，精装限价 为‌5.3万元/㎡‌，户型面积179至465㎡，摇号买房的中签率为17%至29.7%‌，低总价房的买入成本约1100万元。玉澜月华近期二手房的网签价达7.08万元/㎡，房东账面盈利约300万元‌。部分毛坯房源的销售均价不高于 ‌4.75万元/㎡‌，最高单价不超过5.225万元/㎡，装修标准不高于4500元/㎡。

2024年10月9日‌，杭州解除限地价、限房价的“双限”，新出让用地不再设定限价，取消了社保排序和限售政策‌。限价房和不限价房的“剪刀差效应”消失，但一手不限价新房和二手不限价次新房的“剪刀差”依然存在，剪刀差效应大小随房价的市场行情波动。

截至2025年6月，钱二不限价地块的新房价格‌呈上涨趋势，钱二东片区新房价格预计在 ‌5.5万至7万元/㎡‌，其中芝澜月华轩‌、华发翡云润府‌的高层精装均价为 ‌6.6万元/㎡‌，主打175至199㎡大户型。目前，钱二不限价新房的实际售价集中在 ‌6.6万元/㎡左右‌。钱二的未来房价预计攀升至 ‌7万元/㎡以上‌，二手次新房的市场溢价明显，普遍超过7万元/㎡‌，例如：栖江揽月轩首套成交价为7.5万元/㎡‌，观翠揽月轩挂牌价为8万至10万+/㎡‌‌2。

购房行为的“门槛效应”随房价的上升而增强，随房价的下降而减弱。杭州在新房限价时期的门槛效应减弱，出现了二十多个“万人摇”的楼盘，连夜排队的景象蔚为壮观；不限价时期的门槛效应增强，“万人摇”不见踪影，高门槛的市中心低密大宅成了浙江和全国各地富裕人士的专属房产，有一定购买力的中低收入者只得到低门槛的次中心和郊区购房。

心理学家查丁奈发现，当人们拒绝接受一个较大的要求后，认知上的不协调会驱使他们建立新的平衡，因此会接受一个较小的要求。“门槛效应”也称得寸进尺效应，在心理学和经济学中都有广泛应用。上世纪60年代，美国社会心理学家弗里德曼与弗雷瑟在心理学实验中发现了门槛效应。

经济学的门槛效应‌是指当某一经济变量达到一定临界值时，经济行为或经济结果会发生显著变化的现象，例如：在国际贸易中，当一个地区的经济水平越过某一门槛值时，国际贸易对经济增长的拉动作用会显著增强。

门槛效应在不同的学科领域有不同的解释和应用，但都揭示了“临界值”或“门槛”对消费或投资行为产生的明显影响。有些经济学家和很多房地产专家人士都说过：一线城市的房子可买，二线和二线以下城市的房子不可买；市中心与核心地段的房子大胆买，远城区与郊区的房子不买或谨慎买。

在门槛效应低的购房时期，经济学家和房地产专家的“买房论”可能是对的，在门槛效应高的购房时期，经济学家和房地产专家的“买房论”可能是错的。知道市中心与核心地段的房子还会上涨，有些经济学家和房产专家以及房产网友何不去买一套或几套？门槛效应拉大了他们的购房成本，冻结资金和首付款就得几百万。