被“黑”了多年的东洪片区，这盘能翻“红”吗？

3月26日，城东最大的城市更新项目——成都洪河城市更新项目公布最新进展，“东城锦带”规划闪亮登场。

同月，成都市住建局核发5张新施工许可证，宣告烂尾多年的绿地468米又又双叒开始全面复工！

一时间，这片超高塔阴影之下，已经被遗忘很久的土地，重新回到主流视野。

理想与现实的距离有多远？这次它能如愿翻红吗？本着以脚步丈量城市的原则，UP君在端午之前实踩了规划里的“东城锦带”。

所谓“东城锦带”，其实是成都洪河城市更新项目——成都14个城市更新重点区域之一，它位于东三环外的龙泉驿区大面东洪片区，西北隔三环就是成都东客站，南边隔驿都大道就是绿地468，东南隔洪河大道就是行政学院板块。

说起来它的区位优势那是非常好的：紧邻成都东站铁路枢纽和东三环路城市动脉，地铁2号线和即将开通的30号线在此交汇，蜀都大道、驿都大道两条城市主干路并行贯通，这种地上地下双“井”字立体交通网全城都很罕见的，规格相当之高。

但是，就像东三环边上的诸多“黑洞”一样，这里虽然起步很早，但是多年来不仅没有沾到一点快速城市化的光，反而成了“灯下黑”，野蛮生长散漫发展，低端产业聚集、城市界面杂乱，与周边板块形成鲜明对比。

我们的实踩从驿都大道上的开始，南侧的锦江大道，画风是这样的⬇️

北侧的外东洪路，画风是这样的⬇️

过了这片工地，道路突然变窄，路边的建筑也从高层建筑变成了老式多层楼房，乡土餐馆穿插其中，“环卫之家”四个大字格外晃眼，瞬间仿佛回到了上个世纪的成都 ⬇️

沿着外东洪路向北，在右转，就深入到了东洪片区的腹地，疫情之前我们就来过这里，和那时相比，不能说毫无变化，只能说变化不大……

比如这个著名的“半边街”⬇️

还有各种跳蚤市场、批发市场、大型停车场 ⬇️

以及这个修了很多年、至今还没有完全通车的洪河立交及它的BRT匝道（在网络问政平台上，关于洪河立交的吐槽一搜一大把）⬇️

在这一大片杂乱无章中，居然还隐藏着一个古早时代的别墅区，只能说当年确实是人有多大胆、地有多大产，现实比剧本更精彩啊⬇️

站在东洪片区任意位置向南眺望，都可以看到未完成态的468，多年以来，这一“横”一“竖”就像难兄难弟，构成了成都向东最失落与无奈的风景，也成为快速城市化掩盖的失衡失序最凸显的表征。

全新规划“东城锦带”，其实也不算是空穴来风。

2018年，龙泉驿区收回洪河、十陵城市规划权，随后十陵快速起飞。

2020年底，龙泉驿区正式备案“东洪片区城市有机更新项目”，规划总占地面积约629亩，总投资额45.68亿元，整体采用“留、改、建”方式进行改 造，最初拟定于2021年5月开工，建设工期4年左右，但是由于种种复杂原因，一直延宕到2023年春才正式启动规划建设。

▎图中大片空地应该就是2023年开始拆出来的

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并拿出真金白银支持地方行动。成都快速跟进，公布了一大批“城中村改造项目”名单，其中涉及到龙泉驿区的就有8个。

龙泉驿区更是积极行动起来，并提出以“片区理念”突破传统小范围“补丁式”城中村改造思路，将8个城中村改造项目打包梳理为东洪、来龙、范家院子3个片区开发项目，经过一年多的对上咨询争取、向外磋商洽谈，成功实现引入城市合伙人参与城中村片区投资、建设、运营一体化开发。

▎东洪片区北望

由此，今年3月26日的发布会上，“东城锦带”项目作为全市首个以片区合伙人模式实施的城中村改造项目正式启动，规划按照绿道加“馆+场+园”一体化的街区模式，拟打造长达3.5公里集产业、商业、商务、生活于一体的城市超级流量带。

▎东城锦带项目鸟瞰效果图。图据@龙泉驿发布

具体而言，东城锦带将在项目构思上对标东京代官山、伦敦西区、香港西九龙三大国际前沿案例，首创绿道+场/馆/园一体化街区模式，围绕“一带一环一区”的空间策略，打破城市边界，迭代配套系统，实现产业、居住、商业、生态的无缝衔接，打造“产城融合”的成都样本。

• “一带”即超级锦带，联动惠王陵TOD，融合国潮剧场、元宇宙展厅、潮玩街区等复合业态，引入无人驾驶胶囊车及智慧立体连廊，打造24小时年轻力创新聚落；

• “一环”即4.4公里活力公园环，围绕“时尚潮玩、新潮运动、亲子趣游、拓展探索”四大主题，串联6条公园慢道与N个口袋公园，实现公园城市的理想形态；

• “一区”即未来鲜活区，以惠王陵TOD为核心，规划井字四街，打破公园边界，重构公园融城底板。

▎更详细的规划示意图。图据网络

看上去很美好，但是，片区这么多年发展不起来，难道就是缺一份美好规划吗？

其实这片土地，最不缺的就是各种美好规划。

早在1999年，成都提出向东向南发展战略，“成都东村”（东部新城文化创意产业综合功能区）规划横空出世，重点发展文化创意产业为主的现代服务业，建设城市商业副中心，规划范围西至沙河，北至成渝高速五桂桥段及成洛路，东至绕城高速，南至老成渝路三环路内段及成龙路南侧，东洪片区是其中核心。

▎成都东村早期规划效果图

2012年，绿地468奠基。可以说，没有“成都东村”规划，就不会有绿地468，它是作为这一规划的落地标志而诞生的。

2017年4月，成都提出著名的“十字”方针，东洪片区成为“中优”“东进”战略结合部。这个时候“东村”没怎么提了，但是468仍然宣布要打造以“文创新地标，经济新趋势”为主题的绿地•468（西部）文创中心，尽管这时离它首次停工也不远了。

2022年8月，成都市规自局悄然修改了468周边用地控规，原以商务和商业为主的规划调整为以居住为主，仅保留洪河站相邻地块的小块商业用地。

有分析认为，此举虽然表面上看是为了应对成都商业过剩、商务/商住土地出让难等问题，但实际上却让468原来的定位大打折扣。

▎原本规划的“东村”现状

奇怪的是，尽管绿地468从2018年起就开始修修停停、要动不动，但是锦江区2022年的政府工作报告中，仍然提出将在此打造“468数字文创谷”，作为该区“一道连九园”的产业规划之一。这种罔顾现实的高蹈行为，属实有点迷惑。

龙泉驿同样如此，3月26号的发布会，“东城锦带”规划的主导产业仍然是聚焦“大文创+大数字”。

看来这一片区是跟文创杠上了，不达目的誓不罢休啊！

在「成都向上」看来，任何产业的聚集都不可能无中生有，都需依托特定的要素基础与发展条件，以及产业链协同和场景支撑。但是，驿都大道南北放眼望去，不是密密麻麻的高层住宅，就是大片老旧楼房与待开发土地，确实没能看出太多文创基因……扭住“文创”不放（现在还加入了“数字”这样的时髦概念），要么是路径依赖，要么是追赶潮流，UP君总觉得不是很用心了。

这也难怪，东洪片区正处锦江、成华和龙泉驿三区结合部，典型的三区之“殇”，锦江有三圣乡、白鹭湾和红得发紫的“金三”，成华区手握杉板桥和二八板块，龙泉驿重点在行政学院TOD板块和绕城外的东安湖，这几年都是赚得盆满钵满，东洪片区这样的“结合部”，很难顾及过来了。

回过头来看，绿地468这些年来背负了那么多骂名，确实有点委屈它了：当初奠基时说好的“东村”、城市副中心、CBD……怎么修着修着，就成了“三不管”呢？

这么好的位置，多年来却一直发展停滞，看来最大的问题一个是产业基础薄弱，一个就是地处“三不管”地带，爹不疼娘不爱的。一句话，定位失准、协同实力、发展失序，最终就是市民失望、市场失速。

通过深入实地探访和多方调研，「成都向上」建议：

一、产业定位务必契合实际、差异化发展。摒弃单一文创依赖，可充分利用交通枢纽优势，重点发展生活性服务业等。同时坚持市场导向、渐进培育，通过培育鼓励本土创业与创新中小企业集群，逐步形成产业生态，增强片区的经济活力和就业吸引力，避免过度依赖大型项目，陷入“一荣俱荣、一损俱损”的困境。

UP君在这里插一句，现在早已过了仅凭一纸规划/几张PPT就可以卖地卖房的年代了，房地产业也绝不能带动一个区域起飞。要想推动片区发展，各级各部门还得下点真功夫才行。

▎龙泉驿区近期拟上市土地，东洪片区就占了3宗，迫切得很啊

二、稳步推进城市更新，坚决保障执行。加速拆迁与土地整理，确保规划连贯性与执行力，避免出现因资金短缺或合作方变动导致的规划拖延问题，确保“东城锦带”等更新项目能够按计划推进。

三、破解交通瓶颈、完善配套功能。集中力量解决洪河立交及BRT匝道多年未完全通车的问题；补齐公共服务短板，优先规划建设学校、医院、公园等民生配套设施，提升宜居环境，吸引更多人口流入。

四，建立跨区域管理机制，探索共建共享新机制。由市级层面牵头，建立三区联合的管理协调机构，明确各区域在片区规划、建设、管理中的职责分工，避免出现“三不管”的局面。同时进一步探索”三区共建“，资源共享，教育共享，税收按比例分成。

五，加强与周边板块联动。主动对接十陵片区、行政学院 TOD 板块等，在产业布局、交通连接、公共服务等方面实现协同发展。特别是借助十陵南站的建设契机，加强交通和产业上的衔接，承接其配套服务和人口流动，带动自身发展。

链接：

六、注重本地居民的参与和反馈。在城市更新和产业规划过程中，充分听取居民和企业的意见和诉求，让利益相关方参与决策，确保规划符合实际需求，提高居民对片区发展的认同感和支持度。

我们在此抛砖引玉，也欢迎各位UPer有好的意见建议随时补充，咱们留言区见～

对于东洪片区你有什么想说的

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编辑：Huge Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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