广东
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南山蛇口，招商望海玥家园预计将于第二季度入市，面积有67㎡2房1卫、95-106-112㎡3房2卫，125㎡4房2卫，住宅可售52套，据说均价11.3万/㎡左右。
另外望海玥还首推公寓389套，面积有36-44-46-60㎡的1-2房，总层高为35F，精装交付，公寓价格预计价格在6-9万左右价格，36㎡的预计200万起，公寓户型可看海景。
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今天来评测下深圳湾海岸线上最特殊的存在——以小户型、低总价、一线海景切入核心区的「望海玥」。
项目推售389套公寓
一、深圳湾稀缺一线海景小户型
“邻海”，是望海玥最大的身份标签。其最大卖点深圳湾前排海景，拥有不可复制的景观资源。
项目位于望海路与湾厦路交汇处，滨海生活配套丰富，且具备一线海景资源优势。项目西邻海上世界，东靠歌剧院和深圳湾口岸，南侧直面深圳湾海岸线，下楼即达滨海长廊，与大家熟知的半岛城邦豪宅区仅隔一个渔港。
望海玥所在的深圳湾海岸沿线，是整个深圳楼市最具价值的区域。这里集中了深圳最优越的自然资源和城市资源：
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山、湖、林、河、海，自然资源齐聚；
总部基地、金融中心、摩天地标、自贸区，CBD气质十足；
超星级酒店、游艇会、邮轮母港、各类综合体、名校，圈层“BUFF”拉满；
艺术馆、博物馆、科技馆、体育馆、歌剧院、公园公建配套林立，居住舒适度非常高。
稀缺的资源构成了深圳湾海岸沿线资产的独特性，尤其是独特的南向一线海景资源，使得一众豪宅社区顶住市场的考验。
环顾整个深圳湾，沿海岸线从深圳湾壹号、三湘海尚、翡翠海岸，到半岛城邦、双玺、新玺等一众豪宅，无论是住宅还是公寓产品，基本都是大户型为主，上车门槛也非常高。
与望海玥隔路相望的半岛城邦一期，前排看海景的都是164㎡以上的大户型，价格要去到单价15万/㎡以上，上车门槛2300万+。
西侧的双玺三期，前排无遮挡的1~3栋都是200到400㎡+的大平层单位，上车门槛3500万+。
值得注意的是，这两大顶豪社区，基本上所有小户型都不在楼盘较好的位置。
半岛城邦一期的小户型，要么完全没有海景，要么就是被遮挡了大部分，没有真正前排景观的。双玺三期的小户型，集中在5栋，靠近望海路，被调侃是在为里面1~3栋大户型挡噪音用的。
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而这，恰恰也就体现了望海玥的稀缺之处。
尤其是此次推出的公寓产品，位于深圳湾海岸线前排位置，妥妥的一线海景，是深圳同类面积中罕见的一线海景70年产权公寓产品。
望海玥包括2栋住宅和1栋公寓。项目公寓距离海岸线更近，景观优势也更佳，44-60㎡的一房一厅户型，也能实现南向瞰海的MAX全幕海景。
作为片区唯一的小户型新盘，以更低的上车门槛，却能享受一众豪宅大平层才能拥有的一线海景，差异化优势明显。
二、深圳湾海岸唯一“酒店式服务”公寓
望海玥的另一核心亮点是服务。
作为整个深圳湾海岸线唯一酒店式服务的公寓产品，望海玥在硬件及服务上比肩高端酒店，有很强的产品稀缺性。
招商蛇口的酒店式服务体系，历经40余年高端物业、酒店运营沉淀。旗下物业品牌招商积余，服务招商双玺、招商玺等一众豪宅。旗下的伊敦品牌，在公寓住房方面有40余年的运营服务经验，产品线有“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大中长租公寓品牌，分别对应青年白领、城市精英、高端商务客群。
望海玥针对公寓产品所打造的「海玥」酒店式服务体系，对标伊敦「壹棠」，打造品质服务式公寓，主要客群为跨国企业高管、国内商务精英。
「海玥」酒店式服务体系包括三大维度：
1、室内全区域清洁、床品清洁、衣物洗护、车辆清洗、下午茶、自助宵夜、运动健身课程等在内的酒店服务；
2、酒店折扣、商场会员、老年养护、康养医护、环球出行等在内的业主权益；
3、以及宠物美容、宠物寄养、宠物代遛、猫砂清洁、宠物上门除毛等增值服务。
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相比贴上“酒店式住宅”、“酒店式公寓” 标签而盲目堆砌硬件的一些楼盘，望海玥推出的「海玥」酒店式服务体系，是以酒店服务的深层逻辑去与社区生活做融合，这主要得益于招商蛇口40余年高端物业、酒店运营的沉淀。
此外，如果从租赁角度来看，望海玥也有着非常明显的优势。
一方面，望海玥位于深圳湾望海路门牌位置，海陆空铁四维立体交通，周边承接山海旅居、香港出入境、跨国旅居、前海后海CBD等多维度磅礴客流，区位优势明显，租房需求旺盛。
另一方面，公寓的租金价格与其品质、服务强挂钩，项目依托招商蛇口的品牌实力，存在一定品牌溢价和高端调性。
从公开的市场信息可看到，招商蛇口旗下伊敦打造的泰格壹棠酒店式服务公寓，租金在238-333元/㎡左右，按这个区间去估算，回报率可观。
据悉，项目共推售389套36-60㎡1-2房公寓产品，备案均价为8万/㎡，总价232万起。
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主力户型有四个：
60㎡左右的两房一厅A户型 备案总价约：472-588万
44㎡左右的一房一厅B户型 备案总价约：314-399万
46㎡左右的一房一厅C户型 备案总价约：369-444万
36㎡左右的一房D户型 备案总价约：232-277万
如果按照租金250元/㎡左右计算，租金回报率大概有3%-4%左右。
三、项目简介
望海玥涵盖1栋公寓、2栋公寓和商业。
住宅共395套，其中包含有回迁房（已选房完毕），户型为67-125㎡2-4房；商务公寓有389套，均为可售单位，户型为36-60㎡1-2房。
从楼栋分布来看，项目公寓部分距离海岸线更近，景观优势也更佳，部分户型拥享深圳湾海景。而住宅部分的视野则会受公寓或周边其他住区楼体影响，有一定程度的遮挡。
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可以看出，项目产品定位是比较清晰的，住宅与公寓的面积段完全错开，前者主要瞄准蛇口的刚需及改善家庭。后者则受众更广，包括国外海归人群旅居、年轻群体过渡需求、女性婚前资产配置、为父母/子女置业等，都是这种核心一线海景公寓的主要客群。
望海玥公寓户型图:
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交通配套
步行前往2/8号线的东角头站200多米，2站到海上世界，4站到后海，5站到科苑，7站到高新南。
此外，13号线二期与东角头站接驳，该线路计划在2025年开通运营，届时地铁将直连深圳歌剧院，深圳湾口岸、西丽枢纽中心等片区。
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教育配套
项目小学和中学均属于蛇口育才教育集团太子湾学校招生范围，距离学校直线在1公里左右，步行约1.4公里。
太子湾学校小学部前身为海湾小学。2017年9月，太子湾学校中学部建成后，与原海湾小学合并为九年一贯制学校并纳入育才教育集团内。
商业配套
项目本身规划约1万平商业，加上周边社区带有底层商业，基本满足日常购物需求。虽然片区内有多个大型商超，如海上世界、宝能·all city购物中心、City花园城、海岸城购物中心、包括太子湾K11等，但自驾或搭乘地铁都在15-20分钟左右。
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休闲配套
项目一路之隔就是蛇口广场，周边还有在建的深圳歌剧院项目，远一点还有深圳湾公园，都可以作为日常休闲娱乐的去处。
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最新房产信息
配售型保障性住房登场深圳安居房模式“变阵”
①深圳对安居房模式，进行了大调整；
②深圳目前存在人才房、安居房、共有产权房、配售型保障房，4种保障房类型。其中，人才房、安居房、共有产权房已停止新增供应，按最新管理办法，未来深圳将只供应配售型保障房；
③配售房最大的一个优势是价格，这对于深圳很多新市民来说具有不小的吸引力。
财联社5月28日讯（记者 王海春）深圳对安居房模式，进行了大调整。
5月28日下午，深圳市住房和建设局在官网发布关于公开征求《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》意见的通告。
配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配售型保障性住房实行现房配售。
该征求意见稿共5章37条，明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、监督管理等内容。
与之前相比，深圳该项新措施在哪些方面发生了变化？
对此，乐有家分析师介绍，深圳目前存在人才房、安居房、共有产权房、配售型保障房，4种保障房类型。其中，人才房、安居房、共有产权房已停止新增供应，按最新管理办法，未来深圳将只供应配售型保障房。
“若政策放开，或对总价在250万-400万元的商品房市场形成竞争。一方面，相同预算下，购房者可能优先选择南山等核心区的安居房，从而减少对龙华、光明、龙岗等区域商品房的需求；另一方面，原安居房与商品房的‘平行赛道’将产生交集，部分刚需家庭可能转向安居房市场，进一步压缩外围区域商品房的去化空间。当然，具体影响，要视不同地区规模等情况而定。”李宇嘉补充道。
从深圳市场表现来看，据乐有家最新监测数据，今年5月1日-27日，深圳全市一手住宅现售+预售总网签2625套，环比下跌20%；二手住宅网签量4145套，环比下跌22%，同比上涨21%。
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