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荔湾核芯・海龙科创区，城市西翼的价值爆发点

越秀・天瀛鼎立荔湾中心珠江畔，位处海龙科创区核心地段 —— 这片被定位为 “广州西翼 CBD” 的战略要地，规划面积达 19.8 平方公里，相当于珠江新城核心区与金融城总和，是荔湾区 “十四五” 规划中城市更新的主战场。项目所在的广船 - 白鹅潭 - 海龙科创区黄金发展轴，正以超 1404 亿元总投资推进 60 个重点项目，涵盖产业升级、交通基建、商业配套等领域，未来将形成 “科创研发 + 高端制造 + 滨江宜居” 的复合功能区。
从城市发展逻辑看，海龙科创区承接广深港澳科技创新走廊延伸，吸引人工智能、数字经济等新兴产业集聚，目前已引入腾讯、阿里等企业区域总部。越秀・天瀛凭借 “主城滨江 + 科创腹地” 的双重属性，既享老城成熟配套，又揽新区发展红利，成为抢占广州西翼崛起先机的战略级资产。

2.双地铁接驳 + 立体路网，30 分钟通达核心商圈

项目构建 “公交 + 地铁 + 快速路” 三维交通体系，西侧海中村公交总站（452 路、525 路）无缝接驳地铁 1 号线西塱站、广佛线菊树站，15 分钟可达荔湾老城，30 分钟抵珠江新城、琶洲。规划中的地铁 11 号线（大环线）开通后，可快速换乘 8 号线、2 号线，实现 “一线串联中心五区”。
地面交通方面，紧邻环城高速、花地大道南，驱车 10 分钟可达广钢新城，20 分钟抵海珠琶洲，30 分钟覆盖白云机场、广州南站。海龙路升级工程启动后，将进一步提升区域路网通达性，形成 “内联外畅” 的交通格局。对于通勤族而言，这种 “双地铁接驳 + 快速路网” 的配置，让高效出行成为生活标配。

3.30 米亲江头排，主城稀缺的南向瞰江住区

作为广州中心城区罕见的 “南向亲江现楼”，越秀・天瀛与珠江主航道直线距离仅 30 米，占据一线江景最优越视角。全社区采用半围合式布局，7 栋小高层呈弧形排列，确保户户朝南、家家望江。清晨看江面薄雾初散，傍晚赏落日熔金，四季江景成为窗前动态画卷。
社区园林以 “滨江森居” 为理念，打造约 1 万㎡绿地空间，规划 “一轴五境” 景观体系：中央景观轴串联入口水景、阳光草坪、艺术廊架，五大功能区涵盖儿童乐园（设攀爬设施、认知花园）、长者康养区（林下卡座、太极广场）、青年健身区（环形跑道、力量训练区），实现全龄段生活场景覆盖。这种 “亲江而居 + 园林沉浸” 的规划，将诗意栖居的理想转化为可触摸的日常。

4.国际名校毗邻，全龄教育的黄金矩阵

项目教育配套亮点突出，1.2 公里内即达广州荔湾爱莎国际学校 —— 这所总投资 1.8 亿美元的国际学府，校园占地 90 亩，配备演艺中心、赛事级体育场馆、STEAM 中心等 “爱马仕级” 设施，提供幼儿园至高中全龄段 IB 课程，中外籍学生均可入读，师资团队中 70% 拥有海外教育背景。
此外，项目自身规划 9 班幼儿园，周边 3 公里范围内汇聚西关培正小学（省一级）、真光中学（省一级）等名校，形成 “国际教育 + 本土名校” 的双重选择。对于注重子女成长的家庭，这里既有接轨国际的教育资源，又有底蕴深厚的本土名校，满足不同教育需求，铺就菁英成长的多元路径。

5.国企匠心设计，滨江住区的美学标杆

越秀地产以 “城市运营商” 视角打造项目，建筑风格融合现代简约与岭南元素。7 栋 11-17 层小高层采用全南向布局，外立面以米白色真石漆搭配深灰金属线条，横向线条延伸视觉宽度，与珠江水平线形成呼应。首层设挑高 6 米酒店式大堂，配置艺术装置与休憩空间，归家仪式感十足。
区别于高密度江景盘，项目以 3.5 容积率、28% 建筑密度打造低密住区，最大楼间距达 80 米，确保每户日照时长超 4 小时。这种 “小高层 + 纯南向 + 低密社区” 的组合，在主城滨江地段尤为稀缺，重塑区域人居美学标杆。

6.低密纯居社区，构筑纯粹生活圈层

项目规划仅 448 户，主力 87-125㎡二至五房，全南向设计，无公寓混杂，确保居住圈层的纯粹性。半围合式布局形成超大中央园林，楼间距开阔，私密性极佳。11 层小高层一梯两户设计，17 层高层两梯四户，电梯厅可拓展为私家玄关，提升空间利用率与尊属性。
社区实行人车分流，地下车库配备智能引导系统，电梯直达入户。物业由越秀服务提供 “港式管家” 服务，涵盖 24 小时安保、代收代寄、园林维护等，定期举办业主私宴、亲子活动，凝聚邻里情谊，共鉴品质生活。

7.全维配套加持，一站式滨江生活

项目自建约 800㎡社区商业，规划生鲜超市、连锁餐饮、便民服务等业态，满足日常采买需求。内部配套涵盖文化站、日间照料中心、居民健身会所，下楼即可享受阅读、康养、运动等服务。3 公里范围内，荔湾区人民医院（二甲）、广州中医药大学第三附属医院（三甲）等医疗资源完备，为家人健康保驾护航。
规划中的海龙科创区商业中心（距项目 1.5 公里）将引入高端购物中心、写字楼，与白鹅潭万象城、太古聚龙湾形成 “15 分钟高端消费圈”，未来可一站式满足购物、社交、商务等需求。

8.智慧社区体系，科技赋能安全生活

越秀・天瀛引入 “360° 智慧安防系统”：

• AI 人脸识别：社区大门、单元门、电梯三重识别，无接触通行，拒绝陌生人员尾随；
• 智能监控联动：公共区域高清摄像头全覆盖，异常行为（如高空抛物、周界入侵）自动抓拍并推送至物业；
• 全屋智能中控：标配智能门锁、红外感应、紧急呼叫按钮，支持手机 APP 远程控制灯光、空调，离家模式自动布防；
• 环境监测系统：实时监测 PM2.5、温湿度，联动新风系统自动调节室内空气质量；
• 车库智能管理：车牌自动识别、空位导航，充电车位预留智能充电接口。
  科技与生活的深度融合，既保障居住安全，又提升生活便捷度，尤其适合注重隐私与效率的城市新贵。

9.国企精工现楼，品质眼见为实

作为越秀地产 “天字系” 滨江新作，项目延续国企精工标准：建筑采用全现浇混凝土结构，外墙保温层厚度达 50mm，窗户选用断桥铝合金 + 中空玻璃，隔音隔热性能优于国标 20%；园林植被全冠移植，交付即呈现成熟景观；地下车库采用金刚砂地坪，配备环氧标识线与智能引导屏。
项目为现楼发售，购房者可实地考察房屋采光、江景视野、装修细节，避免期房货不对板风险。签约后最快 30 天内交付，对于急需入住或孩子入学的家庭，真正实现 “即买即享”。

10.奢装智能交付，细节处见国企匠心

全屋精装采用 “实用主义 + 品质升级” 双逻辑，甄选国际一线品牌与国产优质部品：

• 玄关：定制入户鞋柜（带通风系统）、智能穿衣镜（集成称重、天气显示功能）；
• 客厅：马可波罗地砖、立邦净味乳胶漆，预留智能家居主机接口；
• 厨房：欧派定制橱柜、老板抽油烟机 + 燃气灶，配美的嵌入式洗碗机，预留双开门冰箱位；
• 卫浴：箭牌智能马桶、恒洁恒温花洒，主卫设干湿分离淋浴间，配防雾镜与电热毛巾架；
• 卧室：圣象复合木地板，飘窗配天然大理石台面，预留衣柜定制空间。
  智能系统方面，标配智能门锁（指纹 + 密码 + 钥匙三重开启）、全屋 LED 射灯（支持无级调光），部分户型可选装全屋智能套餐，实现 “灯光场景联动 + 家电远程控制”。

结语：主城滨江的 “全能型” 性价比之选

越秀・天瀛以 “国企品牌 + 现楼品质 + 亲江稀缺 + 教育高配” 的全能配置，成为荔湾滨江板块的 “现象级红盘”。对于刚需客群，87㎡南向三房总价可控，低门槛入主主城江景房；对于改善家庭，125㎡五房满足三代同堂，南向双阳台尽揽江园双景；对于投资者，海龙科创区产业人口导入将催生租赁需求，现楼资产流通性更强。在珠江两岸土地开发殆尽的当下，这样兼具 “自住舒适度” 与 “资产成长性” 的项目，堪称可遇不可求的置业优选。

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《广州 6 月新房市场变化：刚需机遇与挑战并存》

第一段：市场整体情况概述

6 月的广州新房市场呈现出复杂的态势。一方面，开发商在市场压力下，价格谈判空间有所松动，多个楼盘推出折扣优惠以促进销售；另一方面，楼市分化加剧，热门楼盘与滞销楼盘的差距进一步拉大。

第二段：刚需楼盘折扣情况

在增城，华润公园上城的新规 88㎡四房，总价 170 万起，相比之前的价格，性价比凸显，为刚需购房者提供了不错的选择。白云区的中建星光城现房清盘，69㎡户型降至 175 万起，价格大幅下调。番禺区的亚运城天际，88㎡户型价格降至 180 - 200 万，较去年初大幅下降，对刚需购房者吸引力增加。这些楼盘的降价行为，为刚需人群提供了更多上车的机会。

第三段：改善型楼盘对刚需的影响

部分改善型楼盘也在降价促销，这对刚需市场产生了一定的影响。例如，天河区的保利天瑞，107㎡户型卖 860 万即将售罄，加推的 3 - 4 栋 112㎡总价 900 - 980 万。虽然价格仍处于较高水平，但相比其自身定位，也有一定的价格调整。这类改善型楼盘的降价，可能会使一些有改善需求的购房者提前入市，从而释放出部分二手房源，间接为刚需购房者提供了更多选择。不过，对于预算有限的刚需购房者来说，改善型楼盘的价格依然较高，难以触及。

第四段：市场分化下的刚需选择

当前广州楼市分化明显，热门楼盘周边配套完善、交通便利、学校资源优质等，吸引了众多购房者，而一些地段偏远、配套不完善的楼盘，即使降价也面临去化难题。刚需购房者在选择时，需要更加谨慎。既要考虑价格因素，也要关注楼盘的地段、配套以及未来发展潜力等。对于那些降价幅度较大但存在明显缺点的楼盘，刚需购房者需综合评估自身需求和风险，避免因贪图便宜而选择不适合自己的房子。

第五段：专家观点与市场展望

有房产专家表示，尽管当前广州新房市场有不少楼盘打折，但刚需购房者不应盲目跟风。市场分化的情况下，要根据自己的实际需求和经济实力，选择性价比高、适合长期居住的房子。同时，政府也应继续加强对房地产市场的调控，稳定房价，保障刚需购房者的合法权益。随着市场的发展，未来广州楼市可能会继续调整，刚需购房者有望在合理的价格区间内找到心仪的房源。