中国第二次房改，结束了吗？

正文

看到题目，很多人会有疑问：房改，什么房改，之前不曾有，何谈结束呢？

在正文开始之前先和大家说说“中国第二次房改的由来”

房改这个词，不是我定义的，

比较早出现在2023年8月25日，使用的语境出处是《关于规划建设保障性住房的知道意见》

在这份文件的语境中，诠释了房地产双轨制，也就是商品房归属市场，放开限购、限售、限贷，保障房归属福利，[买不起也有房住]

也就是说，这一次的房改方向就是租售并举，实现居者有其屋。

那么，如果以时间为轴，中国之前的有类似的情况吗？

答案是有的。

——1980年4月5日邓公提出的：

“ 城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。

可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清 ”一样，具有划时代的意义。

时间再向上追溯，中国居住房屋最初的制度叫[福利分房],就是计划经济时代 ， “等国家建房，靠组织分房，要单位给房”

也就是说，只要有单位，就有房子 。

前文逻辑是按照“倒序”的方式写的，怕大家理解有误，我再正序的给大家说说房改。

——最初，就是计划经济时代的福利分配，也就是单位分配；

有单位=有房

——后来，就是市场经济时代，住房商品化，需要购买而不是分配；

有钞票=有房

——现在，也就是2023年提出的新一轮房改，是在上述制度的基础上，形成保障+市场化的双轨制。

该怎么形容保障房+商品房并行，也就是2023年房改的情况呢？

我认为，保障房是福利分房的变形，即由之前单位分房的1.0变成了有户口少花钱的2.0版本。

这个维度给大家举个例子，大家就明白为什么说保障房是福利分房的衍生了。

——深圳

深圳这种寸土寸金的地方，深圳前海这种99999纯金的地段，保障房和商品房建设到一个小区里面，且公区互通互用。

从“居者有其屋”的角度看，只要有深圳户口就可以“轮候”保障房，这带来的结果就是：

1、为了保障了中低收入群体，让他们用市场价6折的钱买房子；

可现实是什么？

在商品房价值受损，商品房市场化不畅的前提下，即便是6折、5折给予的“恩赐”也是滞销

2、商品房、购买商品房群体利益受损

保障房最大的问题不在于6折的价格，而在同一个项目有两种产品，一种产品10万元/㎡ ，另外一种产品6万元/㎡

再这样的背景下，6万元/㎡会拉低整个小区的销售价格和销售速度。

因为购买商品房的人怎么都想不明白，自己掏空6个钱包买的10万元/㎡ 的房子，怎么隔壁只要“够穷”就可以买到6万元/㎡。

而且在未来销售过程中，如果保障房业主按照8万元/㎡销售，那这10万元/㎡买入的业主该怎么办？

所以，同一个小区，同时有商品房和保障房，就是计划经济福利分房的变形。

因为有户口+钱少=有房

那么我今天的文章为什么说[中国第二次房改，结束了呢],

因为保障房+商品房的规则再次发生了改变！

01

首先，改变

5月28日，深圳市住房和建设局公示了《深圳市配售型保障房住房管理办法》的意见稿。

深圳市是 将配售型保障房不合理的“地方”进行了整改

在这份意见稿中，有几项值得和大家仔细说说。

第一点：封闭式

啥意思呢？

就是购买保障房不可以出售，更没有持有5年或者10年绿本变红本的好事，

原文：配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房

也就是说，保障房就是供给属性，属于福利的一种，

保障房不能商品化，如果想要出售，只能卖给住建回购，或者在住建平台卖给同样需要购买保障房的人。

我认为，这是保障房制度的完善，也是保障房制度的进步。

这样一来就建立了保障房和商品房的区隔，保障房不参与商品房市场化的买卖逻辑，即体现了保障房的福利意义，也不侵蚀商品房购买群体的利益。

毫无疑问，这是制度的进步。

第二点：归一

之前保障房有很多种，什么共有产权、安居房、人才房、廉租房等等，反正“花名”一堆。

这次意见稿明确，未来深圳只有配售型保障房和租赁房两种，什么安居房、共有产权在未来都不复存在了。

那么，这把共有产权、安居房、人才房“归一”，变成配售型保障房的好处是什么？

我认为答案是统一价格。

如果说福利分房是房地产的1.0时代，那么商品房就是2.0时代，现在的共有产权就是1.5时代，介乎于福利分房与商品房之间。

按照商品房的价格，共有产权房的价格仅为商品房价格的50%至60%，降低了一半，同时50%共有产权又让总房款降低50%。

那么，用商品房四分之一的“价格”就可以购买共有产权房产了。

现在统一都变成“配售型”商品房，那么再也没有“商品房”四分之一价格买房的“好事了”

第三点：独立

前文就和大家说了，2023年保障房制度的不完善之处在于：同一个项目，保障房6万、商品房10万。

这种组合的初衷我是理解的，

将商品房业主与保障房业主混居到一起，也就是一个项目同时建设保障房+商品房，最大限度避免了“贫民窟”出现，但却侵蚀了商品房业主的利益

那么，有没有更好的办法，既不侵蚀商品房业主的利益，也不开倒车用商品房业主的利益补贴保障房呢？

从深圳最新的意见稿看，解决路径就是“买入商品房+租赁=混居”，然后配售型保障房单独批地。

换句话说，混居还在，但不侵蚀销售型商品房的利益。

第四点：小上加小

保障房+商品房虽然同在一个小区，但在户型维度，还是有些差别的。

像深圳之前的保障房面积都是小两房、小三房，只不过小三房销售不如小两房。

但这次意见稿明确，未来配售型保障房的户型面积要更小，预计以小一房和小两房为主。

那么，深圳配售型保障房意见稿的影响是什么？

我认为最关键的只有一点：就是保障房就是福利，针对中低收入群体，界限不再模糊。

同时，不再牺牲商品房市场化的利益，又保证“居者有其屋”的目标

也恰恰因为保障房回归福利房范畴，不存在未来市场化流通的可能，保障房和商品房之间就建立了价值区隔，像之前保障房抢占商品房购买群体的情况将不复存。

写这篇文章的时候，我又查了相关信息，发现不仅是深圳，很多城市的配售型保障房也都如此、

——广州在之前就颁布了类似的意见稿，明确配售型保障房禁止流转，采取封闭管理。

长沙在5月13日公布了《办法》，大致内容和方向基本一致，也是现房销售+封闭管理

——济南

济南在3月31日公布了《办法》，也明确恶劣配售型保障房封闭流转。

4月14日成都颁布了《成都保障性住房管理暂行办法》，明确了保障房封闭流转

除了上述这些城市、武汉、西安、杭州、南京等城市都在2025年陆续颁布的保障房管理办法。

没有悬念，都是不允许保障房在商品房市场流转，全部都是封闭流转。

这意味着，中国第二轮房改，不仅没有结束，还进一步完成、优化了制度，让商品房市场化，保障房福利化变得更彻底，更有效率。

换句话说，房地产双轨制，没有变！只不过制度在完善、在成熟。

随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

02

其次、一个问题

如果有一个人对社会的贡献是产出100个金币，却要用家庭财富的70%来偿还债务，而另外一个人对社会的贡献是产生25个金币，却可以用背负更少的债务。

那么，还会有人努力产出100个金币吗？

我想没有！

既然干多干少都一样，那为什么要多干呢？

所以，未来商品房与保障房的双轨制一定有非常明显的属性区别和价值区别。

换句话说，有钱和没钱，这件事必须有区别~

文章最后，给大家说一说英国房产历史的一小段故事。

1979年代表保守党的撒切尔夫人上台。

为了实现该党长期以来的目标：把英国变成一个“有产国家”，通过了《住房法案》，将150万套公屋（保障房）卖给了实际租赁人。

也就是说——

撒切尔夫人上台后，通过一项法案，把保障性租赁住房出售给能出钱的租客。

在她的描述中，这是“20世纪最重要的革命之一”。

但从这个制度诞生之日起，就充满了争议。

——赞扬者认为这个制度让更多人拿到了房子产权，用低价购买了不断增值的资产；

——保障房的建设资金来自纳税人，但购买保障房获利的人却没有反哺纳税人。

随着时间的推移，到了1988年英国又改变了模式。不再鼓励私人购买保障房，反而引入了短租保障房，租期最短仅为6个月。

与此同时，金融监管放松，让多信贷进入房地产行业，鼓励房地产买卖交易。

于是，英国房价暴涨。

随着英国房价的暴涨，英国政府逐渐意识到无论是购买保障房、还是提供保障性租赁房，都无法满足人们获得“适用而满意的住房”。

所以——

英国的个人住房补贴制度诞生。

从1999年到2012年，英国从“大力提供租赁保障房”转变到“大力提供租房补贴”，而所有的补贴皆在帮助困难家庭支付房屋租金。

那么，到了2023年英国商品房的价格是什么样呢？

英国2023年1月粉的平均挂牌价（asking price）对比去年同期上涨了6.3%，目前全英平均挂牌价为362,438英镑，约合人民币297万一套。

伦敦地区房产最新挂牌价对比去年同期上涨了6.1%，目前伦敦房产最新平均总价为667,587英镑一套，约547万人民币。

最后附英国近五年（2018-2023年）房价走势图：

我简短的总结了英国房地产几个历史性的转折和现状，希望在这短短的600多字中，能让大家明白，终有一天：

不再干预市场，任由其市场化；

不会大量提供廉租房以供租赁，转而提供现金补贴支持部分人群；

放宽信贷，让更多普通人购买商品房会仍是主流；

随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

03

最后，简单的总结几句。

如果多数人的利益是公平，那么多数人投票的结果就是瓜分富人的财富，如果少数人的诉求是公平，那么少数人投票的结果就是财富的集中和垄断。

所以，这个世界没有绝对的公平，也没有完美的解决办法！

所以，目前的双轨制，算是没有办法的唯一办法了。

只不过，我依然深信，违背人性和市场自由的一切都将被修正，

想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~

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