上海涨1.47%，广州涨1.25%！一线城市5月新房价格领涨百城，二手房延续“以价换量”

在刚刚过去的5月，房地产市场依旧呈现出分化趋势。

6月1日，中指研究院发布的“百城价格指数”显示，5月份百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%，同比增长2.56%；二手住宅平均价格为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下降7.24%。

具体来看，一二线城市新房价格环比呈现上涨态势，其中上海以1.47%的涨幅领先，广州以1.25%的涨幅紧随其后；三四线城市新房价格环比略有下降。二手房方面，一线、二线以及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别为0.37%、0.78%和0.76%。

中指研究院企业研究总监刘水6月2日通过微信向《每日经济新闻》记者分析称，从市场表现来看，得益于房企的促销活动和“好房子”的供应，重点城市的新房销售环比实现了增长。

“预计6月楼市政策环境将保持宽松态势，加之年中销售高峰期的到来，房企的推盘节奏和促销力度可能会增加，核心城市有望持续修复，但城市之间、新旧项目之间的分化行情预计仍将持续。”刘水补充道。

新房价格呈现结构性上涨趋势

5月新房市场整体呈现出“核心城市稳定、三四线城市调整”的分化态势，优质改善型项目的推出成为推动价格上涨的主要动力。

来源：中指研究院

中指研究院数据显示，一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%，其中上海由于绿城・潮鸣东方等改善型项目的集中推出，环比涨幅达到1.47%，成为百城中涨幅最大的城市。二线城市新房价格环比微涨0.06%，显示出温和复苏的迹象。相比之下，三四线城市由于库存压力和需求疲软，价格环比下跌0.11%，区域市场调整仍在继续。

具体来看，5月新房价格上涨较为显著的城市包括上海、广州、无锡和南通，环比分别上涨1.47%、1.25%、0.77%和0.38%；价格下降较为明显的城市则包括珠海、东莞、乌鲁木齐、江门和廊坊，分别环比下降1.13%、0.48%、0.41%、0.41%和0.35%。

来源：中指研究院

以上海为例，据上海市房管局最新数据，5月上海一手住房成交62万平方米，同比增长24%；今年前5月，上海一手住房成交266万平方米，同比增长9%。从价格指数看，上海一手住房价格指数环比延续上涨态势，今年1至4月累计上涨2.0%。乐有家数据显示，5月深圳一手住宅网签3162套，环比下降14.4%，同比则增长25.6%。

值得注意的是，楼市政策的持续加码为新房市场的持续修复创造了良好条件。

具体来看，5月7日，央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，并将个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点；5月20日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）从3.60%下调至3.50%，进一步减轻了购房者的负担。

“从个人感受来看，广州新房市场并没有明显的集体回暖迹象。”广州当地房产中介小李向每经记者表示，由于目前各区域、板块之间的分化显著，只要某个区域内有1～2个典型楼盘推出来，就可能显著拉高该区域或板块的平均房价。

小李举例道，在5月份，广州海珠区的保利天奕、天河区的保利天曜、番禺区的亚运城，以及黄埔区的黄埔新城等楼盘，都是区域内成交较为活跃的楼盘。中指研究院从宏观角度分析指出，5月份多数新房市场的回暖，与政策组合拳的持续发力直接降低了购房者的成本有关。

“政策组合拳的持续发力不仅直接降低了购房者的置业成本，还向市场传递了中央稳定楼市的明确信号。”中指研究院在报告中指出，随着6月份半年营销节点的到来，房地产企业的推盘节奏将加快，核心城市有望迎来更多优质改善型项目的推出，加上政策红利的持续释放，新房销售有望进一步恢复。

二手房市场延续“以价换量”趋势

与新房市场的结构性回暖形成对比，二手房市场仍处于深度调整阶段，由于挂牌量的持续高位，“以价换量”现象持续主导市场。

据中指研究院数据，5月百城二手住宅均价同比跌幅扩大至7.24%，环比跌幅较4月份增加了0.23个百分点，市场主流策略转变为“以价换量”。

来源：中指研究院

其中，一线城市二手住宅价格环比下跌0.37%，但成交量保持一定的活跃度，核心地段的优质房源依然受到追捧；二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.78%及0.76%，部分非核心区域项目降价幅度超过10%，以此吸引刚需和置换需求的客户。

值得一提的是，新房价格领涨的上海，二手房市场亦同样表现出色。据上海市房管局数据，5月上海二手住宅成交面积161万平方米（1.9万套），同比增长14%，为2022年以来同期最高值。自2024年10月起，成交量连续8个月突破1.5万套的“荣枯线”，单月成交同比连续正增长，说明市场流通性显著增强。今年1至4月，上海二手住宅价格累计上涨0.5%

典型城市的二手房价格则出现调整。如二手房市场相对抗跌的城市包括成都、汕头、银川、深圳和漳州，5月二手住宅价格分别下跌0.10%、0.12%、0.14%、0.28%和0.30%。

来源：中指研究院

随着价格的调整，不少城市的二手房月度成交量已超过新房。以大湾区部分城市为例，截至今年5月，深圳新房月度成交量为3162套，而二手房月度成交量达到4687套；东莞新房月度成交量为1811套，二手房月度成交量为2760套；佛山新房月度成交量为2947套，二手房月度成交量为4735套。

以深圳罗湖区百仕达片区的翠竹苑项目为例，目前一套57.5平方米的2室1厅，业主挂牌价为325万元，折合单价为5.65万元/平方米。而在2021年，同户型房源的成交总价为422万元，折合单价为7.45万元/平方米。

深圳市罗湖区某房产中介二手房信息 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

类似的价格回调现象在部分豪宅盘中也较为明显。作为深圳二手房市场“风向标”的华润城，今年4月和5月，多套房源成交总价跌破千万元，这在前几年是较为罕见的。链家网数据显示，今年华润城润府一期成交的一套82.59平方米的2室1厅，成交总价为946万元，折合单价为11.45万元/平方米。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房相较于新房具有挂牌优势，新房供应量受限，房源数量通常远小于二手房，因此在许多城市，二手房成交主导市场将成为大概率事件。“从历史数据来看，二手房在大多数年份都占据主导地位，未来也将如此。”

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