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✅深圳福安瑞府✅

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❖这里，是未来的呼唤，是生活的开始❖

福安瑞府

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深圳楼市进入专业化时代，

无论买房还是换房，想要最大化收益，

都需要更加精细、专业化的操作

和专业的人，做专业的事

写在一线

211金融专业，喜欢用数据支撑逻辑，寻找市场底层逻辑，追求事物本质，也是一个一直工作在一线的房产博主，以一个客观的角度，从客户和业主的角度出发去看待现在当下的市场。我更喜欢的是和用户成为朋友，先去交流问题。“同理心”是我与您交往的基础。我的风格是注重和您讨论问题(而不是辩论)以及解答问题、解决问题。我更愿意先和您一起聊聊您的需求、预算、梦想之家、现在的住所………而不是盲目甚至漫无目的带您看房。我和我的团队已经帮助几百个家庭置业深圳。这不仅仅是成绩，更重要的是--这让我具备了非常丰富的经验。211金融专业，善于用数据支撑逻辑，“言之有据、实话实说”是我能够成为被值得信任的一个关键。

【福安瑞府】福安瑞府是以前的公安小区旧改，共计200多套，只有39套商品房对外出售，其余全是回迁给以前的小区业主，临近深圳市政府，不远处就是莲花山公园和中心公园，环境不错。

【深业花园】 01年小区

导读目录

一、项目基础信息

二、平面图及户型分析

三、竞品及周边二手对比

四、优缺点分析

五、总结建议

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【项目名称】福安·瑞府

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项目基础信息

【开发商】深圳市福田投资控股有限公司

【项目地址】地块福田岗厦北站附近，位于深圳国际创新中心北侧，深圳市第一职业技术学校西侧

【物业公司】福安物业

【占地面积】约0.92万㎡

【建筑面积】约7.5万m

【建筑类型】住宅、办公楼、幼儿园

【楼栋数】1号楼(办公)、2号楼(住宅)48层的AB座

【总户数】本次推出39户

【产品面积段】建面约97-143㎡3-4房

【梯户比】3梯4户

【容积率】约8.3

【绿化率】约30%

【车位】住宅车位618个，约1：1

【楼高】48F

【交付标准】项目于2023年9月25日交付，现楼发售毛坏交付

【产权年限】70年(2023-2093年)

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户型解读 ：

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平面图及户型图分析

上图是B座08户型的入户的位置，有一套长走廊过道，

走廊过道外面的视野

均设计有双阳台、双套房，

主推建面约97-98-112-126-143㎡的3-4房产品。

■ 97-98平3房两卫户型为双龙抱珠格局，

■ 113平户型为经典竖厅格局，

■ 126平的4房2卫设计有大景观阳台，不过户型整体欠方正，

■ 143平户型功能分区欠佳，不过三面采光较好。

3

竞品及周边二手房价格对比

【雅颂居】

卖房成交价：

190平4房约2208万元

225平4房约2600万元

目前挂牌价格均价11-13万之间

卖房成交价：

142平4房约1220万元

目前挂牌价格9.5万上下

目前挂牌价格

【天健世纪花园】03年小区

目前挂牌价格

周边20年楼龄的老房子成交价格在8.5万到11万之间不等，以小区花园，户型，品质有差异性因素

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再来看福安瑞府的价格9.3万/平起，有三套特价房

性价比很足

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项目优缺点

优势总结

1. 现房交付，风险低

◦ 现房销售，无期房烂尾风险，即买即入住，避免交付纠纷，资金安全性高。

2. 福田核心地段，配套成熟

◦ 地处福田中心区，商业（COCO Park、卓越中心等）、市政（市民中心）、交通（地铁1/2/7号线）配套齐全，生活便利性极强。

3. 教育资源有保障

◦ 学位属于福田区第二梯队（如荔园小学、红岭中学等），虽非顶级名校，但教学质量稳定，满足多数家庭需求。

4. 开发商品牌背书

◦ 华润置地开发，品质和物业有一定保障，社区维护相对可靠。

劣势：

1. 社区规模小，舒适度受限

◦ 项目体量较小，公共活动空间（如园林、儿童设施等）有限，居住体验不如大型社区开阔。

2. 回迁房与保障房占比高

◦ 商品房比例低，回迁房、保障房混合社区可能导致人员流动性大、管理复杂度高，私密性和圈层纯粹性受影响。

3. 周边老旧小区密集

◦ 紧邻房龄20年以上的老小区，城市界面陈旧，街道狭窄，绿化较少，整体环境缺乏高端居住氛围。

4. 高容积率，居住密度大

◦ 容积率偏高，楼栋间距可能较窄，部分户型采光通风受限，公共区域（电梯、车库）易拥挤。

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总结及建议

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适合人群

• 自住刚改家庭：重视地段和现房交付安全性，对学区要求中等，能接受社区环境妥协。

• 中长期持有者：福田核心区房产保值能力较强，但需接受短期周边环境改善缓慢的现实。

需谨慎人群

• 追求高端圈层或纯粹社区的买家：回迁房混合可能影响社区品质。

• 对居住密度敏感者：高容积率可能导致压抑感，尤其低楼层户型。

• 短期投资者：政策限制多，且周边竞品（如海德园）可能分流需求。

决策建议

1. 实地考察细节：

◦ 重点观察回迁房与商品房的物理分隔（如独立出入口、分区管理），确认物业能否有效维护秩序。

◦ 测试不同时段噪音（尤其临街户型），查看低楼层采光是否受遮挡。

2. 对比竞品性价比：

◦ 若预算充足，可对比福田同价位新盘（如天健天骄、中洲滨海华府），权衡社区纯粹性与地段价值。

◦ 若预算有限，可考虑南山、宝安新兴片区，牺牲部分地段换取更大居住空间。

3. 长期环境预期：

◦ 关注周边老旧小区是否纳入城市更新计划，若未来有拆迁可能，环境或有提升空间（但周期较长）。

总结

福安瑞府的核心价值在于福田中心区现房+成熟配套，适合对地段依赖度高、急需入住的买家；但需在社区环境、居住密度、圈层质量方面降低预期。若对上述不足敏感，建议扩大选房范围，避免因“将就”影响长期居住体验。

寄语

以上是我的个人分析，千人千面，其实每一套房源都有他存在的价值，而且对应不同的需求会有不同的优势，最主要结合自身需求去选房落地，希望可以和您有面对面交流的机会，可以更好的帮您梳洗需求筛选到您的梦想之家……

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营销中心电话：400-962-6159 本资料为要约邀请，不作为要约或承诺。以上所发布的关于楼盘相关图文信息仅供您买房前参考，以上所有关于本楼盘的图文资料及说明请以最终以营销中心现场签署的买卖最终合同为准。

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6月2日房地产动态

1、上海市房管局：5月，上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%。一手住房成交62万平方米，同比增加24%。二手住房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值。

2、山东省济南市：购买本市高品质住宅（高品质住宅以住建部门认定为准）申请住房公积金贷款的，最高贷款额度由按家庭当期最高贷款限额上浮20%调整为上浮30%。