烂尾楼退房退款——道阻且长

前文《》我认为是评论了一件非常重要的涉及千家万户切身利益的案件，为了利于传播，连原创保护都没有打开，就希望方便一些做公众号的朋友去转发。不过到目前为止阅读不过2万，有点遗憾。

今天继续谈这个话题。

一纸判决撕破了烂尾楼困局的天幕，但阳光要照进千万家断供家庭的现实，依然前路漫漫。

“解除《个人购房担保借款合同》”、“开发商向银行偿还剩余借款本金及利息”、“返还购房者已偿还借款及利息”...2025年初，江苏连云港市赣榆区人民法院对一起烂尾楼纠纷案的判决书，在房地产与司法界悄然掀起波澜。

当购房者柏某、杨某娟拿到这份判决时，他们终于从“钱房两空却仍需还贷”的绝境中解脱出来。

法院不仅支持了他们解除购房合同的要求，更免除了他们剩余的60余万元按揭贷款偿还义务，判定由开发商承担后续责任，同时要求开发商退还他们已支付的首付款和前期贷款本息。

连云港赣榆区法院的判决打破了十余年来的“司法惯例”。根据最高法司法大数据，2020-2024年间烂尾楼贷款纠纷案件中，购房者败诉率高达73.6%。

传统裁判固守“合同相对性”原则，银行凭借合同中“无论房屋是否交付，借款人均需还贷”的格式条款，将风险完全转嫁给购房者。

而此案判决的突破性在于三重法理创新：推翻“合同相对性”桎梏，直指开发商作为贷款资金实际使用人和受益人的本质责任；宣告银行“霸王条款”无效，认定其不合理加重消费者责任；创造性适用“双向担保”理论，揭示商品房买卖与按揭贷款之间的依存关系。

然而，这个被法律界誉为“石破天惊”的判决，却在舆论场中几乎无声无息。很多人都想不通为什么会这样，有什么神秘的手在施加影响？我们因此难以得到后续的更关键的信息：

该楼盘其他购房者是否获得了同等救济？开发商是否已履行判决？

连云港案例是否具有普遍适用性？该楼盘的其他购房者能否获得同等救济？

根据现有公开信息，柏某一案作为“典型案例”由连云港中院发布，表明其具有参考价值，但未提及该楼盘其他购房者的处理情况。

类似情况可见于昆明案例：2025年2月，张女士成功退房并拿回全部近200万元房款，但这仅是她个人通过律师谈判达成协议的结果。烂尾楼纠纷的解决仍处于“个案突破”阶段。

最高法2023年4月《关于商品房消费者权利保护问题的批复》虽明确烂尾楼业主可主张退房退款优先权，但实际操作存在诸多限制：购房者须在一审法庭辩论终结前付清全款；需证明房企无实际交付能力；且仅保障“以居住为目的”的购房者。

这些限制简直就像在保护亲生的儿子啊！

因为这些限制的存在使许多贷款购房者难以适用优先权，尤其是开发商来一招彩旗飘飘、锣鼓喧天的“表演式复工”时，购房者更难证明项目确属烂尾。

“新人生三大悲事，给烂尾楼还贷排在首位。”网络上的黑色幽默，折射出多少家庭的真实血泪。

在郑州，一位业主跪在烂尾楼前哭诉：“六个钱包掏空了，每月还要还贷8000元，房租4000元，工资不够填这两个无底洞”；在西安，年轻夫妻带着新生儿住在未通水电的毛坯房里，因同时负担房贷和房租已无力支撑。

这些家庭陷入“双重剥夺”困境：一边是 拿不到的房，一边是甩不掉的债。更残酷的是，在传统裁判逻辑下，即使选择断供，银行起诉导致的执行措施会使购房者成为“失信人”，失去再就业和翻身机会。

连云港判决的可贵之处，在于法官在判决书中明确承认了购房者的生存权优先：“当贷款合同的缔约基础（房屋交付）崩塌时，要求购房者为一纸无法兑现的契约终生还贷，违背基本正义”。

“赢官司易，拿回钱难。”这是烂尾楼业主的共同忧虑。

连云港案中，柏某夫妇在首次胜诉后曾与开发商达成口头协议，约定由开发商偿还贷款。但开发商未履约，导致他们不得不代偿银行39617.58元，才引发二次诉讼。

这一细节暴露了烂尾楼纠纷的核心难题：开发商往往资不抵债，判决难以执行。

正如法律界人士指出：“判了，好处是名义上摆脱了房贷压力，完成了止损；坏处是开发商可能烂透了，你的债权只能是白条。即使烂船还有三斤钉，债权清偿顺序也排在工人工资、出让金、税款、银行贷款后面，估计也是得个吉”。

在昆山案例中，某置业公司负债7亿余元，而其主要财产价值仅约2.1亿元，资不抵债程度达70%以上。若无系统性解决方案，单纯的法律胜利难以转化为购房者的实际救济。

2023年4月，最高法发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，首次系统确立了 “居住权大于财产权”原则。

批复明确：房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；即使购房者未交全款，只要愿意支付余款，其权利仍优先；商品房烂尾情况下，法院应支持优先向业主返还购房款。

这一制度突破为地方法院裁判提供了依据。法律界人士解读认为，购房人发现楼盘烂尾或房屋无法实际交付时，可及时解除房屋买卖合同，要求返还已支付购房款并享有优先受偿权，“剩下的房贷由开发商来返还”。

但现实困境依然存在。我们这里永远有困境，永远有解决不完的困难。甚至没有困难了也可以制造新的困难...... 连云港的这个“有良知有人性有温度的判决” 只是对法治真谛——“良法善治”的回归。而那些曾广被诟病的判决，实则是制度惰性、利益枷锁与机械思维共谋的产物。

当最高法可以将连云港案例通报全国法院时；

当各地法官理解“开发商作为贷款资金实际使用人应承担终极还款责任”的法理时；

当柏某夫妇最终拿回首付款时，连云港法院那一纸判决才真正被赋予了生命。

司法良知在个案中觉醒只是开始，制度化的权利保障才能让千万烂尾楼家庭免于跪在废墟前痛哭的宿命。

所以，这样一个石破天惊的判决不应该无声无息地湮没在信息的海洋里。

让它上热搜吧！

给更多断供或即将断供的家庭一根“救命稻草”......

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