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✅招商望海玥营销中心电话：400-013-9098【营销中心已认证】✽✽✽✽提起深圳湾一线海景房，我们首先想到的应该是半岛城邦的270°海景大平层与双玺花园的顶豪传说。

但现在，深圳湾的海岸线上却有一个“特别项目”正悄然搅动市场——有别于邻居们以大户型为主，这个即将入市的蛇口新盘「望海玥」，将带来稀缺一线海景小户型，是深圳湾海岸线唯一低总价上车盘，期待值拉满。

今天来评测下深圳湾海岸线上最特殊的存在——以小户型、低总价、一线海景切入核心区的「望海玥」。

项目推售389套公寓产品，预计本周六正式推售，感兴趣可以进群关注项目动态！

一、深圳湾稀缺一线海景小户型

“邻海”，是望海玥最大的身份标签。其最大卖点深圳湾前排海景，拥有不可复制的景观资源。

项目位于望海路与湾厦路交汇处，滨海生活配套丰富，且具备一线海景资源优势。项目西邻海上世界，东靠歌剧院和深圳湾口岸，南侧直面深圳湾海岸线，下楼即达滨海长廊，与大家熟知的半岛城邦豪宅区仅隔一个渔港。

望海玥所在的深圳湾海岸沿线，是整个深圳楼市最具价值的区域。这里集中了深圳最优越的自然资源和城市资源：

山、湖、林、河、海，自然资源齐聚；

总部基地、金融中心、摩天地标、自贸区，CBD气质十足；

超星级酒店、游艇会、邮轮母港、各类综合体、名校，圈层“BUFF”拉满；

艺术馆、博物馆、科技馆、体育馆、歌剧院、公园公建配套林立，居住舒适度非常高。

稀缺的资源构成了深圳湾海岸沿线资产的独特性，尤其是独特的南向一线海景资源，使得一众豪宅社区顶住市场的考验。

环顾整个深圳湾，沿海岸线从深圳湾壹号、三湘海尚、翡翠海岸，到半岛城邦、双玺、新玺等一众豪宅，无论是住宅还是公寓产品，基本都是大户型为主，上车门槛也非常高。

与望海玥隔路相望的半岛城邦一期，前排看海景的都是164㎡以上的大户型，价格要去到单价15万/㎡以上，上车门槛2300万+。

西侧的双玺三期，前排无遮挡的1~3栋都是200到400㎡+的大平层单位，上车门槛3500万+。

值得注意的是，这两大顶豪社区，基本上所有小户型都不在楼盘较好的位置。

半岛城邦一期的小户型，要么完全没有海景，要么就是被遮挡了大部分，没有真正前排景观的。双玺三期的小户型，集中在5栋，靠近望海路，被调侃是在为里面1~3栋大户型挡噪音用的。

而这，恰恰也就体现了望海玥的稀缺之处。

尤其是此次推出的公寓产品，位于深圳湾海岸线前排位置，妥妥的一线海景，是深圳同类面积中罕见的一线海景70年产权公寓产品。

望海玥包括2栋住宅和1栋公寓。项目公寓距离海岸线更近，景观优势也更佳，44-60㎡的一房一厅户型，也能实现南向瞰海的MAX全幕海景。

作为片区唯一的小户型新盘，以更低的上车门槛，却能享受一众豪宅大平层才能拥有的一线海景，差异化优势明显。

二、深圳湾海岸唯一“酒店式服务”公寓

望海玥的另一核心亮点是服务。

作为整个深圳湾海岸线唯一酒店式服务的公寓产品，望海玥在硬件及服务上比肩高端酒店，有很强的产品稀缺性。

招商蛇口的酒店式服务体系，历经40余年高端物业、酒店运营沉淀。旗下物业品牌招商积余，服务招商双玺、招商玺等一众豪宅。旗下的伊敦品牌，在公寓住房方面有40余年的运营服务经验，产品线有“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三大中长租公寓品牌，分别对应青年白领、城市精英、高端商务客群。

望海玥针对公寓产品所打造的「海玥」酒店式服务体系，对标伊敦「壹棠」，打造品质服务式公寓，主要客群为跨国企业高管、国内商务精英。

「海玥」酒店式服务体系包括三大维度：

1、室内全区域清洁、床品清洁、衣物洗护、车辆清洗、下午茶、自助宵夜、运动健身课程等在内的酒店服务；

2、酒店折扣、商场会员、老年养护、康养医护、环球出行等在内的业主权益；

3、以及宠物美容、宠物寄养、宠物代遛、猫砂清洁、宠物上门除毛等增值服务。

相比贴上“酒店式住宅”、“酒店式公寓” 标签而盲目堆砌硬件的一些楼盘，望海玥推出的「海玥」酒店式服务体系，是以酒店服务的深层逻辑去与社区生活做融合，这主要得益于招商蛇口40余年高端物业、酒店运营的沉淀。

此外，如果从租赁角度来看，望海玥也有着非常明显的优势。

一方面，望海玥位于深圳湾望海路门牌位置，海陆空铁四维立体交通，周边承接山海旅居、香港出入境、跨国旅居、前海后海CBD等多维度磅礴客流，区位优势明显，租房需求旺盛。

另一方面，公寓的租金价格与其品质、服务强挂钩，项目依托招商蛇口的品牌实力，存在一定品牌溢价和高端调性。

从公开的市场信息可看到，招商蛇口旗下伊敦打造的泰格壹棠酒店式服务公寓，租金在238-333元/㎡左右，按这个区间去估算，回报率可观。

据悉，项目共推售389套36-60㎡1-2房公寓产品，备案均价为8万/㎡，总价232万起。

主力户型有四个：

60㎡左右的两房一厅A户型 备案总价约：472-588万

44㎡左右的一房一厅B户型 备案总价约：314-399万

46㎡左右的一房一厅C户型 备案总价约：369-444万

36㎡左右的一房D户型 备案总价约：232-277万

如果按照租金250元/㎡左右计算，租金回报率大概有3%-4%左右。

三、项目简介

望海玥涵盖1栋公寓、2栋公寓和商业。

住宅共395套，其中包含有回迁房（已选房完毕），户型为67-125㎡2-4房；商务公寓有389套，均为可售单位，户型为36-60㎡1-2房。

从楼栋分布来看，项目公寓部分距离海岸线更近，景观优势也更佳，部分户型拥享深圳湾海景。而住宅部分的视野则会受公寓或周边其他住区楼体影响，有一定程度的遮挡。

可以看出，项目产品定位是比较清晰的，住宅与公寓的面积段完全错开，前者主要瞄准蛇口的刚需及改善家庭。后者则受众更广，包括国外海归人群旅居、年轻群体过渡需求、女性婚前资产配置、为父母/子女置业等，都是这种核心一线海景公寓的主要客群。

交通方面，项目距离2/8号线东角头地铁站约200米，2站到海上世界，4站到后海。未来还将会有13号线二期与东角头站接驳，届时还可直达深圳湾口岸、高新园、西丽高铁站等。开车则可通过门口的望海路连接沙河西路、滨海大道等城市主干道，通勤还算便捷。

商业配套方面，项目位于后海-深圳湾超级商圈，体量超100万㎡。涵盖深圳湾万象城约22.9万㎡、K11 ECOAST、海上世界、约5万㎡集中式商业等。

独特的滨海配套+稀缺的南向海景资源+低门槛上车小户型，使得望海玥成为了今年深圳关注度最高的项目之一。

四、项目评价

【卖点分析】

1、蛇口核心占位，地段非常能打；

2、深圳湾自2003年规划至今，尚未销售过36-60平面积真公寓。未来沿海岸线也没有地块可以开发。

3、部分户型可看深圳湾海景，不可复制的顶级景观资源；

4、极强的居住价值：深圳湾滨海生活+蛇口独特烟火气息，生活氛围浓厚；

5、典型地铁口物业，交通便利；

6、真公寓+70年产权+精装交付；

7、招商蛇口品质服务，居住舒适度高，租金高。

构成望海玥项目最大卖点的，其实是多方位的“稀缺”：

片区供应稀缺，一线海景稀缺，小户型产品稀缺，地铁口项目稀缺，自身货量稀缺。

多方位的稀缺性，使得其明明只是一个低总价上车盘，却能够有类似中信东角头、半岛城邦五期等顶豪一样的热度。

哪怕自身有着部分抗性，也不影响其受众众多，包括被低总价引来的首置客，被地段打动的板块忠粉，被深圳湾海景打动的精英新贵，被稀缺性和不可复制性召来的投资客。

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