拍出50万/㎡的新华路别墅，到底是什么来头？

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楔子

前几天，看到一则新闻：说一名叫做沈琦博的买家，通过司法拍卖公开竞得上海市长宁区新华路329弄30号别墅，成交价2.7亿，折合地上建筑面积单价超过50万/㎡，折合土地单价近2亿/亩。

虽然上海的豪宅确实是天价，但就算翠湖天地的新房大平层也就20万/㎡，这个新华路的别墅到底是什么来头啊，要50万/㎡啊？

为了满足好奇心，我让我师姐去查了一些资料，今天这篇文章就是一个成果展示，也满足一下大家的好奇吧。

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哥伦比亚乡村总会

这个别墅为什么这么贵，一定是它具有得天独厚的资源或者历史文化背景。所以我们去溯源了一下，发现了一堆耳熟能详的名词，比如说“哥伦比亚乡村俱乐部”、“哥伦比亚”、“邬达克”、“外国弄堂”。

而这些带有浓重异域色彩的名词一旦和某个房子发生关联，那这个房子一定不简单，而别墅天价的原点，来自于“哥伦比亚乡村总会”这个地方。

哥伦比亚乡村总会

第一次世界大战结束后，侨居上海的美国人越来越多，他们需要一处供侨民社交、集会和活动的场所。所以在1920年代初购地延安西路（旧称大西路）南侧地块，筹建了这个会所。（而之前的老会所叫“美国乡村总会”，在法租界杜美路（今东湖路）50号。

建筑由美国建筑师埃利奥特·哈沙德（Elliott Hazzard）设计，采用美国南加州流行的西班牙传教风格。

1942年被日军占领，改为“沪西第四集中营”，关押盟国侨民，设计师哈沙德本人1943年病逝于此。

1953年划归上海生物制品研究所（上生所），泳池改为员工内部设施，主楼作实验室与办公室，封闭使用达六十余年。

2017年万科启动更新改造，才成了大家耳熟能详的网红打开点——”上生·新所“。关于上生·新所的报道太多了，我就不展开了。（如上图）

但上生·新所的范围比哥伦比亚乡村总会大，但是比哥伦比亚圈要小很多，下面我们就来了解下”哥伦比亚圈“是什么概念！

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哥伦比亚圈

上海“哥伦比亚圈”（Columbia Circle）是20世纪20年代由美商普益地产公司开发的高档外侨住宅区及休闲社区，位于今上海市长宁区新华路（旧称安和寺路）与番禺路（旧称哥伦比亚路）周边，是上海近代城市发展史中具有代表性的国际化社区。（如上图）

01.名字由来？

当时为了纪念哥伦布（Columbus）发现美洲新大陆，以“哥伦比亚”命名道路及社区，象征美国侨民的文化认同，该社区紧邻1925年建成的美国乡村总会（Columbia Country Club）。

02.为什么是圈？

可能是以住宅+会所的形式，形成了休闲与居住一体化的“生活圈”的意思吧。

03.主导人物

在这个项目的开发中，有两个关键性人物。一个叫雷文法兰，另一个叫邬达克。前者可以理解为开发商的老板，后者则是总设计师。

雷文（ Frank. J. Raven ）

1904年，美国人雷文（Frank. J. Raven）从芝加哥来到上海。起初，雷文被公共租界招募为工头，由于热心公共事业，逐渐小有名气。后来又加入中国营业公司，以4000元资本从事地产生意，通过多年的磨练，积累了丰富的经验，开始走上淘金的发迹之路。

而雷文的真正发迹，靠的是“金表会”，一种赌博性的彩票生意——中奖者可以获得一只金表。雷文的私彩生意越做越大，又大登广告， 赚了不少钱，加上他管理教会地产的便利，交际广泛，便设法集资开设了美丰银行。

1914年，作为中国营业公司常务董事的雷文审时度势，在深入研究了上海的特点和需要后，便与《大陆报》编辑荷墨（C. H. Homer）、礼明律师事务所合伙人弗莱明（William S. Fleming）等发起创办普益信托公司(Raven Trust Co., Ltd.)，雷文任董事长。

不久后，雷文想进军上海的房地产业。于是在1922年，他把普益银公司的房地产部独立出来，单独成立普益房地产公司（Asia Realty Co.，Fed. Inc.,U. S. A.），在上海投资建设办公楼、公寓住宅、花园洋房等，这也使他成为了一个上海滩的真正开发者。

1924年至1925年，公共租界工部局趁江浙战争爆发，地方政府无暇顾及之时，在法华镇的南侧和东侧筑成安和寺路（今新华路）和哥伦比亚路（今番禺路）——「越界筑路」是工部局为了扩大租界地盘而采取的惯用手段。

拉斯洛 · 邬达克 （ Laszlo.Hudec）

原名拉斯洛·埃德·胡杰茨 ，斯洛伐克裔匈牙利籍建筑设计师、考古学家。

从1918年到1947年，邬达克在上海接手并建成的项目不下50个（单体建筑超过100幢），其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。在上海，第一座以建筑师名字命名的纪念馆已在番禺路129号的邬达克自宅启幕。

邬达克1925年在上海建立了建筑事务所，从1925年到1938年间他设计了诸如国际饭店、大光明电影院、市三女中等诸多老上海建筑。邬达克逐渐成为上海最有名望最活跃的建筑师，几乎垄断了当时上海的经典建筑设计。

04. 普益模范村

而哥伦比亚圈的开发核心是别墅开发，因为是由美商普益地产公司开发，所以这些别墅还有个名字叫做普益模范村。（如上图）

项目从总体规划到建筑设计，都参照了当年美国西海岸最流行的别墅样式。总建筑师邬达克把别墅分为了十种不同的风格：英式、意式、西班牙式、萨克拉门托式、加利福尼亚式、殖民地式、佛罗里达式、圣地亚哥、好莱坞式以及英国乡村式。各种不同的风格唤起了来自于不同国家，不同地区的侨民们的乡愁和想象。

作为英国式及英国乡村式风格的别墅的数量，在哥伦比亚住宅圈中占了最大的比例，这次拍卖的30号别墅也是这种风格。

开发商还推出了套餐的形式，可以为买家量身定制。买家对于别墅内装外观的选择具有极大的自由度，甚至可以将自己的想法绘制成草图，由建筑师邬达克亲自实现具体方案。因此，每一栋别墅建成之后都与众不同，显示了房主的趣味以及建筑师的精巧构思。

别墅在1929年至1932年间陆续建成，截止到1930年有21栋别墅以及一栋车库建筑落成。其中最富话题性的建筑可能是番禺路192号的邬达克旧居，后来叫做孙科别墅。

因为1932年，邬达克在沐恩堂工程中遇到困难，孙中山先生独子孙科帮助他度过难关，邬达克后将自己的别墅转让给了孙科。1932年-1948年，孙科回上海时就住在这栋别墅，即来后来的孙科别墅。

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新华路历史文化风貌区

新华路历史文化风貌区

总面积约34公顷（核心保护区16.1公顷，建设控制区17.9公顷），是上海中心城区12片历史文化风貌区中面积最小、但风貌最集中的区域之一。其前身就是1920年代美侨开发的“哥伦比亚生活圈”（Columbia Circle）。

从上面这张图来看，新华路风貌保护区的范围和普益模范村的大小类似，但是比“哥伦比亚生活圈”辐射的范围要小。

这里之所以会被化为历史风貌保护区，除了这些富有历史文化价值的异国风情别墅之外，还保留了城市肌理， 新华路是上海64条永不拓宽马路之一，维持20米原始宽度。

徜徉在这个片区里，你能同时感受到历史的厚重和城市的摩登。

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外国弄堂

在“新华路历史文化风貌区”这个大的概念之下，还有一个“外国弄堂”的概念，我也大致展开一下。

外国弄堂

位于新华路211弄与329弄，是由29栋独立花园洋房组成的马蹄形封闭社区。占地3万平方米，建筑面积2万平方米。因在20世纪三四十年代此弄居住的许多外侨而得名，解放后改为新华别墅。

不管是新华别墅，还是外国弄堂，二者本质上是同一区域的不同称谓。共同指向由匈牙利建筑师邬达克设计的高端侨民住宅群落。

而外国弄堂比较著名的建筑为蛋糕房子（新华路329弄36号）、呼啸山庄（新华路211弄2号）和罗马花园（新华路231号）。

新华路329弄36号

整座建筑新颖奇特，是典型的西班牙式建筑。这幢房子的外形是沪上少有的双层圆形花园别墅，也被称为“蛋糕房子”。

新华路211弄2号

英国乡村式花园住宅，陡峭的坡屋顶，灰蒙蒙的外观，犹如一座充满谜团的荒凉山庄，也被人称为“呼啸山庄”。

新华路231号

虽不在新华别墅内，但也属于“外国弄堂”的范围。这栋由实业家荣氏购地建造的二层砖木英国乡村别墅，因为带有明显的意大利风格，又被人称为“新华路上的罗马花园”。

具体点位大家在下面地图中找吧。其实整个弄堂里，除了历史文化保护建筑，还有一些新建建筑。

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329弄30号

前面介绍了这么多，大家对于这次拍出50万/㎡的329弄30号别墅应该有些了解了吧。329 弄 30 号独立花园别墅，还是上海市的优秀历史建筑哦。（如下图）

整个建筑占地面积：约912平方米，建筑面积：约535平方米。修建时间：1925年，由邬达克亲自设计。

建筑风格为典型的英式多铎复兴风格，整体为主副楼结构的花园住宅，主楼三层+副楼两层+户外草坪+阳光房组成。

1F：含多功能会客厅、休息室、接待室等多个房间构成；2F：含会客厅、休息室等多个房间构成；3F：含会议室和露台等户外空间组成。

拍卖前，该别墅是作为公司办公状态存在，后期是可以重新布局的。

里面是异国特色的建筑、幽静的花园，外面是城市繁华，就通过一扇高耸的黑色大铁门，将两者隔离开了，这就是“闹中取静”的好处吧，也是其能卖50万/㎡的原因之一吧。

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结束语

上生新所的走红，让“哥伦比亚圈”第一次进入了普通观众的视野，但可能也只是一知半解。

而随着新华路别墅拍出天价，让“新华路历史风貌保护区”也进入了我们普通人的视野。

可能大多数普通人只是被别墅的天价所吸引，但我更希望通过这篇文章，可以让更多人对新华别墅天价背后的历史、文化故事着迷。