宝山之王沉浮录：大华集团激进扩张的反噬

上海宝山大场镇，37年前诞生的镇办企业大华集团，曾是这座城市的地产图腾。2006年，它以“双料销售冠军”加冕“宝山之王”，开发的“大华社区”成为上海城市化的标志。

然而，就是这样一个拥有三十余年发展历史的区域龙头，在行业下行期也未能幸免，遭遇了前所未有的发展危机。

曾经依靠土地红利躺赢的巨头，正在全国化的迷途中急速沉没。

壹

在创立之初到2018年，大华一直稳健发展。其深耕宝山，依靠早期低价获取的大量土地资源，开发了多个大型居住社区。这种"地主"模式让大华在同时期上海楼市的上升期获得了超额利润。

大华集团在2016年-2018年的销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元，缓慢而稳定地上涨。

这期间，大华也尝试着向武汉、南京及西安等地布局，但步伐很谨慎。

当闽系房企在全国圈地和浙系巨头跨越千亿时，躺在舒适区沉睡的大华幡然醒悟，被裹挟着开始了全国扩张的进程。

固守上海三十年的大华突然调转航向，按下“买买买”的快进键。

2019年堪称大华在上海土地市场的巅峰之年，其以雷霆之势一举拿下10幅优质地块，以绝对优势包揽当年上海土地市场的拿地面积和拿地金额双料冠军。

这一年，大华拿地金额高达327亿元，较上年同比激增289%，展现出令业界侧目的扩张野心。

这一轮疯狂的土地储备，为大华后续发展埋下了伏笔，也为其全国化扩张战略奠定了坚实基础。

之后，大华在长三角和珠三角等地相继落子，触角甚至伸到了西南。

2020年12月18日，大华连续竞得上海、南京、徐州的三宗地块，耗资近70亿元。在华南地区，大华重金押注旧改项目，试图连点成面，将其在大本营的成功路径在广州复制。

很明显，大华通过区域深耕来分散单一市场的风险。

全国性的布局也让大华拿到了预期的回报——在2020年和2021年，大华集团的销售有了突破性的进展，分别实现销售金额500.4亿元和559.9亿元。

贰

这段高速扩张的黄金期为大华积累了可观的规模效应，也让其对"高杠杆、高周转"模式产生了路径依赖。

当业内同行开始收缩战线应对市场调整时，大华却将这种扩张惯性延续到了行业下行周期。

当行业寒冬降临，在2023年大华仍以‌12.995亿元‌杀入北京朱辛庄，而在此之前，大华在北方地区的版图已经包括天津、大连、烟台、青岛、沈阳等地。

大华将"‌逆势扩张‌"演到极致。这一看似违背市场规律的拿地举动，既暴露出企业对行业周期判断的严重滞后，也折射出规模崇拜下的战略迷失。

但大华的这种激进扩张完全建立在债务驱动的基础上。

据公开财报显示，大华集团的总负债从2019年的765.6亿元飙升至2022年的1594亿元。

与此同时，大华的销售额开始下滑，2022年的销售额下滑到361亿元，到2024年，进一步下滑到155亿元，与其销售高峰的500亿元已不可同日而语。

不可避免地，大华激进扩张的反噬在各地集中爆发，大华面临产品力与组织体系的双重危机。

在大华的大本营上海，如今豪宅产品的热销消息火遍全国，其背后则是对产品力的普遍追求。

而作为大华高端项目的公园柏翠项目，却在外立面和精装标准上严重倒退。其采用的涂料外立面与周边竞品的铝板+玻璃幕墙形成鲜明对比，被业内戏称为"十年前的审美"。

缺失会所、泳池等已成为行业标配的公共设施，也与市场上所流行的产品配置严重脱节。

大华紫樾府、大华锦宸府、大华公园城市等项目，还曾以各种各样的理由引发维权问题。

相应地，大华在上海大本营的市场份额也在一步步被蚕食。

除了逆势布局的反噬，大华内部管理也存在一定的问题。

大华曾经是一家管理团队很稳定的公司，很多老人见证过大华的起起伏伏，可随着业绩的下滑，良禽择木的事也在大华开始上演。

而持续多年的"老人政治"，也天然地排斥新鲜血液，造成企业文化在一定程度上的僵化

那个靠土地红利躺赢的时代，已然一去不返。