过户后售房分款起争议，赠与行为是否独立有效？遗产继承律师讲案

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一套承载家族记忆的老房子，在父亲离世后，竟引发亲人间的法律纠纷。女儿坚称父亲与姑姑的赠与合同是“假戏真做”，姑姑则力证合同真实有效。这场纷争背后，究竟藏着怎样的真相？法院又为何驳回女儿的诉求？

案情梳理

（一）家庭关系与财产背景

亲属关系： 陈建国与陈玉玲是兄妹，陈小雨是陈建国的女儿。陈建国与前妻于 1992 年离婚，2021 年 9 月，陈建国因肺恶性肿瘤离世 。

争议财产：位于北京市大兴区的一号房屋 。该房屋原是陈建国、陈玉玲母亲按房改政策购入的公有住宅。母亲去世后，陈玉玲放弃继承，房屋由陈建国继承。2021 年，陈建国将房屋赠与陈玉玲，随后陈玉玲将房屋出售给他人，售价 240 万元。

（二）双方争议焦点

原告主张（陈小雨）：父亲陈建国与姑姑陈玉玲签订的《赠与合同》是虚假意思表示，实际是委托姑姑卖房，约定售房款双方各分 50% 。姑姑不仅未按约定返还房款，还拒绝向作为唯一继承人的自己支付相应款项，因此请求法院确认赠与合同无效 。

被告抗辩（陈玉玲）：陈建国将房屋赠与自己是真实意愿，兄妹感情深厚，且陈建国考虑到自己曾为购房出资、长期照顾他，才决定赠房 。房屋赠与完成后，二人才协商卖房，所得款项用于陈建国养老治病，否认赠与合同虚假。同时，指责陈小雨多次恶意诉讼、浪费司法资源 。

（三）关键事实与证据

赠与合同：2021 年 6 月 18 日，陈建国与陈玉玲签订《赠与合同》，约定陈建国将一号房屋 100% 份额无偿赠与陈玉玲，当日陈玉玲完成产权过户。

书面材料：

陈玉玲出示陈建国手书《最后的话》，内容显示陈建国因妹妹曾为购房出资、房屋长期闲置等原因，自愿赠房；后因健康问题，双方协商卖房，房款各分 50%，陈建国的份额用于养老等，结余部分姑姑可分 60% 。

陈小雨提交父亲手书材料，同样提到赠房后售房款各得 50%，用于养老治病，但未提及赠与的真实意愿。

其他证据：

陈玉玲与陈小雨一家的谈话录音，显示双方曾协商售房款分配，陈玉玲已向陈小雨转账 48 万元。

房屋出售合同及产权变更登记，证明房屋已售予他人 。

案件分析

（一）赠与合同效力判定依据

根据《民法典》第 146 条，判断合同是否有效，关键看双方是否存在 “虚假意思表示”。若一方主张合同无效，需提供充分证据证明双方表面意思与真实意图不符 。

（二）本案证据分析

原告证据不足：陈小雨提交的父亲手书材料和谈话录音，仅能证明双方对售房款分配有约定，无法直接证明赠与合同是虚假的 。材料中未否认赠房意愿，录音也未涉及赠与合同的真实性问题。

被告证据更具说服力：陈玉玲提供的《最后的话》，清晰表明陈建国自愿赠房，且赠房与卖房是两个独立行为 。结合房屋已完成赠与过户的事实，形成了完整的证据链。

（三）法律逻辑推演

即便陈建国与陈玉玲私下对售房款分配有约定，也属于 “隐藏行为” 。根据法律规定，“隐藏行为” 不影响赠与合同本身的效力，其效力需依据具体法律另行判断。而本案中，原告未能证明赠与合同虚假，应承担举证不能的后果 。

裁判结果

法院依据《民法典》第 146 条及相关司法解释，驳回陈小雨要求确认《赠与合同》无效的诉讼请求。这意味着，陈建国与陈玉玲签订的赠与合同合法有效，房屋赠与行为成立 。

案件启示

（一）书面约定要明确

涉及财产赠与、委托等重大事项，务必在书面协议中清晰写明真实目的和权利义务 。避免因表述模糊，导致事后产生纠纷时难以举证 。

（二）证据留存是关键

无论是主张权利还是反驳诉求，都需依靠有效证据。聊天记录、书面材料、录音录像等证据，要注意保存完整性和关联性 。

（三）谨慎行使诉权

诉讼是维护权益的手段，但不应滥用。若缺乏事实和法律依据，不仅耗费时间精力，还可能承担败诉风险和诉讼费用 。

（四）提前规划避风险

老人处置财产时，可通过遗嘱、公证等方式明确意愿，或邀请第三方见证，减少家庭矛盾 。子女也应尊重长辈决定，避免因利益损伤亲情 。

这场看似简单的赠与纠纷，实则暗藏复杂的法律逻辑。在处理家庭财产问题时，懂法、守法、用法，才能让亲情与权益都得到妥善守护。如果你也遇到类似困惑，欢迎咨询专业律师，获取更精准的法律建议！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）