揭底！东京市中心购房主力竟是他们

在日本新建公寓价格持续上涨的背景下，东京市中心的新建公寓仍然供不应求，好地段的公寓真的是一房难求。那么，究竟是哪些人在购买呢？

相信大多数人会认为，这些买家应该是海外投资者、日本富裕阶层或者有实力的夫妇。

其实，除了这些人外，真正引人注目的是从市中心公寓转向市中心公寓的“置换购房组”，这些人大多是第二次或第三次购买市中心的公寓。

为什么这么说呢？

其原因是他们原本购买的市中心公寓价格大幅上涨，可以将出售公寓获得的利润作为定金，购买价格更高的公寓。换句话说，他们是购买公寓的赢家。

据了解，在日本房产泡沫破灭后，东京市中心的公寓曾一度打折出售。如果你当时买了，现在就很容易成为幸运的置换购房者。

对于房地产公司来说，置换购房组是购买高价公寓的潜在客户。

话虽如此，现在东京市中心的新建公寓，3LDK户型的公寓一般都要2亿日元以上。因此，并不是所有的置换组都能轻松购买。事实上，很多情况下只能贷款购买。

这种 “市中心到市中心 ”的置换购房族有哪些不为人知的情况？

回想起来，市中心公寓价格最便宜的时期是21世纪刚开始的2001年至2008年。现如今，这些市中心公寓的二手价格已大幅上涨。

例如，2002年竣工的新桥站附近的东京双子塔和品川站附近的品川V塔，在二手市场上的价格都上涨了两倍多。在海湾地区，2005年竣工的世界城大厦和2008年竣工的THE TOKYO TOWERS的价值也翻了两三倍。

这意味着，原本一套约5000万日元的3LDK公寓现在可以卖到1亿多了。因此，如果他们卖房后，就可以拿着这赚到的6000多万日元现金就可以去买新公寓。

另外，如果是自住房屋且售价高于购入价，你还可以享受“3000万日元特别扣除”的税收优惠。如果居住时间在3年以下，则无法享受该优惠；但如果居住时间超过3年，则无需纳税或只需缴纳很少的税款。

不过，很少有购房者表示自己购房会出超过1亿日元的定金。因为购房时除了头金外，还需要缴纳其它各种费用，因此大多数人购买新公寓的头金都定在5000万日元左右。

如果用5000万日元的存款，购买一套价值2亿日元的3LDK的公寓，就需要贷款1.5亿日元。虽然这有点夸张，但购房者的真实想法是，如果买不起这么大的房子，他们就不会有购买的意愿。

此外，如果新公寓的面积或设施规格不如现在居住的公寓，那他们就没有换房的必要性了，这是因为置换族购买新公寓是为了可以提升现有公寓的档次，让自己住得更舒适。

目前，想要在东京找一处地段更好，共用设施和住房设备更便利的公寓...... 能满足这些条件的公寓大概只有东京市中心地段的大型公寓。

在东京23区内，可以利用JR山手线车站的纯市中心地区，寻找总户数超过200户的大规模公寓，一般就是超高层塔式公寓。

换句话说，市中心的塔楼公寓往往会吸引“2 亿日元预算 ”级别的买家，这也是市中心公寓价格上涨的原因之一。

如今，东京市中心的2LDK公寓通常超过1亿日元， 3LDK公寓通常在2亿日元级别。因此，首次购房者根本买不起房。

纵观日本房产史，日本房价最便宜的时期一个是在21世纪初，还有就是东日本大地震后，这两个时期的人如果把握住机会买下的房产，对比现在的房价真的是都赚疯了。

1991年日本房地产泡沫破裂后，东京市中心等核心区域房价暴跌，部分地价跌幅超80%，1990年代初期至中期房价陷入长期低迷。至2000年左右，东京住宅地价较泡沫高峰期跌幅超60%。

之后，东京公寓价格从2010年左右开始回升。但没过多久，东日本大地震发生。地震引发了新建公寓价格的再次下跌。2011年至2014年左右也是市中心公寓价格较低的时期。

在这两个时期幸运地购买市中心公寓的人，如今已成为 “从市中心到市中心 ”置换购房群体的核心。

那么，2001年至2014年首次购买房子的人是哪一代人呢？

从“大多数人在30岁到35岁左右购买自己的第一套房子”来计算的话，这一时期的购房者为1970年到1980年左右出生的世代，即所谓的“冰河期世代”，他们拥有最佳的购房时机。

然而，“冰河期世代”中有许多人找不到工作，无法成为正式员工。作为非正式雇员，他们的收入不稳定，很难获得抵押贷款。

尽管当时市中心的公寓价格低廉，但他们并不具备贷款购买公寓的条件，这对于“冰河世代 ”来说是不幸的。

买房是人生的一件大事。什么时候买房，买什么样的房子，每个人都有自己的考量。日本买房置业或者移居日本，请联系旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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