新玄武成功，南京江北地下商业稳了

最近位于红山新城的玄武花园城开放了，当天我们就去实地感受了一番，谈谈几个最直观的感受。

首先规模确实不小，从大中庭就能直观的感受到。但新玄武花园城的地下部分明显不一样，特别大。

我逛的时候就觉得有些不真实，后来从地下的旋转楼梯上到地面才发现原来玄武花园城的地下这部分与大壮观路的地下空间被彻底打通了，两者的界限就在上面有显示屏的门这儿。

但令人意外的是，这片地下区域完全没有压抑的感觉，相反由于层高充足，内部较多的植被以及公区休憩空间的打造，反而显得生机勃勃，很有度假氛围，甚至品质感也不错。

未来地铁6号线和9号线通车后，这片空间的活力氛围或还有突出的提升空间。我认为这不仅是新玄武的成功，更在一定程度上验证了这种新型地下商业空间运营的可行性。

说到这里，不禁让我想到了江北地下城，虽然其复杂程度远高于新玄武，空间更大、地铁更复杂、甚至还有地下停车层和地下环线系统等，但地下商业层的形态和新玄武目前展现出来的形态应该大体上是接近的，我认为相当不错。

不过人口上我倒是有些担心，对于新玄武或燕子矶这两个城北板块来说，周边巨量的老小区、厂区宿舍或安置房给这些新板块的商业发展提供了澎湃的人口支撑。

但江北地下城附近的人口资源储备就比较弱了，况且片区内还有万象系、卓越汇这类大型地面商业体，如果一同面世，必然进一步分流。

因此江北地下商业的形式我很看好，但早期或不具备大面积运营的条件，或要再等等。

其实个人觉得，江北地下城周边可能不够接地气，2014年前后开发的1.5w左右的普通住宅过少。

根据我的观察，那个时期开发的住宅自住率和实际入住率都极高，比如那期间的华润、正荣（七里河西侧）、雅居乐（七里河西侧）等。但这个人口积蓄的黄金时期不够长，很快价格就飞到3w甚至是4w，之后交付的小区或部分楼栋的入住率就明显比较低了，在一定程度上，影响了江北地下城附近人口的积累。

理论上地下城这一圈，生活很方便的同时存在影响居住体验的因素，比如人口密度较高，商业噪音较大等，因此这里比较适合对居住品质不太敏感甚至是毫不在乎的年轻朋友或普通收入家庭。

但现实中地下城（CBD）周边除了华润，后来住宅的定位都不低，至少价格都较高，这实际上和其需求人群就不太匹配。

真正对居住品质有较高要求的家庭，实际上更加关注的是住宅的附加居住体验，比如低环境噪音、独特的景观资源、优质的小区环境，深度的服务、品牌对其社会地位的赋能等，有些人将其称之为圈层。

所以逻辑层面更合理的安排应该在地下城（CBD）周边更多安排普通商品房，甚至也可以有少量安置房。而真正的高端住宅或超高端住宅设置在七里河与滨江沿线。比如横江大道以南、七里河以西的这部分，大家各取所需。

我觉得江北地下城在最需要人口的地方，缺少可以容纳较高人口的普通住宅。而不少所谓高档住宅却没有设置在具备足够稀缺性的一线滨江或河流旁，提供不了附加的稀缺价值，实际上有资源错配的问题，这导致部分住宅的产品定位模糊，整体人口的积蓄也不够充足。