跌惨！温州市区这片房价降至5000元/㎡？

前阵子，网络上有一些传闻称，瑶溪板块部分二手房跌至5000元/㎡。

众所周知，这些年温州房价跌了很多，但跌惨到这个地步，除了西部山上林里板块的个别房源，暂无其他案例。

要知道，比瑶溪更远的瓯江口，当前高层普通住宅的二手房，成交价大多还要6000元/㎡以上。

既然如此，瑶溪为什么会这么低？

对此，我们前去现场探访。

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实地调查后，发现网络上流传跌惨了的房子，指的是瑶溪住宅区。

其大致位于南洋大道（轨道交通S1线）、永中西路、瑶溪河、永宁西路之间，由多个组团组成，共70余幢小高层住宅、3000余套住房，以经济适用房、安置房为主。

瑶溪住宅区区位示意图

大罗山北，瑶溪河畔，水网密布，氛围静谧。就生活环境来讲，瑶溪很不错。

瑶溪住宅区的生态环境

但是长期以来，瑶溪板块最大的问题，在于配套设施不齐全，导致业主生活不便。

尽管瑶溪住宅区有幼儿园、小学、菜市场、社区服务中心等，还有不少温州人梦寐以求的轨道交通，但是这些住宅几乎没有底商，都是围墙。

瑶溪住宅区的区间道路

在瑶溪住宅区正中间，瑶溪新天地原规划为社区商业，但被开发商建成了类住宅，仅有少量沿街商铺。

瑶溪新天地

这些问题，不仅仅是瑶溪住宅区的问题，周边其他商品房、安置房，也大多存在类似问题。

因此，瑶溪板块始终缺乏生活氛围。

瑶溪住宅区

而瑶溪板块很多道路等基础设施建设，也非常滞后，住宅交付好几年了，家门口的路都还没建成，仍是临时的黄泥路，遇到河道就被阻断。

已交付的住宅与未建设的道路

瑶溪板块本来就与蒲州—状元、龙湾中心区两不沾，也缺乏住宅之外的其他功能。

当生活不便成了瑶溪住宅区的关键标签，愿意前来的购房者，自然就少了，所以部分房源以低价成交也可以理解。

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虽然生活不便，但瑶溪住宅区以外却以新房为主，人居品质大多不错。只是瑶溪住宅区是个例外。

瑶溪住宅区

除个别安置房外，瑶溪住宅区的多数房源，已有10多年房龄，最长的约15年，事实上已成为老旧小区，与周边其他新建商品房、安置房形成鲜明对比。

与10多年前的安置房类似，瑶溪住宅区多数组团的建筑立面，以普通涂料为主，且已出现大量破碎、修补痕迹。

部分建筑立面

同时，大量业主在阳台上安装了窗罩、花篮、雨棚等，使立面形象起到了严重破坏。

被破坏的外立面

从外观看，瑶溪住宅区与老旧小区，没什么区别。

瑶溪住宅区

更触目惊心的是，瑶溪住宅区的物业管理，形同虚设。

多数组团可随意进出，甚至可驾驶各类电动三轮车进出，并在小区内随意停放。

随意停放的电动三轮车

也有一些组团，未实现人车分流，小区内地面上停着多辆私家车。

小区地面上的私家车

部分组团的公区维护，非常不到位。

1楼架空层，大多用于停放自行车、电瓶车，以及堆放杂物。

架空层

园林景观几乎无人打理，甚至被部分业主用来种菜。

被破坏的园林景观

地面上垃圾随意堆放，无人清扫。

地面上的垃圾

还有一个组团内，有人在绿化带上搭了简易棚，用来堆放杂物。

小区里的简易棚

还有小区内1楼的住宅，开了小卖部。

开小卖部的住宅

都说安置房管理、维护不佳，但像瑶溪住宅区的破败，比绝大多数安置房更夸张，在温州非常少见。

这样的小区，二手房卖不起价格很正常，卖得起价格反而是奇迹了。

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即便瑶溪住宅区存在一系列问题，但从周边的中介机构了解到，这里的住宅，并不像网上传的“跌至5000元/㎡”那么夸张。

除了前阵子成交的一套法拍房，仅约4600元/㎡，是1楼的房源。但是，法拍房代表不了二手房市场。

瑶溪住宅区

当然，事实上的二手房成交价，比网传的也高不了多少，一般在6000-7000元/㎡。由于总楼层不高，楼层之间价差不大。

除非，装修水平好一些，可以卖到7000元/㎡以上，但很难突破8000元/㎡。

毕竟，瑶溪及科技城，一些全新交付的安置房，二手房成交价一般也不超过10000元/㎡。

瑶溪板块新建安置房

而瑶溪板块的二手商品房，包括凤凰城、睿城、中央公园、维港等，报价也大多在15000元/㎡之内，甚至一些低楼层仅10000元/㎡出头。这些二手商品房近期很少成交，具体成交价也很难说。

总体来讲，瑶溪板块的二手购房者不多，即便价格低，成交也很少。

对比2021年高峰时二手商品房约20000元/㎡、安置房与经适房约16000元/㎡，当前瑶溪板块房价已接近腰斩，瑶溪住宅区更是跌了60%以上。

在楼市上升期，瑶溪板块涨得比多数板块少，但在下行期还跌得更多，足见板块吸引力之弱。

凤凰城

去年年底以来，楼市略有复苏，但更多购房者，涌向了附近在售商品房。比如，南洋未来社区、桂语青澜等。

其中，南洋未来社区，均价突破了15000元/㎡，桂语青澜则在15000元/㎡内。

还有低密度住宅，青山云庐一开盘就热销，已备案了94套，但开盘已有一年多的荣钏1号，销售率仍不足一半。

瑶溪住宅区与瑶溪板块其他小区，有着本质区别，其低价不代表板块整体。

但是，瑶溪住宅区的破败，所带来的低端形象，严重影响了瑶溪板块给人的感官与印象。

就像荣钏1号，作为低密度住宅，定位高端，但与瑶溪住宅区相邻，就令一些高净值人群对此产生抗性。

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尽管瑶溪板块部分商品房近期销售情况不错，但作为一座新兴板块，这里的基础设施、配套设施不足，依旧影响着板块发展及购房者信心。

好在，瑶溪板块也在发展之中，配套设施不足、生活配套不便的现状，也将迎来改变。

建设中的商业水街

当前，在南洋未来社区，除了住宅，就同步配建了一些商业设施，包括商业水街、商务楼等，将有效解决瑶溪板块的生活配套问题。

这条商业水街，就在瑶溪住宅区以南，凤凰城西南，睿城以西。对于这些小区来讲，未来生活会比较便利。

这些小区当前入住率都比较高，需求充足，再加上轨道交通S1线瑶溪站，养一座社区商业问题不大。

到时候，凤凰城、睿城的二手商品房，会展现出较高的性价比。

而瑶溪住宅区，预计还是会受品质拖累，但好歹生活便利了。

轨道交通S1线瑶溪站

至于偏东一些、靠近青山路的几个小区，前往南洋未来社区则稍有些距离，仍需等待青山综合体及青山路沿线商业设施的建设，但当前只是规划，暂无建设时间表。

除了商业配套，像新环路、永祥路、瑶南路等断头路、黄泥路，要尽快启动建设，在瑶溪板块形成完整的道路网。

当瑶溪板块形成了完整的道路网，才谈得上是一座真正的城区，购房者对瑶溪板块也会有所改观。

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