上海
广州房价，还有泡沫吗？
今天老杨将深入全面地剖析广州房价，探讨当前是否存在泡沫。
此次深度分析是各位从未见过的，在中国房地产行业内，只有老杨能如此透彻地进行数据分析。
分析框架包含三个主要指标：房价收入比、租金收益率、房价周期性波动因子，通过三个不同维度洞察广州房价目前是否存在泡沫。
房价收入比降至15倍了
以广州平均房价（按 100 平米户型计算总价）除以广州平均家庭可支配收入得出比值。
下图为广州房价收入比过去十年的走势：2024 年为 15 倍，即 2024 年广州房价水平需家庭 15 年收入才能购买。
这个数值是高还是低？
2024 年隔壁深圳的房价收入比为 28 倍，广州数据明显低于深圳。
但需要注意，不同国家或同一国家内部不同城市间因地区差异显著，不宜轻易对比，但此处对比的是广州不同历史时期的走势。
2024 年的 15 倍相比 2021 年最高点的 19 倍已连续下降三年。
广州房价收入比较低的时间节点是 2011 年（13 倍）和 2014 年（12 倍）。
为了更清晰地判断房价收入比的高低，我们将其指数化处理。
经模型处理后的广州房价收入比指数，2024 年为 0。
这意味着在过去十几年历史中，该数值处于中等水平，对广州而言，15 倍属于合理值。
2011-2016 年指数均为负值，表明房价被低估。
2017 年起房价大涨，2017-2023 年广州房价收入比处于高估状态，即房价相比居民收入偏高。
租金收益率略升至1.6%
租金收益率，主要衡量房价水平与租金水平的适配关系。
发达国家住宅租金收益率一般在 4%-8% 之间，显著高于中国。
但各位需注意：国外征收房产持有税，而我国目前尚未对个人住宅开征。
来看广州租金收益率的变化：2011-2014 年上半年保持在 2.9%-3% 水平，之后震荡下滑，2021 年上半年跌至最低点 1.4%。
此后，因房价跌幅超过房租跌幅，推动广州租金收益率小幅攀升，近期达 1.6%。
相比十多年前的 3% 左右，当前水平明显偏低。
同样对租金收益率（租售比）进行指数化处理：
2014-2016 年租售比指数为正值（偏高）。
2017 年以来持续为负值（偏低）。
近期为 - 89，表明租金收益率处于低估状态，间接反映房价相比租金存在高估现象。
房价周期波动指数进入低估状态了
房价周期波动指数，该指数为老杨独创，基于房地产短周期运行理论，通过模型测定广州房价在周期性波动中不同时间节点的高估或低估状态。
下图显示，2014 年以来绝大部分时间广州房价周期波动指数为正值（高估），尤其是 2017-2021 年上半年数值较高（超过 200），表明房价泡沫较严重。
2021 年后，随着房价持续下跌，该指数开始下滑。
2024 年 8 月起进入负值区间，即房价被低估。
广州房价泡沫挤完8个月了
综合上述三个指标，得出广州房价泡沫综合指数。
2014-2015 年泡沫指数为负值，房价低估、无泡沫。
2016 年初起，随广州房价加速上涨，泡沫出现并快速扩大，2017 年 8-9 月达相对高点。
此后因国家调控措施收紧，而作为一线城市的广州，调控政策力度很大，泡沫指数震荡小幅下滑，但仍存在较大泡沫。
2020 年疫情爆发后，为应对疫情实施货币宽松，全国重点城市房价再涨，广州房价泡沫再次扩大，2021 年夏天达历史峰值。
之后随广州楼市降温，泡沫进入持续挤兑进程。
2024 年 11 月泡沫指数进入负值区间，意味着泡沫基本挤完。
截至目前，广州房价泡沫已挤完超半年，但房价尚未止跌，泡沫指数因惯性继续下探，预计到 2026 年甚至 2027 年出现最低值。
历史规律表明，泡沫挤完后房价不会立即止跌，而是在多重因素作用下惯性下跌一段时间才会逐步探底。
但至少可以明确：当前房价已不再高估，继续下跌空间逐渐收窄。
现在买房风险相比一两年前已降低，再过半年到一年，购房风险会更小。
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