上海超50万元/㎡法拍房成交，法拍房整体成交率跌至16%

2025年5月27日，上海一处法拍房资产被拍出，为上海市长宁区新华路两栋花园洋房，成交总价2.7亿元，成交单价高达50.46万元/平方米。

拍卖网站显示，这处法拍房为上海市长宁区新华路329弄30号1幢及2幢花园住宅，房产的总建筑面积为535.04平方米，其中1幢建筑地上三层，建筑面积为426.6平方米，2幢建筑地上两层，建筑面积为108.44平方米。

这两栋花园洋房起拍价2.5亿元，共2人报名，保证金2500万元。经过19轮竞价，最终以2.7亿元成交，溢价率约8%。

虽然这两栋花园洋房是近几年以来，上海法拍房市场中最贵的房屋之一，但无论是总价还是单价，均未打破此前上海老洋房成交纪录。

CRIC数据显示，2025年至今，典型城市法拍房成交率整体下行，不及2024年同期，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，环比下降61%，同比下降71%，创2024年以来月度新低。

同时，据CRIC抽样调查数据，4月法拍房成交率16%，为2025年至今最低。法拍房交易热度整体回落。

主要原因还是折价率下行所致（折价率为相比原价价格折让比例），目前法拍房市场买卖双方对资产价值的认知逐渐趋近理性。

2025年4月22日，上海挂拍了一宗关注度较高的高总价法拍房标的，起拍价2.5亿元，单价47万元/平方米。为长宁区新华路的两栋花园洋房，1925年竣工，已有百年历史。

目前上海同类保存完好且可交易的老洋房仅约50幢，且多数为私人持有，公开流通极少。这两栋花园洋房所属区域曾是多国领事馆及侨民聚居地，历史文化底蕴深厚。

原房主已经破产，房产产权清晰，且拥有完整产权，此前曾以3.5亿元挂牌二手房市场，但未能成交，此次起拍价较先前二手房市场挂牌价下调28.6%。

2025年5月27日，经过19轮的竞价，最终以2.7亿元的总价成交，成交单价高达50.46万元/平方米。

从总价来看，2.7亿元的成交总价未明显高于上海同类老洋房及部分别墅项目，从单价来看，50.46万元/平方米的成交单价在上海整体市场来说相对较高，但仍未打破此前成交纪录。

虽然自长宁区新华路两栋花园洋房挂牌起，市场对法拍房的关注度出现了明显提升，但从成交来看，2025年至今典型城市法拍房成交规模仍在下降。

CRIC数据显示，2025年4月典型城市法拍房成交1244套，环比下降61%，同比下降71%，创2024年以来月度新低。同时，竞拍热度也出现回落，66%的房源溢价成交，环比下降12个百分点。

具体到城市来看，目前深圳法拍房无论是成交套数还是成交金额都跃居首位，达60套、4.6亿元；上海4月法拍房成交套数仅40套，成交金额1.6亿元。

据CRIC抽样调查数据，4月法拍房成交率16%，较上月下降3个百分点，同比持平。结合成交中溢价比例下降的事实来看，法拍房交易的热度事实上整体呈回落趋势。

分城市来看，重点城市中仅有宁波、苏州成交率超过20%，在10-20%之间的城市也仅有7个，大量城市4月法拍房成交率已经跌至10%以下。

从折价率来看，4月挂拍法拍房平均起拍折价率为27.8%，环比下降0.7个百分点，延续下降之势；成交法拍房平均折价率31.3%，环比下降3.0个百分点，并创下2024年四季度以来新低。

挂拍折价率和成交折价率相差3.6个百分点，较之前有所收缩，法拍房供求双方的价格认知再度趋同。

整体来看，当前法拍房参拍者对于房源的选择较以往更加苛刻，当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产，而那些存在较多瑕疵且有高折扣的房产，难以获得购房者的青睐。

一方面是市场“择优而购”特征凸显，另外一方面是随着国内外经济环境的动荡变化，作为与高净值、资产管理群体相关性更密切的房产赛道，未来法拍房市场中核心稀缺资产将受到更多高净值群体以及国内外投资机构的关注。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市