地王光环 | 大华旧改基因与豪宅考场

观点网 在房地产调整这些年，一些企业的发展有了新的变化。

近期，大华静安大宁地王项目正式规划公示，将计划建设1栋24层高层住宅和3栋5-6层的叠拼住宅，整体房源总计达到175套。这也是大华今年的重点项目，有分析称该项目未来售价将达到14万+/平米。

业内人士表示，该项目预计货值不低，大华之前主要做旧改项目，豪宅经验不多，这对其来说是一次挑战，但若能打造出好产品，这个项目会是一个新的起点，“产品线会更全，大家对大华的认知也会不一样。”

观点新媒体获悉，大华集团确实是做旧改出身，对自身的定位是：多年来专注三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等，是最大规模的城市更新运营商之一。

但近年来，大华在规模上正逐渐掉队。据观点指数披露的报告，2024年大华集团全口径销售额仅155亿元，而在其销售高峰的2020年，金额是500亿元。

这家老牌民企会如何改变颓势呢？

大宁与大华

这个项目或许是一个新的契机。

根据静安大宁项目规划公示的方案，计划建设1栋24层高层住宅和3栋5-6层的叠拼住宅，整体房源总计达到175套。项目基本呈现北高南低错落式布局，高层住宅下面是2-3层的商业&配套，首层局部架空。

观点新媒体获悉，目前大宁板块内新房稀缺，最近一次是2024年五批次土拍，中建玖合拿下大宁灵石社区N070402单元094a-14地块，楼板价68280元/平米，案名定为“玖上琅宸”，项目被打造为豪宅产品，预计7月开放售楼处和样板间。

此次推出的大宁项目，是大华今年在上海的最重磅项目。

2025年3月，大华以总价24.86亿战胜北京城建、华发、中海、招商等对手，竞得静安大宁钻石地块，溢价率32.31%，成交楼板价为92659元/平方米。

这一价格刷新大宁板块宅地单价纪录，成为大宁板块单价地王，并且项目装修标准不小于5000元/平米。

从面积上看，大宁地块相对秀珍，周边被“老破小”包围，城市界面并不出彩，项目东至永乐苑、规划111-24地块，南至永乐苑，西至沪太路，北至规划111-20地块，出让面积10730.27平方米，容积率为2.5，计容面积26825.68平方米。

在竞得大宁地块后，坊间传闻大华未来项目打造高端产品，售价将在14万+/平米。

上海中原地产市场分析师卢文曦对观点新媒体指出，这块地面积不大，但估计货值不低，有较大利润空间。他分析称，大宁项目缺点在于比较袖珍，成本可能不低，周边老房子较多，环境比较吃亏，但不一定缺消费力，普陀宜川可能也是潜在消费客群。

从项目区域来看，大宁其实是上海热门中产板块，在原来老闸北工业厂房拆迁后，成片的空地整体规划开发，是由中产豪宅+学区+交通+密集生活配套组成的强区。

区域内价格也具备一定支撑，比如2015年开盘的大宁金茂府，可以卖到大宁新房最高价7.2万/平米，高峰时期二手挂牌价格高达18万/平米，目前二手房挂牌价在12万/平米-18万/平米；2013年交付的大宁瑞仕花园，二手房挂牌价约10万/平米-12万/平米；2021年6月保利拿地打造的热盘静安天悦，开盘多次触发80左右高积分。

但卢文曦也指出，在大众印象中，大华此前以旧改项目为主，做豪宅的经验并不多，这个项目对大华来说是一个挑战，亦是一个机遇。

他表示，大华可以将这个标杆项目当做一个新起点：“这个产品做好了，产品线会做的更齐全一些，大家对它的看法也会有大的改变。”

土储与规模

旧改确实是大华集团的起点。

据观点新媒体了解，上海是大华集团的总部所在地，多年来专注三旧改造、新城区建设、超大规模社区建设运营等，曾开发包括大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等在内的大型社区项目，更被称为“宝山地主”。

宝山的成功给了大华全国化扩张的勇气，以2018年为起点，开始进驻广州、惠州、南京、杭州、佛山、西安等城市。

目前，大华集团版图已涵盖长三角、环渤海、中西部、珠三角、华南区域，进驻城市包括上海、南京、南通、苏州、杭州、大连、济南、广州、佛山、惠州、海口、昆明等，在海外的悉尼和墨尔本等城市也有投资。

卢文曦称，作为民营企业，大华发展比较稳健，介入的一些旧改卖得都比较好，“因为很多项目开出来卖了，节奏比较快，才有资金拿地。”

但观点新媒体也关注到，大华“宝山地主”优势在不断丧失，2021年开始拿地速度显著减缓，但也有零零星星几块土地入账。

比如2022年，大华集团48.8亿元竞得嘉定安亭镇地块和宝山顾村地块，后以13.28亿元拿下广州增城朱村地块。

2023年3月，大华集团以12.995亿元摇中北京朱辛庄热门地块，首次进入北京市场；后以封顶总价8.76亿元，楼面价15044元/平方米拿下杭州萧山城区新街北单元地块；同年7月，再以封顶溢价率10%，总价超47.3亿元独立摘得闵行区浦江镇地块。

可以发现，大华集团的投拓仍以上海这一“根据地”为主，但随着“宝山地主”优势丧失，近年于宝山的销售业绩被华润、保利、金茂、万科、招商等赶超，在上海的整体份额也在不断缩小。

面对销售业绩下滑，大华于2024年加大拿地力度。当年3月，以底价11.5亿元拿下西安一宗商住用地；4月于上海斥资超过60亿元接连拿下宝山区庙行镇康家村“城中村”项目地块及闵行区宅地。

旧改得与失

在房地产业务方面，大华采用“整体开发+招拍挂”的“双轮驱动”发展模式战略布局，“整体开发”业务模式占比较高。

比如在大本营上海，大华集团此前已经获得上海市宝山区大场镇场中村，上海市宝山区大场镇联东村、葑村村、丰收村、丰明村，上海市宝山区庙行镇康家村及上海市宝山区顾村镇顾村老集镇等地区4个“城中村”项目的引入开发建设权。

在整体开发模式中，大华集团与政府签订协议，对意向开发地块开展土地平整及动、拆迁相关工作，待前期开发工作完成后，再在该地块上开展房地产开发业务。

采用整体开发取得土地使用权的方式下，按最终取得目标地块土地使用权转移形式的不同，分为“定向挂牌”和公开“招、拍、挂”两种形式。

关于整体开发下的公开“招、拍、挂”取得地块土地使用权，大华首先就开发的目标地块与当地政府签订优先受让协议，协议规定大华在承担目标地块土地平整及动、拆迁等相关前期开发工作时，将先行支付相关配套费用，待前期开发工作完成后，有权通过公开“招、拍、挂”程序获取土地的开发、使用权，并享有同等条件下优先受让的中标权。

如果大华中标该地块的使用权，则需向当地土地管理部门缴纳出让金，以获得相应土地使用权；若未中标则由当地政府退还在该地块前期开发过程中已支付的配套款项，同时加计补偿其同期银行贷款利息。

这种项目具有开发面积大、开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，但获地成本较低。并且通过压缩房地产开发全产业链的各环节对接成本，可一定程度上降低建设阶段成本，从而获得较高的利润，这也是大华此前毛利率可以保持在较高水平的原因。

观点新媒体从一份文件中获悉，在毛利率水平较高的房地产开发业务带动下，大华集团综合毛利率保持在较高水平，2018-2020年度综合毛利率分别为56.50%、59.18%和56.62%。

此前有分析指，大华集团之所以在行业巨变中撑下来，正是得益于其前期投资节奏以及各地所开发项目的属性，也就是在国内大多城市均是以大盘旧改为主，决定其近年在市场环境具有稳定性。

但长期来看，近年来“招拍挂”土地价格快速上涨，房屋销售价格管控加强，随着大华“招拍挂”获地占比提升，房地产业务毛利率也出现一定下降。

据了解，大华集团于2023年毛利率水平已下滑至约20%。

值得关注的是，在上海之外，大华有相当体量的项目属于旧改，特别是在大湾区。

大华于2017年年底进入大湾区，2020年1月曾对外披露，已在大湾区5个城市（广州、惠州、江门、珠海、佛山）获得15个城市更新项目，在广州的旧改项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区、花都区。

但综合等多方面原因，近年来大华在上海之外的旧改项目推进较为缓慢。在行业调整期，这些大本营之外的旧改项目，是“蜜糖”还是“砒霜”，仍是个疑问。

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