京城独栋别墅，惊现三个产权证

房财经网5月28日，北京顺义区新盘懋源云纪拿到预售许可证，真正曝光了产品形态。

这次，它的预售范围为东侧0104地块全部58栋楼、西南侧0107地块北面的44栋楼，以及部分地下车库。

共计392套住宅，合计17.46万平方米，拟售均价5.49万-6.71万元/㎡。

剩余未拿证的楼栋全部在安畅街以南，约44套双拼、5套独栋，以及6栋洋房。

懋源云纪地处顺义后沙峪，北面紧挨机场北线高速，总用地面积为17.11万㎡。

为了增加产品的舒适度，它自损容积率8000平方米，从1.1变成1.05。而损失的8000平米，大部分流向了赠送的露台之上。

懋源云纪的产品比较多，包括平墅、叠墅、双拼和独栋四类产品。

所谓的“平墅和叠墅”，就是10-11层洋房里的大平层和复式房，只是换了一种称呼。

它的“双拼和独栋”，是别墅，也不是别墅，由地上复式房和地下戊类库房组合而成。尤其是独栋，竟然包括了三个产权证。

针对这次懋源云纪的拿证产品，花姐来逐一解析。

1、平墅

懋源云纪140套平墅，分布在10栋洋房里，面积段在218平米至440平米。

分别是：1#20套、单套面积218平米；1-1#20套、单套面积256平米；1-15#20套、单套面积256平米；1-20#10套、单套面积349平米；1-38#10套、单套面积307平米；1-40#10套、单套面积359平米；1-42#10套、单套面积353平米；1-44#9套、单套440平米；16#20套、单套面积256平米；43#10栋20套、单套面积257平米。

它们有超大赠送面积，是通过奇偶开敞阳台来实现的。

以260平米样板间为例：

偶数层送南向三面宽露台（客厅+2个次卧），约48平米；奇数层送南北双露台（南面主卧+北面餐厅/次卧/主卫），约58平米。

2、下跃

懋源云纪每栋洋房的一层，都是下跃产品，共计24套，即：地上一层住宅产品+地下负一层戊类库房产权组合。

分别是：1#2套，单套218+231平米和194+231平米；1-1#4套，单套168+178平米和231+275平米，各2套；1-15#4套，单套168+178平米和231+275平米，各2套；1-20#1套，单套349+354平米；1-38#2套，单套174+176平米和271+317平米；1-40#1套，单套337+391平米；1-42#1套，、单套353+368平米；1-44#1套，单套440+482平米；16#4套，单套168+178平米和231+275平米，各2套；43#4套，单套176+185平米和234+277平米，各2套。

从这里可以看出，它的下跃产品地上面积段，为168平米至440平，单套实际建面为346平米至728平米。

有关它的赠送面积，不详。

3、叠墅

懋源云纪的叠墅，就是复式。共计45套。

分别是：1-1#10套，单套294平米；1-15#10套，单套294平米；1-38#5套，单套298平米；16#10套，单套294平米；43#10套，单套297平米。共计45套。

它的赠送面积非常大。

以294平米样板间为例：一层赠送南北露台，接近70平米；二层不送露台，但送了两个挑空层，一个在客厅上空，一个在旋转楼梯间，约50平米。

花姐注意到，懋源云纪的洋房还有一个特点，每层都设置了防火挑檐（宽1米）和露台相连。

这个防火挑檐虽没有变成阳台，但它可以加强隐私性，挡住楼上住户向下看的视线。

4、双拼

懋源云纪82栋双拼领证，共计164套，地上面积在259平米至331平米之间，如果算上地下面积，大概是486平米至655平米。

它的双拼别墅是这样构成的：地上三层，地下负两层。

拿14#的2号房举例：建面654.78平米，地上为复式结构330.9平米（套内291.75平米），住宅性质；地下323.88平米（套内287.84平米），戊类库房性质。

这套双拼，是由住宅+库房两个产权证组合。

由于“禁墅令”，通过这类组合建别墅，是十分常见的做法。

当然，有的别墅只有一个产权证。

如：2025年5月1日拿证的国瑞熙院家园，联排别墅的设计用途为住宅、储藏，其1单元301室的户型为：地上4层、地下2层，总建面386.65平米。

5、独栋

懋源云纪的独栋很神秘，公开资料很少提及。因为，太“扎眼”了。

这一次，它拿出了10套独栋。

分别是：1-16#664.45平米；1-17#665.52平米；1-18#666.48平米；1-19#666.48平米；1-39#782.55平米；21#663.4平米；1-41#784.74平米；1-43#782.82平米；44#558.07平米；22#632.29平米。

花姐发现它有一个特点：一套独栋，竟然有三个产权证。

拿1-41#举例：建面784.74平米，地上有三层，为1套复式住宅407.5平米、1套住宅31.12平米，以及戊类库房346.03平米。

有关独栋的赠送面积，不详。

为什么它的地上三层要分成两个住宅产权呢？它没有效仿双拼地上三层在一个住宅产权里，这是一个谜。

一套独栋，包含两个住宅产权，意味着买家需要有两个购房指标。

按照现行北京购房政策：

1、京籍，已婚或单身有孩，五环内两套，五环外可购买第三套；单身五环内一套，五环外可以购买第二套；

2、非京籍，连续36个月社保或完税，五环内一套，五环外可以购买第二套；连续24个月社保或完税，五环内0套，五环外可以购买两套。

如果套用这个政策，谁有资格去买懋源云纪的独栋呢？

这是一个很现实的问题。