哪些城市房地产有望先企稳？

一线城市，上海和深圳有望率先企稳；二线城市，成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更为成熟。

文：国金宏观宋雪涛/联系人张馨月

基于《房地产市场筑底还有多远》中所提出的判断房地产市场企稳的三个指标，我们进一步对一线城市和二线城市进行比较，分析可能率先企稳的几个城市。

一线城市，上海和深圳有望率先企稳。

从租售比和二手房成交看，一线城市整体差异不大。虽然深圳的租金回报率相对偏低，但其租金价格更抗跌。北京、上海、广州、深圳二手房成交占比分别为66.4%、63.2%、60.6%、64.6%，均已接近稳态水平，较2024年全年分别提高4.2、6.4、0.1和7.6个百分点。

上海和深圳的库存去化周期明显好于北京和广州，新房去化周期分别为9.7和13.1个月，其中核心城区库存已降至10个月左右。北京、广州的新房去化周期分别为19.9和23.7个月，仍高于18个月的库存警戒线。

一线城市的库存积压主要集中在远郊地区。北京、上海、广州、深圳核心城区的狭义库存去化周期分别为17.6、10.3、21.0、8.6个月，非核心城区去化周期分别为40.1、17.1、27.5、16.3个月。

上海和深圳的土拍市场表现也更好。今年前20周（12.30-5.18），上海住宅用地土地出让金收入614.5亿元，较去年同期增长90.0%，平均溢价率23.3%，较去年同期提高15.9个百分点。同期深圳仅推出一宗土地供给，土地出让金收入30.7亿元，但成交溢价率高达70.4%，成为近年来深圳溢价率最高的地块，去年同期溢价率为0.2%。

二线城市，成都、呼和浩特、南昌的企稳条件更成熟。

杭州的库存已降至6.4个月，重庆、武汉、成都、苏州、天津、宁波的库存处在12-14个月的合理区间附近，西安、南京、长沙、福州等城市库存在18-24个月左右，青岛、郑州等城市库存去化周期超过30个月。

我们构建了涵盖租金回报率、租金增长率、二手房成交占比、新房库存去化周期和土拍溢价率的“五维评分”体系，各项得分为对应指标在二线城市中所处的分位数。其中，租金回报率、租金增长率和二手房成交占比用于衡量二手房市场的企稳情况，新房库存去化周期和土拍溢价率用于衡量新房市场的企稳情况。

成都：强二线里最强，兼具高回报、租金稳定、低库存、土拍热等特征。4月成都租金回报率为2.4%，好于多数强二线城市，住宅租金价格（取6个月移动平均）较去年10月的变化幅度分别为-0.4%，在二线城市中相对“抗跌”。1-4月成都二手房成交占比达到60.2%，接近成熟市场水平。商品住宅去化周期为12.8个月，处于12-14个月的合理区间。低库存开始向土拍传导，今年前20周，土地出让金280.1亿元，较去年同期增长87.0%，土地溢价率24.1%，较去年同期回升12.8个百分点。

呼和浩特：二线里最强，新房和二手房均好于多数二线城市。4月呼和浩特租金回报率为2.8%，住宅租金价格（取6个月移动平均）较去年10月的降幅仅为-0.2%，好于多数二线城市。从土拍数据看，今年前20周，呼和浩特土地出让金31.8亿元，去年同期仅为3.5亿元，土地溢价率12.5%，好于多数二线城市。

南昌：新房企稳，二手房接近企稳。4月南昌商品住宅库存去化周期为11.9个月，低于多数二线城市。同时，土拍市场好于多数二线城市。今年第1周至第20周，南昌住宅用地土地出让金总额为19.6亿元，同比增长154.5%，土地成交溢价率为16.3%，去年同期为0%。南昌的租售比稍显逊色。4月南昌租金回报率为2.3%，接近二线城市平均水平，住宅租金价格（取6个月移动平均）较去年10月的变化幅度分别为-0.9%，跌幅好于多数二线城市。

杭州：新房市场火热，但二手房企稳需要更长时间。4月杭州商品住宅库存去化周期仅为6.4个月，降至历史最低。其中，上城、拱墅、西湖和滨江四个中心城区的去化周期仅为1.6个月。因此，今年以来杭州土拍市场表现火热，前20周土地成交平均溢价率36.2%，较去年同期提高29.0个百分点，土地出让金1076.7亿元，较去年同期增长91.3%。但从租售比和二手房成交占比等指标看，杭州二手房市场企稳的条件尚未成熟。目前杭州租金回报率仅为1.8%，在二线城市中处于相对偏低的水平。1-4月杭州二手房成交占比为42.6%，也低于样本二线城市的平均水平。

风险提示

租金价格超预期回落，新房供给瓶颈加剧，地产销售改善的持续性不及预期，地产企稳节奏慢于预期

本文源自：券商研报精选