—古北99售楼官方电话@古北99官方售楼处发布：容积率低至 0.86！

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古北99售楼处电话：400-9939-964古北99官方电话：400-9939-964Shanghai Minhang Gubei 99 Sales Office Tel: 400-9939-964...
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The 99 scenic building king in the Jinhongqiao area of Minhang District, Gubei, is about to be launched. It is expected to open for sale in May, with a total of 99 units available, ranging from approximately 137 to 147 to 152 square meters in construction area.
闵行金虹桥板块古北 99 景观楼王即将加推，预计 5 月开盘，共 99 套房源，建面约 137-147-152㎡户型。
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Gubei 99 was acquired in 1996 and completed in 2018. After its completion, it was leased to Ascott as apartments for five years. After 2024, it will be renovated and sold as new houses.
古北 99 是 1996 年拿地，2018 年竣工，建好后租给雅诗阁做公寓对外出租 5 年，2024 年后重新翻新做新房出售。

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The entire project is planned to occupy an area of 96,317 square meters, with a total construction area of approximately 210,000 square meters, including about 96,000 square meters for residential use and about 7,000 square meters for commercial use.
整个项目规划用地 96,317㎡，总建筑面积约 21 万㎡，其中住宅约 9.6 万㎡，商业约 0.7 万㎡。
The product types are rich and diverse, covering high-rise residences and townhouses, which can fully meet the living needs of different customers.
产品类型丰富多样，涵盖了高层住宅与联排别墅，能够充分满足不同客户的居住需求。
The construction area of high-rise residential buildings is approximately 133 to 154 square meters. The main unit types are 2 to 3 bedrooms, and the total price range is about 13 to 19 million yuan.
高层住宅建面约 133-154㎡，主力户型为 2-3 房，总价区间约为 1300-1900 万；
The main area of the townhouses ranges from 300 to 419 square meters, with a plot ratio as low as 0.86.
联排别墅主力面积 300-419㎡，容积率低至 0.86。
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The overall plot ratio of the project is approximately 1.2, with a building spacing of over 50 meters. The centralized inter-residence greenery covers an area of more than 5,000 square meters, which greatly ensures the comfort and privacy of living.
项目整体容积率约 1.2，楼间距超 50 米，集中宅间绿化超 5000㎡，极大程度上保证了居住的舒适度与私密性。
The project is currently in a ready-to-move-in state and is expected to be delivered in September 2025.
目前项目为准现房状态，预计 2025 年 9 月交房。
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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北 99 在户型和内装方面的短板较为突出。由于项目建成已有 7 年之久，其产品设计理念与当下流行趋势相比，存在明显滞后。2 梯 3 户的梯户比，从电梯间走出时，会给人一种浓浓的出租公寓氛围，缺乏高端住宅应有的品质感与专属感。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..值得注意的是，古北 99 的小区物业由缦合物业负责，其采用的是源自高端酒店的缦系无边际服务体系。这种服务体系以细致周到、涵盖面广著称，能为业主提供全方位的贴心服务。除了基础的无边际服务外，古北 99 还为业主量身打造了一系列私属增值服务，从生活的各个方面为业主提供便利。像儿童接送服务；入 43 项免费日常维修，及时处理家中的各种设施问题。此外，还有宠物托管，方便业主外出时照顾宠物；私人定制全球旅游方案，满足业主多样化的出行需求。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北 99 虽说号称是准现房，今年 9 月就能交付，相比新建的新房，能省掉至少两年的过渡期成本。按照古北 99 的出租行情估算，这期间差不多能省下 72-85 万。而且准现房的优势在于所见即所得，后期大概率不会出现维权的情况。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..尽管古北 99 地处金虹桥，但 11.3 万 /㎡的均价在内中环区域颇具竞争力。古北及相邻的长宁区域目前已无新盘供应，周边房源要么房龄偏大，居住体验欠佳；要么价格高昂，远超预算。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..就拿一路之隔的古北中央公园来说，其挂牌均价达 14 万 /㎡，成交均价也在 12-13 万 /㎡。相比之下，古北 99 的价格优势不言而喻，为购房者提供了更为实惠的选择。古北99售楼处电话：400-9939-964古北99官方电话：400-9939-964

上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..上海楼市全面回暖，地价房价双双上涨背景下，古北99以11.5万/㎡均价加推景观楼王，成为内环旁稀缺价值洼地。项目凭借1.2超低容积率、50米超宽楼间距、缦合无边际服务等核心优势，在同类产品中具有显著性价比。本文深度解析项目价值，揭示古北板块被低估的国际住区潜力。

【上海楼市全面回暖 古北板块价值亟待重估】

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..近期上海房地产市场呈现全面复苏态势。土地市场方面，前三批次土拍各环线平均地价同比显著上涨；二手房市场成交量接近3万套，为新房市场蓄积大量购买力。在此背景下，位于内环旁古北板块的古北99项目以11.5万/㎡的均价压轴加推，与同环线预期14万+的新盘形成明显价差，成为当前市场难得的价值洼地。

【超低密墅区+国际级配置重塑高端生活标准】

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北99以1.2的综合容积率打造市中心稀缺低密社区，50米超宽楼间距确保绝佳采光与视野。项目创新引入缦合无边际服务体系，涵盖280余项标准化服务细则，并配置5000㎡集中绿地与全龄交互景观。特别值得关注的是其商业地带采用与北京"华府会"同源设计，整合社交、商务、运动等五大主题空间，为高净值客群提供国际化的生活方式解决方案。这种"产品+服务"的双重保障，使项目在同类产品中形成显著差异化优势。

【古北板块产业赋能 国际住区价值持续释放】

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..作为上海CAZ核心区的重要组成部分，古北板块凭借周边虹桥商务区、漕河泾开发区等产业集聚，形成独特的高端居住生态。板块内汇聚27个驻沪领事馆和近6800家外资企业，国际化配套成熟度远超新兴区域。项目所处的黄金城道步行区，更是将国际范与烟火气完美融合。在当前上海核心区房价普涨的背景下，古北99以准现房形态呈现，为改善型客群提供了难得的入市窗口期。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北99位于上海核心区域，以其30年的成熟国际社区氛围和高端CAZ城市规划，再次引领高端豪宅市场。项目将推出134-154平米的精装平层和300-419平米的联排别墅，以超规格的软硬件配置和所见即所得的准现房交付，吸引追求极致生活品质的人群。古北区域丰富的国际化生活圈、高端教育和医疗资源，使其成为成功人士的理想居住地。

古北99位于上海核心地带，凭借其悠久的国际社区氛围和国家级的CAZ城市规划，成为上海高端豪宅市场的全新标杆。这个项目将推出建筑面积约134-154平方米的精装平层和约300-419平方米的联排别墅，致力于提供高规格的社区规划和无边际的奢华服务，迎合那些追求高品质生活的人士。

古北作为一个成熟的国际社区，以其浓厚的国际化氛围和丰富的生活配套，继续吸引着来自世界各地的高净值人群。项目周边拥有多所国际学校、高端医疗机构，以及便利的交通条件，使得古北99不仅仅是一个居住地，更是一个生活方式的象征。古北99通过超规格的软硬件配置以及所见即所得的准现房交付，为业主提供了更大的居住安全感。

古北99的出现，重新定义了上海高端豪宅市场的标准。作为一个历史悠久的国际社区，古北凭借其独特的地理位置和丰富的资源，再次吸引了公众的关注。古北99不仅仅是一个楼盘，更是一个集生活、教育、医疗、休闲为一体的综合体，成为高端人群的理想之选。对于许多购房者而言，古北99所提供的不仅是一个舒适的居住环境，更是一种身份的象征和生活方式的提升。它以其独特的国际化氛围和高端设施，为业主提供了无与伦比的居住体验。项目的准现房交付方式，给购房者带来了极大的便利和降低了不确定性，这在高端市场中尤为重要。对于那些希望在上海拥有一个高品质居住地的人来说，古北99无疑是一个值得考虑的选项。其丰富的国际资源、优越的地理位置和高规格的产品配置，使其成为上海豪宅市场的一颗璀璨明珠。古北99售楼处电话：400-9939-964古北99官方电话：400-9939-964

上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北99低密墅区准现房，将压轴加推2幢景观楼王，预计4月底取证，5月中上旬开盘，建面约135-154㎡精装大三房，预计1300万起。

值得一提，项目预计今年9月底交付。

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Shanghai Minhang Gubeiyue Residence sales Office Tel: 400-9939-964 Minhang is closest to the urban plate, is the Golden Hong Bridge, it is like a key, inserted into the central.

上海闵行古北悦公馆售楼处电话：400-9939-964闵行最靠近市区的板块，就是金虹桥，它就像一把钥匙，插进了中环。

At the same time, the Golden Hongqiao is also adjacent to the first generation of international community - Changning Gubei.

同时，金虹桥还和第一代国际社区——长宁古北毗邻。

Gubei is a high-end community, there are lots to be lots, to be matched with supporting, as Shanghai's first generation of international community, its influence and position in the property market is difficult to shake.

古北是个高端社区，要地段有有地段，要配套有配套，作为上海第一代国际社区，其影响力与在楼市的地位难以撼动。

古北黄金城道

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The ancient North is the west gate of Shanghai and the city card of Shanghai!

古北是上海的西大门，是上海的城市名片！

It is also a window for Shanghai to open to the world. The development of Gubei has driven the surrounding areas, and the living demand inside and outside the community is increasing, but even in the present Great Gubei area, new houses are still in short supply.

也是上海对世界开放的窗口，古北的发展带动了周边地区，社区内外的居住需求越来越多，但即便是现在的大古北地区，新房依然供不应求。

Such as the early Gubei Shang County, Gubei Shang Mansion (Gubei Shang County Phase II), Gubei Central Park, Gubei Golden Eagle Mansion, and Gubei Tianyu, these new panels were sold out early once they were launched, and Gubei entered the new house supply period.

如早期的古北尚郡、古北尚公馆（古北尚郡二期）、古北中央公园、古北金鹰府、古北天御，这些新盘一经推出便早早售罄后，古北进入了新房供应断档期。

Today, the "Gubei Yue Residence" belongs to the "Gubei Shang Residence" of the third phase of the works!

而今天要讲的【古北悦公馆】属于【古北尚公馆】的三期作品！

[Gubei Yue Residence] The first batch of housing opened in November 2022, when 214 units of housing were promoted for sale, with an average price of 88,000, which was sold out on the same day.

【古北悦公馆】首批次房源与2022年11月开盘，当时推售房源214套，均价8.8万，当日即告售罄。

Gubei Yue Residence Sales Office Tel: 400-9939-964 Gubei Yue Residence Official tel: 400-9939-964

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The project is now on sale is [Gubei Yue Mansion] two batches of housing.

项目现在在售的是【古北悦公馆】二批次房源。

Minhang Jinhongqiao International residential area, a new benchmark in the Great ancient North

闵行金虹桥国际住区，大古北全新标杆

Gubei Yue Residence

古北悦公馆

The building surface is about 51-60-70-118m²1-2 rooms

建面约51-60-70-118m²1-2房

The average price is 89,900 yuan /m², the total price starts from 4.3 million!

均价8.99万元/m²，总价430万起！

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Let's talk about three major advantages of the project:

先来说说项目的三大优势：

First, of course, the quasi-existing house, what you see is what you get, avoiding the many uncertainties of the off-plan house!

第一，当然是准现房，所见即所得，避免了期房的众多不确定性！

The basic facade, the community landscape has been formed

基本外立面、社区景观都已经成型

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Second, the decoration delivery, adhere to the selection of international well-known brands, the use of KOHLER (KOHLER), OPPLE lighting (OPPLE), OPPEIN home (OPPEIN) and DAIKIN air conditioning (DAIKIN) level of high-end brands, to ensure the quality of the living environment and comfort.

第二，装修交付，坚持选用国际知名品牌，采用科勒（KOHLER）、欧普照明（OPPLE）、欧派家居（OPPEIN）和大金空调（DAIKIN）等同等级别的高端品牌，以确保居住环境的品质感与舒适度。

The basic configuration of all have, you can achieve bag occupancy

基本该有的配置都有了，可以实现拎包入住古北99售楼处电话：400-9939-964古北99官方电话：400-9939-964

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最新消息：「古北99」2号楼“景观王座”压轴加推，预计5月取证开盘，预计售价9-12万/㎡，建面约134-154㎡精装3房，现场来访络绎不绝，人气如炙。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北是上海第一代国际社区，也是上海人心中顶流的“白月光”。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964..古北99，作为古北最后一块低密纯准现房社区，两开两捷，打破了古北楼市多年的沉寂！

去年10月，项目首开入市15天成交12亿；

今年2月，项目再度入市，建筑面积约134-154㎡精装三房加推，单价9-12万/㎡，堪称古北王炸级红包盘！

古北99开盘现场实拍

古北99开盘现场实拍

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现象级热销背后有5大基因：

所见即所得「实景准现房」

精装小高层+联排别墅「1.2超低容积率」

同源奢华酒店基因「无边际服务」

匹敌古北壹号会所的「超大商业地带」

2035规划「CAZ核芯区」

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PART1 引领时代，国际生活醇熟即享

区隔于一江一河的城市更新板块，古北是上海首个成片开发的高档涉外住区，由国际景观大师SWA操刀，超越时代的前瞻性规划，让古北实现了国际化社区的纯粹性。经过30年发展兑现，所见即所享。

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古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇，内中环，优越位置，作为经贸产业核心圈唯一的高端居住板块，古北没有一江一河CBD或旅游商贸的嘈杂感，生活配套更醇熟、生活方式更“国际范儿”。古北拥有51%的外籍常住人口，27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸、更有6800家外资企业、近80家跨国公司地区总部……作为沪上外籍人士和高净值人士的首选聚居区，古北的国际化地位，不可撼动。

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从当下市场看，买入古北的最佳时机到来。自去年6月起，上海土拍恢复价高者得，新房限价的枷锁松动，内中环土拍市场溢价率持续走高，且地块规模较小、容积率高，这就意味着，千万级买进内中环将越来越难，且2025年一二手价格倒挂或将不复存在。古北99单价约9.9万/㎡起，约20万㎡的低密墅区，价格与价值的错配，相当于给置业者一个买房「大红包」。

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入主古北的机会愈来愈稀缺。断供数年的古北，随着内中环土拍溢价的趋势与高智、商贸、产业等高净值人口涌入，不断激发着高端居住需求，加之古北原生居住需求的叠加效应，造成古北长期处于一房难求的短缺态势。而今年古北壹号二手房高达22万/㎡的价格，古北中央公园140㎡户型3.5万元的月租金，可见古北二手房与租售市场保持较高的活跃度，成为高流动性的资产「硬通货」。

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PART2 CAZ国际社区，繁华与静谧交织

在2035规划中，虹桥-古北一带是上海唯一被划入CAZ的的国际社区，在国家战略的势能之上，未来发展的动能潜力仍旧不可小觑。

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居于古北，举步即享国际化生活配套——近10所国际学校、国际高端私立医院、日系百货高岛屋、外资银行集聚于此；尽揽丰盛休闲娱乐——程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆，体汇+名都体育公园及约13万方新虹桥中心花园；更有上海涉外居委会、古北市民中心、黄金城道国际家庭日等活动……为居民打造温馨、融合的市民之家，让不同的生活文化在这里汇聚融合，成就包罗万象的国际化社区，繁华与静谧交织的宜居生活日常。

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PART3 古北珍藏 低密墅居

古北99低密墅区准现房，是古北「最后一块拼图」。

上海2010年开始停止容积率1.0以下住宅供地，市中心最高容积率控制在2.5，古北99综合容积率1.2，小高层容积率2.13，联排容积率0.86。由此，古北99近20万方低密产品俨然成为难得的“奢侈品”，在古北，乃至于上海市中心都是独树一帜。

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低容积率除了建筑密度低，也将更多的土地和空间留给了公共配套。约50米超宽栋距，视野开阔私密性佳，日照采光充足；超5000㎡集中绿化，将自然静谧与繁花美景融入生活；全龄架空层，让每个家庭成员都能找到专属活动空间，焕新美好人居新体验。

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更有历久弥新的麻黄金石材立面、双入户精装大堂、车库入口艺术星空顶……站在国际视野之上，为每一家一户营造感官与精神的盎然。

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古北99实景准现房，户型、公区、选材等都可观可感，看得见的安心；预计于今年9月底交房，打消购房者对于买房不确定因素的担忧；准现房缩短了交付周期，以盛捷酒店服务公寓三房租金为例：3万/月计算，若市面上新盘交付时间晚两年，过渡租金立省72万。

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PART4 迭新生活方式，给予心的归属

「服务」是衡量高品质住宅的终极准则，优质物业服务可以让小区“冻龄”，穿越周期实现保值增值，在时间流淌中历久弥新。

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古北99迭代升级古北的生活方式，同源世界奢华酒店基因，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容；并充分考虑当代高净值业主需求，提供日常居家服务、健康安全、资产托管等增值服务，如包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。妥帖照顾每个生活细节，成为业主们除家人外最亲密的生活管家。

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深谙当代世界公民对“第二精神空间”的需求，古北99打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与京城十大会所之一——缦合北京的「华府会」同源，有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶级资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，为古北纯粹圈层寻回心中的归属。

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全龄共享的架空层，将邻里及志趣的空间延伸至业主公共生活空间，有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动等将满足不同使用社交场景。

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PART4 宽尺户型，滋养于心的舒适质感

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A户型 建面约147-154㎡ 3房2厅2卫

◎面宽约4.5米客厅：容纳亲朋的自在欢聚

◎中西双厨房：满足四季三餐的精致味蕾

◎面宽约4米主卧套房：配备南向观景飘窗、独立卫浴及收纳衣柜，在慵懒居家时，在阳光的挥酒下，勾勒出生活的情浓与舒适

◎灵动“X”空间：可打造为先生阅读室/太太钢琴房/孩子小画室，赋予生活更多诗意可能

◎双阳台设计：让生活的琐碎，不与良辰美景相争，让主人的多面理想，各自精彩纷呈

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极简美学被诠释得淋漓尽致，却又不受任何既定规则的束缚。它就如同潺潺溪流，顺应着居住者内心的向往流淌。

在这套大平层中，灰白色调宛如灵动的舞者，在空间中尽情舞动，将极致美学展现得酣畅淋漓。

纯粹的背景色调无疑是空间的神来之笔。它就像一张素净的画布，为各式家具的展示搭建起了一个绝佳舞台。

躺椅、沙发与单人椅的选择别具匠心。它们融合了业主独特的审美眼光，宛如一个个灵动的音符，将个性巧妙地融入到日常的人居生活之中。

那些巧妙点缀其间的摆设物件，恰似夜空中闪烁的繁星，让整个空间熠熠生辉。

波浪形的吊顶无疑是空间的一大亮点。它以优雅的姿态起伏，为整个空间赋予了柔美的质感，仿佛微风拂过湖面，泛起层层涟漪。

当夜幕的深沉缓缓褪去，纯粹的白色重新成为空间的主调。那洁净无瑕的白，宛如温柔的怀抱，重新拥住了空间里的温暖。

嵌入墙面的壁龛以其对称式的设计，瞬间提升了空间的格调。那工整有序的布局，带来一种大气磅礴的视觉冲击，仿佛在无声地诉说着设计的精妙与不凡。

无主灯设计堪称绝妙之笔。没有了主灯的集中照明，光线以更为柔和、均匀的方式散布在空间各处，让整个卧室看起来格外通透，仿佛没有了边界的束缚。

极简风格贯穿始终，完美诠释了这种独特的生活态度。在这里，没有过多的装饰与繁杂的元素，每一处设计都恰到好处，以简洁的线条和纯粹的色彩勾勒出空间的轮廓。

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买房前必须了解的基本概念

#1. 五证齐全才能买

在购买新房时，一定要确认开发商是否具备“五证”：

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建筑工程施工许可证》

《商品房预售许可证》

如果开发商五证不全，房子可能存在产权问题，甚至无法办理房产证。

#2. 公摊面积 vs 套内面积

公摊面积：包括电梯、楼梯、走廊等公共区域，这部分面积会计入购房总价。

套内面积：实际可使用的居住面积。

买房时要问清楚公摊比例，一般高层住宅的公摊在20%-30%之间，过高则意味着实际得房率低。

#3. 容积率 & 绿化率

容积率= 总建筑面积 / 用地面积，数值越低，居住舒适度越高。

绿化率 ≥ 30% 的小区环境较好。

贷款买房，这些细节要注意

#1. 首付比例 & 房贷利率

首付比例：首付15%。

房贷利率：LPR（贷款市场报价利率）浮动

目前首套房利率

住宅首套：LPR3.6%-60BP=3.0%

住宅二套：LPR3.6%-50BP=3.1%

公积金首套：2.85%

公积金二套：3.325%

公寓类商贷：LPR3.6%+60BP=4.2%（2025年数据）。

#2. 等额本金 vs 等额本息

等额本金：月供逐月递减，总利息较少，适合收入较高的人群。

等额本息：月供固定，前期利息占比高，适合收入稳定的上班族。

#3. 征信记录很重要

银行审批房贷时，会查看个人征信记录。如果有信用卡逾期、网贷未还等情况，可能会影响贷款审批，甚至导致利率上浮。

二手房交易避坑指南

#1. 查清产权状况

确认房产证是否真实，是否存在抵押、查封等情况。

如果是共有产权房，需所有产权人签字同意才能交易。

#2.税费计算

契税：（1%-3%）

（家庭首套房140㎡以下1%，140㎡以上1.5%）

（家庭二套房140㎡以下1%，140㎡以上2%）

（家庭三套及以上住宅统一3%）

（非普通住宅3%）

增值税：满2年免征，不满则按5.3%征收。

个人所得税：满五唯一免征，否则按1%征收。

#3. 中介费

一般费用为房价的1%，可以适当谈判

（可以看另一篇文章看着给-二手房客户佣金模式）

交房验房注意事项

#1. 验房重点检查

墙面、地面是否有裂缝、空鼓。

门窗是否密封良好，开关顺畅。

水电是否正常，防水是否合格。

#2. 收房文件

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》

《竣工验收备案表》