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【项目简介】

越秀·天荟江湾位于广州市海珠区西南部，凭借其得天独厚的珠江后航道黄金岸线优势，打造一线临江的滨水综合体。项目总建筑面积约55万㎡，涵盖景观公寓、街区商铺以及大型商业综合体。该项目不仅是海珠南部的重要商业商务核心，还承载着未来海珠区“数字生态城”的发展蓝图，将成为广州新兴的地标性项目之一。

【项目特点】

1. 珠江后航道黄金岸线
   越秀·天荟江湾坐拥一线江景，南向可俯瞰珠江宽阔的水域。项目距离珠江边仅70米，居民可轻松享受江边露营、垂钓等多种休闲活动。随着珠江后航道的开发，未来区域将成为广州的热门地段，价值潜力巨大。
2. 未来发展潜力
   根据海珠区的《国土空间总体规划（2021-2035年）》，海珠区将建设成为数字创新城区，重点发展六大产业。越秀·天荟江湾正处于这一规划的核心区域，未来的数字创新与产业聚集将为项目带来巨大的升值空间。
3. 三大地铁环绕，交通便利
   项目周边拥有三条地铁线（2号线、广佛线、10号线在建），未来仅需5站即可直达广州南站。距离内环路仅1.3公里，轻松接入广州的主干交通网络，极大提升了出行便利性。

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【生活配套】

1. 丰富的商业配套
   项目自身配建了约3万㎡的岭南商旅商业MALL，以及4000㎡的特色商业街，未来将汇聚各类高端商业资源。此外，周边的东晓南、江南西、乐峰等成熟商圈，也为居民提供了购物、餐饮、娱乐等一站式服务。
2. 教育、医疗资源完善
   附近的教育资源包括海珠区的各类学校，为孩子的成长提供良好保障。医疗方面，项目周围有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院等医疗机构，为居民的健康保驾护航。
3. 丰富的公园资源
   海珠湿地公园、海珠儿童公园等绿地资源丰富，提供了充足的休闲空间，居民可以享受亲近自然的生活环境。

【区域介绍】

越秀·天荟江湾所在的海珠区，正迎来新的发展契机。项目所在的珠江后航道区域，未来将成为广州重点打造的滨江活力区。随着石溪片区的旧改项目投资超170亿元，区域内将建设268米超高层星级酒店、智慧创客办公空间及滨江公园等多功能公共配套，极大提升区域的综合竞争力。

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【户型鉴定】

1. 多功能分租户型（约31-36㎡）
   这些小面积户型设计灵活，适合投资与自住双重需求。低总价、低门槛，适合首次置业的年轻人，并可灵活分租，提供多重收益。

1. 南向一线望江LOFT（约74㎡）
   该户型提供南向宽阔江景，适合投资或自住。LOFT设计带来更高的空间利用率，且可明火，适合创意办公或小型商铺运营。

1. 高赠送2房户型（约54㎡）
   这个户型在较小的建筑面积下提供了更多的使用空间，适合小家庭居住，同时低总价和可明火的设计，使其成为一个具备投资价值的好选择。

【优点】

1. 一线江景，价值未来
   项目坐拥珠江后航道黄金岸线，享有一线江景。随着区域的开发，项目周围的价值将快速增长，成为广州核心商务区之一。
2. 丰富的配套设施
   项目拥有自带的商业MALL和特色商业街，周边教育、医疗、交通等设施齐全，为居民提供高质量的生活体验。
3. 交通便利，连接全城
   三条地铁线路环绕，距内环路入口仅1.3公里，出行十分便捷，无论是商务出行还是日常生活，都能轻松到达广州的各大核心区域。

【缺点】

1. 开发阶段较长，短期内可能受限
   尽管项目未来发展潜力巨大，但目前仍处于开发阶段，可能存在部分设施尚未完善的问题，住户需等待一段时间才能享受到全部配套。
2. 地块规模较大，建设密度高
   项目规模庞大，住宅、商业等功能区域密集，可能导致一定程度的居住密度较高，部分住户可能面临较为拥挤的居住环境。
3. 周边区域仍在改造中
   石溪片区的旧改正在进行中，虽然这为项目带来长远的价值，但短期内可能会面临施工噪音、环境不完善等问题。

【总结】

越秀·天荟江湾凭借其珠江后航道的优越地理位置、完备的交通网络和丰富的商业配套，成为海珠区的一大亮点。项目的未来发展潜力巨大，随着区域内的数字生态城规划和旧改项目的推进，预计将吸引大量投资和人才聚集，是理想的居住和投资选择。虽然存在开发进度较慢、部分配套尚待完善等问题，但总体来看，其长远价值不可忽视，值得关注。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✽✽✽✽

✅本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✽✽✽

1.购房政策-全面开放限购，能者多买

广州市人民政府办公厅于2024年9月29日发布了《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》，明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，并于2024年9月30日起正式实施‌。此次政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房时，不再审核购房资格，也不再限制购房套数‌。此前，广州市的限购区域包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域，在这些限购区域内购买建筑面积120平方米以上住房不限购，非本市户籍居民家庭和单身人士在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）‌。

2.首付政策，房贷利率政策

备注：目前为止，公积金和商业贷款利率，无论是首套还是二套，都可以按照首套贷款利率计算（当二套贷款时，首套要进行网上挂牌操作，然后就可以按照首套贷款利率计算）。

商业贷款首付比例：

商业贷款首付款比例降低至15%，

首套房和二套房的首付比例相同，同样的首付款，房贷利率也相差不多，真的是对购房者有很大的利好。

公积金贷款首付比例：

首套房：首付比例20%，2025年5月7日，公积金首套房贷款利率从2.85%已经降到了2.6%，真的是对公积金购房客户一个很好的政策

二套房：首付比例20%，公积金属于福利贷款，在二套房的情况下，房贷利率也很友好。

然后我们看一下公积金的最高贷款额度

公积金贷款计算方法：公积金账户余额乘以8➕缴存额度乘以至退休的月份数（缴存额度即是单位加个人的缴存额）

3.税费政策-契税、个税、增值税

契税

首套房：

房屋面积≤140平，契税1%；

房屋面积＞140 平，契税1.5%；

二套房：

房屋面积≤140平，契税1%；

房屋面积＞140 平，契税2%；

三套房及商业性房屋：无论房屋面积大小，统一3%；

个税

正常征收：1%

满五唯一：免征

提供发票无增值：免征

增值税

满两年：免征

不满两年：5.3%

购房主体：以家庭为单位，满18岁算一个家庭；

增值税满两年界限：交契税时间至今计算，或者房本第二页盖章登记时间计算

未成年人购买商品房：可以购买，但要全款