昔日风光无限，如今自身难保！香港富豪纷纷跳船，“磁带大王”爆煲，无家可归...

香港地产市场风云变幻，昔日风光无限的资深投资者“磁带大王”陈秉志，近日却陷入了前所未有的财务困境——他自住多年的豪宅薄扶林域多利道188号独立屋，竟然沦为银主盘，被银行接管强制出售！这位曾经叱咤投资界的传奇人物，如今连自己的安乐窝都保不住，令人唏嘘不已。

陈秉志，这位因早年涉足磁带产业而得名的投资大佬，曾经凭借敏锐的眼光和稳健的投资策略，在香港地产圈内树立了不可动摇的地位。1988年，他以2350万元购入了这座位于薄扶林域多利道的独立豪宅，作为自己和家人的温馨居所。37年来，这座占地约15,240平方呎、附带1.8万平方呎私家花园的四层大宅，见证了陈秉志的辉煌岁月。

然而，岁月无情。尽管这套豪宅目前市值高达4.3亿元，呎价约70,689元，较购买时大幅升值约17倍，但陈秉志的财务状况却急转直下。近年，他频繁出售旗下物业套现，涉及金额高达数十亿元，但依然难以摆脱资金链紧绷的困境。

据悉，陈秉志早于2021年向富邦银行借贷约3.5亿元，并将这套豪宅作为抵押。由于无法按时偿还贷款，银行于今年5月正式接管该物业，成为银主盘。也就是说，这座陈秉志和家人自1980年代以来一直居住的豪宅，现已被银行收回，强制出售。

陈秉志本人也曾公开承认，自己拖欠富邦银行这笔巨额贷款，且自2023年底开始委托代理放售该物业，叫价约3.5亿元，但市场反应冷淡，无人问津，最终只能无奈沦为银主盘。

这座豪宅不仅面积宽敞，拥有罕见的全海景视野和庞大的私家花园，更具重建潜力。若获得政府批准重建，最大楼面可达1.8万平方呎，折合楼面地价约2.39万元，性价比极高。但即便如此，面对当前市场环境，仍然难以吸引买家。

除了这套自住豪宅被迫出售外，陈秉志近年来在物业买卖市场上的表现也极为引人关注。过去两年，他频频沽货，出售物业金额累计高达数十亿元。

其中，最受瞩目的是他以公司转让形式出售的中环中心67楼全层，建筑面积达26,967平方呎，成交价7.5亿元，呎价约27,812元。虽价格高昂，但较当年买入价仍低约15.7%，显示出投资回报率出现明显缩水。

此外，2023年8月，他还出售了中环中心35个车位，成交价介乎438万至550万元，部分车位甚至低于买入价，个别还需账面蚀让约15%。这一系列资产减持动作，无不透露出陈秉志资金链紧张、财务压力巨大的信号。

陈秉志的困境并非孤例。近来香港楼市整体出现大幅调整，住宅及工商铺物业价格均大幅下跌，跌幅近三成，令不少重量级投资者被迫减持甚至割肉出售。

以往被视为“不败金身”的纪惠集团，近日也传出首次录得蝕让。该集团持有的中环租庇利街一地铺，2011年以7,280万元买入，近日以3,880万元出售，账面亏损约3,400万元，跌幅接近五成。该地铺现由连锁咖啡店租用，月租约12.5万元。

另一边厢，有“收租王”之称的永伦集团亦频频沽货套现。其旗下位于金钟远东金融中心的高层海景单位，以意向价约6,116万元放售，较7年前购入价大幅下跌约63%。永伦集团近期一周内连环出售三项物业，套现近10亿元，反映出市场避险情绪浓厚。

楼市的寒冬也令部分投资者不得不放弃重建计划，转而出售现有物业。被誉为“百亿铺王”的黎永滔，最近委托代理公开招标出售旺角亚皆老街67至71号全幢物业，意向价约6亿元。该物业原计划重建为商住综合体，但市场环境恶化，令其决定放弃重建。

该物业地铺由本地科技券商富途证券租用，月租约100万元，整幢月租收入达168万元，租金回报率约3.36%。即使如此，投资者仍选择出售以套现，反映出市场调整的压力。

业内人士指出，银行通常每隔一至两年会对抵押物业重新估价，以审视贷款风险。随着楼市价格大幅下跌，银行面临更大压力，纷纷向贷款人发出“call loan”（补充按揭）通知，要求业主补充资金或出售资产。

部分业主虽能通过主动放盘减轻压力，但也有不少因无力应对，被迫让物业沦为银主盘。陈秉志的豪宅被接管，无疑是当前市场环境下银行风险管理加强的典型案例。

陈秉志这位曾经叱咤风云的投资传奇，如今连自住豪宅都难以保住，令人感叹香港楼市的巨大变局。豪宅价格虽高企，但流动性不足，融资环境收紧，令不少投资者陷入财务困境。

对于广大投资者而言，这场风暴提醒大家必须审慎评估市场风险，合理配置资产，避免盲目加杠杆。特别是在经济不确定性加剧、楼市调整明显的背景下，稳健经营和灵活应对成为生存关键。

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