押注深圳旧改

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

新房没卖完，就加速接棒城中村改造。

利润跳水，旧改布局加速

深圳新房市场的热度逐渐降低，供应节奏也随之放慢。

2025年整个5月截止到27日，深圳新房仅批准了5张预售证，其中一张还是公寓项目，而2023年的5月，深圳新房就有16张预售证。

而在这样的背景下，深圳的城中村改造却开始加速推进。

最近（5月23日），位于龙岗布吉街道的南门墩城中村改造项目迎来了新的进展，成为深圳第二个“城市更新转为城中村改造新政项目”，天健集团以975万元的价格中标，接手了该项目意愿征集阶段服务项目。

南门墩城中村改造项目已经持续了将近17年，最初由佳兆业负责改造开发，2021年11月传出停工消息。

该项目纯占地面积约12.12万平方米，建筑面积合计约35.48万平方米（住宅），涉及2360户权利人。

根据2016年的草案，整体规划包括14栋超高层，其中有1栋62层的写字楼、1栋46层的公寓、多栋40-46层的住宅以及集中商业，同时还配建了一所18班制的幼儿园和24班制的初中。

这已经不是天健集团第一次介入深圳的大型旧改项目了。

今年1月，深圳市龙华区城市更新和土地整备局发布了《2025 年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划 (草案)》的公示，其中位于龙华区民治街道的民乐路片区城市更新单元，由天健集团的参股公司深圳市天珉房地产开发有限公司介入。

该项目拟拆除重建范围为 87684㎡，拟更新方向为居住、商业等功能。

2月，天健集团又中标了位于罗湖的螺岭片区改造项目合作单位服务项目。

该项目改造范围总占地约12.06万平方米，共覆盖307栋建筑物，2535套房屋，规划容积472755㎡，其中住宅381872㎡。

（项目改造范围）

去年，天健集团以410万拿下了深圳福田沙尾村城中村旧改项目，中标沙尾村城中村改造意愿征集阶段服务项目。

该项目城市更新单元范围总占地面积约12.18万㎡，由沙尾村及金地工业区两部分组成，分别占地约11.02万㎡、约1.16万㎡，其中住宅占绝大部分，约42.9万㎡，现状容积率约4.0，意愿征集阶段工作涉及约1.6万套房屋。

但这些都不是天健集团介入的最大改造项目。

2021年5月，天健集团中标龙岗区南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目前期服务项目，项目实施面积达到252公顷，初步认定范围内旧屋村面积为5765.49平方米。

但这些都不是天健集团介入的最大改造项目。

2021年5月，天健集团中标龙岗区南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目前期服务项目，项目实施面积达到252公顷，初步认定范围内旧屋村面积为5765.49平方米。

然而，在天健集团大规模介入深圳旧改的同时，集团的利润规模以及整体现金流却面临紧张的局面。

2024年天健集团年度报告显示，集团营收与利润规模下滑。

受房地产销售和建筑施工业务下滑影响，2024年营收约213.57亿元，同比下降20.9%；归母净利润约6.21亿元，同比下跌59.09%；由于地产预售减少导致销售回款下降，经营活动现金流净额11.40亿元，同比减少83.93%。

到了今年一季度，经营活动现金流的压力进一步加剧。

据天健集团2025年一季度报告，天健集团营收微增，利润却大幅下滑，且现金流压力进一步提升。

2025年一季度天健集团营业收入约28.85亿元，同比增加约4.86%，但归属上市公司股东净利润却由2024年的9736.2万元缩水约58.57%至4033.9万元。同时，经营活动现金流净流出同比扩大20.26%至15.93亿元。

在这样的艰难处境下，天健集团仍然接手了一批旧改项目，这足以看出集团想要转型升级的决心。

去化与跌价之困

大规模介入旧改项目，前期需要垫付拆迁补偿、土地整理等大量资金，而且项目周期长，短期内很难通过销售回款或工程结算转化为收入，实现现金回流。

但天健集团恰恰急需销售回款。

根据天健集团2024年年度报告，其在售的21个项目去化情况并不理想，不少项目去化速度都相对较慢。

例如，位于深圳坪山区石井板块的天健和悦府，在2023年5月至2025年3月期间，先后推售三次，共计1225套住宅，备案单价区间约3.49万—4.17万/平，截至2025年5月27日，在深圳房地产信息平台上显示，还剩余720套。

位于深圳坪山区碧岭板块的天健瑞云府，2025年4月入市，210套住宅备案单价约2.85万—3.81万/平，目前在深圳房地产信息平台上显示仍剩200套。

此外，位于深圳光明坪山区的和瑞府也尚未售罄。

不仅如此，位于广西南宁的部分项目在销售过程中还出现了跌价情况。

集团对南宁天健和府、广州天玺花园、苏州清枫和苑等进行了跌价计提。

其中位于南宁的天健西班牙小镇、南宁天健国际公馆、南宁天健世纪花园等13个完工项目，2024年年末合计计提存货跌价准备计人民币5.12亿元。

（2024年天建集团财报）

据天健集团2024年财报，虽然天健集团的城市建设业务占集团收入约54%，综合开发业务只占集团收入约48.2%，但城市建设业务去年营业收入同比减少40.26%，综合开发业务同比仅减少0.29%。

相比较之下，综合开发业务的销售及回款就显得尤为重要了。

旧改项目需要持续投入资金，而天健集团在大量介入旧改项目的同时，还面临着经营现金流吃紧的状况。如果不寻求外部融资，短期要面临的挑战并不小。

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