北京
物业服务纠纷是基层社会治理中的常见矛盾，业主因不满服务质量拒交物业费的现象屡见不鲜。近日，湖南省长沙市中级人民法院(以下简称“长沙中院”)审理的一起物业费纠纷案中，法院将政府监管部门的“黑榜”评价引入司法审判，结合法律规则合理核减物业费，为类案审理提供了示范样本。
2017年5月12日，A物业公司与B小区业主委员会签订《物业服务合同》，业主唐某、宋某夫妻因认为物业服务质量差，自2018年1月1日起拒交物业费。经多次催讨无果，A物业公司于2023年11月7日向法院起诉，要求唐某夫妻支付欠缴的物业费。一审法院认定，唐某夫妻虽提交照片等证据证明物业服务存在瑕疵，但未能证明物业公司构成根本违约，故判决二人支付物业费7006元。唐某夫妻不服，向长沙中院提起上诉。
长沙中院经审理确认，A物业公司通过日常工作记录等材料证明其已履行基本服务义务，业主应支付物业费。但法院同时查明，因服务质量问题，A物业公司被列入2021年度某区第二季度物业小区服务质量评价“黑榜”。
长沙市住建部门推行的“红黑榜”机制，旨在通过季度评价倒逼物业服务质量提升，其“黑榜”名单直接反映企业服务缺陷。法院据此认定，A物业公司在2021年度的服务存在重大瑕疵。长沙中院综合考量服务缺陷对业主权益的影响，判决2021年度物业费按合同标准的70%核减，其余年份费用仍按原约定支付。
本案将“红黑榜”机制引入司法程序，为物业服务质量评价提供了客观标准，解决了此类纠纷中长期存在的“事实认定难”问题。同时司法判决与政府监管形成闭环，倒逼物业行业规范发展，从源头减少矛盾纠纷，助力构建和谐社区。
来源：长沙市司法局
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