连珠城都被砸盘，谁来救救二手？

新房砸盘二手，都砸到珠江新城了。

前段时间，广州天河区临江大道的保利天曜项目正式开盘。

价格在8.6-11.4万/㎡，这一价格不仅低于此前预期的10万-13万元/㎡，更直接击穿了珠江新城核心区二手豪宅的价格底线。

此项目凭借价格、“天曜”系产品、一线江景等配置，迅速吸引了大量高端买家转向新房市场。

其首推的建面约120-210㎡户型，价格覆盖8.6-11.4万/㎡，其中北地块塔楼对标珠江新城第三梯队二手盘（如保利心语、隽峰苑），南地块板楼则直接叫板第二梯队的嘉裕公馆、花城湾等。

以170㎡户型为例，天曜单价9.66-11.2万/㎡，而同类二手房的成交价已从高峰期的13-16万/㎡跌至11-12万/㎡，价格倒挂空间不断缩小。

也正是保利的“价格屠夫”做派，导致珠江新城二手豪宅业主们心态绷不住了，开始加速“出逃”。

如近期的侨鑫汇悦台，就有媒体披露业主们开始集体抛售，贝壳内网除开车位外，已经挂出28套住宅，挂牌量已经突破6%。

而且其中不乏降价的房源，28套准备出售的房子，有调价记录的占比超过53.57%，其中八成是降价的，可见业主心态有多不稳。

此外，有中介放出了5月份（截至24号）珠江新城的成交情况。

可以发现中海花城湾、嘉裕公馆价格已经稳定在12-13万/㎡，这个价格对比巅峰时，可以说双双大跌。

再次一档的保利心语、利雅湾、中海璟晖华庭等，价格在8.5-10万/㎡。

以上成交的户型，几乎全都是北向的。说明如今也只有这些朝向不太好的，价格一次性降到位了，成交才快。

而且这个成交价，对比保利天曜的新房房价，优势也不再了。

珠江新城的二手市场，一向炒家多，如今大概只有少部分多套房持有者仍幻想“政策救市”，但更多业主已选择断臂求生。

珠江新城某中介透露，当前二手成交周期长达12-18个月，业主普遍降价10%-20%才能吸引看房，甚至有豪宅业主“周周调价”，仍难觅买家。

更可怕的是，保利天曜并非孤例，广州新房市场正以“低价入市”策略全面冲击二手房流动性，形成“新房砸二手”的恶性循环。

比如天河东部的保利天汇，前两年售价高达7字头。但如今周边的新房天河都荟不仅户型更有优势，而且价格4字头起，导致不少刚收楼的保利天汇业主，4字头抛售跑路。

老黄埔的广州地铁珑岄上城，既是片区内唯一130%使用率的产品，总价也低至240万起，击穿周边二手房东们的心理防线，想出货？你再继续降价呗。

还有海珠西板块，前几年中海观云府新房售价也是7万+，如今新规户型的绿城馥香园5.2万/㎡起售，观云府业主还没入住首付就亏没了。

△绿城馥香园效果图

发现了吗，当前广州楼市陷入“新房吸血二手”的怪圈。

但若二手市场持续冰冻，整个房地产链条将面临系统性风险。

1）置换链条断裂，刚需购买力被锁死。

广州业主平均换房周期为9年，若二手交易停滞，改善型买家无法通过“卖一买一”释放需求。

以保利天曜为例，其买家多为珠城二手业主，若后者无法套现，新房购买力将大幅萎缩。

2）流动性不足，会导致价格持续下跌。

广州中原研究发展部统计数据显示，4月二手成交就高达10312套，同比增加了13%。

但对比如今广州高达14.6万套的二手挂牌量，流动性不足，会导致价格螺旋式下跌。

3）金融风险传导，系统性隐患加剧。

二手房流动性危机可能引发连锁反应，如业主断供、法拍房激增、银行坏账率上升。

2025年2月广州法拍房挂牌量同比增加35%，其中珠江新城豪宅占比超15%

4）新房的价格战，具有不可持续性。

如保利天曜楼面价5.1万/㎡，售价8.6万/㎡看似利润可观，但若算上资金成本（年化5%）、两年半交付周期，实际利润率不高。开发商为回款卖低价，最终将反噬土地市场。

此外，当新房价格持续低于同地段二手房价，购房者将丧失“资产保值”信心，进一步加剧观望情绪。

说到底，如今的楼市，只顾新房，不顾二手。

毕竟新房手握：政策红利（无门槛、首付15%、利率3%、低税费）+产品代差（得房率高、智能精装）+价格倒挂（开盘比周边二手低价），真是把二手按在地上摩擦。

但二手市场一直都是楼市很重要的一环，广州楼市亟需打通“新房-二手”循环。

二手市场不起，楼市难言复苏。

那该如何破局？或许可以在政策、市场多方面发力。

如政策方面，可以继续放宽二手房限售、降低交易税费，激活置换需求；

市场方面，房企需避免“价格踩踏”，通过产品创新（如小户型、多功能空间）错位竞争；

购房者们，也应理性看待市场波动，优先选择核心区抗跌资产，避免盲目追涨杀跌。

如今楼市正处于深度调整，但当开发商不得不以“割肉价”换销量，二手业主则在亏损深渊中挣扎。

可以说，这场价格战没有赢家。

唯有打通二手市场的“任督二脉”，让资产流动起来，才能为楼市注入持久活力。