北京润府调规后，华润成本之刀砍像总包商

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5月15日，北京规自委公告了公众对北京润府调规方案的反馈意见，共计116条。

它综合了18条意见作答，有关采光、车位、阳台和容积率等，不一而足。

为了减少关注度，陈海鸥特意把新总平图的公示期放在五一假期前后。他是华润置地北京总经理，5月16日，他因旗下公司欠款35元，被限高了。

这种控舆情的手法，依然改变不了一个事实，对北京润府二期的调规，群众的意见很大。

花姐判断，绝大部分来自一期的业主。开盘11个月来，它已网签了447套，占一期预售套数的70%。

为什么卖出这么多，北京润府还要调规呢？

答案在于，这是一个超级大盘。北京润府占地6.99万平米，规划地上建面17.58万平米。

原规划1384户，整体去化率约31.9%，网签均价5.87万元/平米，待售937套，货值剩下约70亿元。

由于剩余的货值大，开发商才有足够的动力去调改。

来自大兴区的元启也是如此——占地4.7万平米，规划地上建面11.77万平米，共计1054户。

它2025年4月月14日公示了调规方案，至今还没有公告公众的反馈意见。

它们俩也有些差异。

元启很早就预谋要调规，在去年11月就停止了网签，开盘8个月网签66套，去化率仅为6.27%，待售988套，货值剩下约60亿元。

于是，它决心推倒重来。

但北京润府不一样，硬是把一块地分成两期开发。一期早已开建，想调改都来不及了。

花姐判断，陈海鸥对北京润府调规，有点临时起意的意味。这导致一期业主叫苦不迭。

而元启调规，搞得很丝滑、很阳光。为了介绍新元启全赠送的奇偶阳台，还特意搞了一场盛大的发布会。

反观北京润府调规，如锦衣夜行。

它带给一期业主最大的冲击是，二期新设置了南向开敞阳台，得房率比一期高出15%

这个奇葩的场景，带来一个敏感的问题，二期产品背刺一期。在同一个小区里有背刺，北京润府是独一份。（详见《北京润府调规，老业主躺枪了》）

现在，摆在陈海鸥面前的是，该如何去安抚一期业主的情绪。这，有关民生问题。

二期将出现“封闭阳台”

和元启相比，北京润府调规的幅度大了许多。

问题主要出在阳台的设置上。

元启设置的是奇偶阳台，楼栋的位置不变，也不影响原有的户型结构，阳台也不计入容积率，但会增加楼间距——阳台进深为1.2-1.4米。

而北京润府二期为开敞阳台，即每户南向都有一个阳台，计入一半产权面积。北面也有设备阳台赠送。

这意味着北京润府二期要动大手术，楼栋的位置会变化，户型也会变化。和一期户型比较，等于是推倒重来。

至于二期的阳台会不会封？

花姐仔细分析了阳台结构，大抵会是内嵌式阳台。意味着北京润府二期将出现封闭阳台，极大地提升了得房率。

当然，有关阳台和设备平台封闭问题，反馈意见的第3条也提到。

但北京润府的答复十分巧妙，称“项目符合'好房子'的政策适用范围”。

北京规自委经开区分局的意见也很有意思：如后续住宅发生开敞阳台及设备平台封闭行为，您可向有关部门反馈相关情况，将按照相关法律法规进行查处。”

这些回答，都很正确，但依旧没有当下明确答案。

紧接着第4条反馈意见又问："开发商应明确阳台为开敞阳台或封闭阳台"。北京润府才直接回答：开敞阳台。

但报规为开敞阳台，不等于交付时也开敞着。

北京楼市公开的秘密是，阳台报规都是开敞阳台，合法合规，等工程验收后，请第三方再进行封闭，形成封闭阳台交付。（详见《北京封阳台，发出了信号》）

没有分期报规之失

北京润府占地6.99万平方米，是北京近几年单幅出让的最大地块。

由于地块太大，华润置地将它分两期开发。按照相关规定，同一地块，最多不能分三期开发。

一期为：8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#；二期为：1#、3#、4#、6#、7#、9#、12#、13#、18#、19#。

因为分期，它须有两个施工许可证（下文详述）、两个规划许可证。

一期规划证于2024年03月19日取得，建设规模15.08万平米——未含二期。截至目前，二期调规后的10栋楼规划证还没下来。

比较奇怪的是，北京润府既然是分两期开发，为何2024年4月22日要一次性公示总平面图呢？

这次反馈意见中也表达了类似的问题：同一个地块设计方案为何会公布两次？”十分犀利。

在这里，花姐大致还原一下其中的原委。

在2024年2月以75.38亿摘得亦庄北神树地块之后，华润置地就决定将北京润府分两期开发。

这并没有错，因为体量太大，它的总建面25.73万平米，其中地上建面17.48万平米。

为了让北京润府全面展示出来，把一二期放在一张图纸上、一次性报规了。

这表明，时任华润置地北京公司总经理凌晓洁没有想过，二期可能会调规。从北京润府的总平图也可看出，所谓的一二期没有明显的分界线。

从常规的操作手法，一期和二期是要分开公示总平图的。

时间来到了2025年2月12日，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》下发。

北京润府所在的亦庄，在好房子政策范围内，可设置“阳台+风雨连廊+首层架空层+邻里中心”等。

陈海鸥很敏锐地反应过来，北京润府二期还没动工，没有领取规划证、施工证。

一切还来得及。

于是，北京润府二期调规动作就悄悄开展了，向一期业主们下发了“关于北京润府项目高品质家园建设征询意见问卷”调查表征询意见。

结果是，遭到了一堆投诉。

换新总包商，压缩16.8%成本

北京润府二期，要换新的总包商。

2025年4月28日，北京润府公布了二期的两个中标候选人，第一候选人为湖北鑫盛基建筑工程有限公司（简称“鑫盛基”），第二候选人为华新建工集团有限公司。

花姐预计，最终的夺标者应是鑫盛基，因为3.23亿元的中标价格，比华新建工便宜110万元。总建面14.29万平米，其中地上9.37万平米，涉及10栋住宅楼等。

鑫盛基成立于2016年11月，注册资本1亿元，法人黄路持股95%，黄卫东持股5%。

这家只有建筑工程施工总承包二级资质的建筑师，却是华润置地的常客，活跃在华润置地唐山、大连、福建、沈阳、哈尔滨等城市多个项目中。

为什么北京润府二期要换总包商？花姐的直觉是，鑫盛基的要价更低些。

早在2024年3月27日，北京润府一期就取得了施工可证：110230202403270101，工程规模为11.13万平米，总金额为3.025亿元。

二期工程规模比一期多了28.39%，但总价格只贵了6.8%。若论每平米单价，二期比一期便宜了16.8%。

一期的总承包也是民营企业——大连常瑞集团有限公司。

它成立于2003年8月，注册资本15057万元，法人马永辉，注册地是辽宁省庄河市城山镇当铺委，马长瑞和马长璘分别持股70.1136%和29.8864%——2024年从别人手上买来的。

它对外有8笔投资——5笔已经注销，包括投资了一家医院、贸易公司和广告公司。

不过，换了总包商之后，如何保证北京润府一期、二期外立面一致，也是个问题。

北京润府在答复反馈意见中表示：二期楼栋立面风格、设计元素、材料品类、颜色、工艺做法均与一期保持一致。

但对单体楼栋具体的开窗面积、开窗间距、防护栏杆高度，答复的很模糊，只是称“依照国家及北京市相关规范标准等要求进行建设”。

依照花姐判断，二期的产品提升，远不止新增了南北阳台，在开窗比上，也将有大幅提升。

北京润府二期调规，会增加不少成本。

但央企华润置地也要过紧日子，陈海鸥须精打细算，只好压缩承包商的费用了。