为什么说重庆的房价必须涨？

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最近一段时间，粉丝问我最多的问题就是：

院长，重庆的房价到底还涨得起来不？

关于这个问题，我内心的答案其实是非常笃定的。

但这个背后的原因，却不是一两句话说得清楚的。

因为房价背后所涉及到的东西太多了，包括地方财政、地方债务、上下游产业、居民就业、金融风险、居民消费、居民财富、汇率、城镇化等等一系列的经济和社会问题，绝不是“我买得起就该涨，我买不起就该跌”那么简单。

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对于重庆这座城市而言，要想实现经济的平稳增长和社会的总体稳定，房价在未来几年内只有上涨一条路可以走。

一直横盘都不行，更不用说持续下跌。

今天我就给大家从几个方面分析一下，为什么重庆的房价必须涨。

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首先是风险防控的问题。

大家还记不记得，在去年和今年3月的大会里，房地产都是和防风险挂钩的。

什么风险？

主要就是金融风险。房价下跌一定会引发银行系统的风险。

在过去几十年，房地产一直都是货币循环的驱动力。我们银行的贷款大部分都是抵押贷款，需要通过抵押物去创造货币。

而这个社会最大的抵押物就是：房子。

这就意味着如果房价下跌，那抵押品的价值就会缩水，进而引发银行的坏账风险甚至会导致整个信用体系的崩塌。

这一点从重庆的法拍房市场就可以看得非常明显。

2024年在全国40个大中城市的住宅法拍房数量中，重庆以12122套法拍房挂牌量高居榜首。

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而重庆法拍房的成交均价和折扣率也都排名倒数。

如果重庆的房价不能止跌回升，重庆的法拍房数量还将进一步上升。银行坏账率攀升，进而引发系统性金融风险。

而这样的风险，是我们任何一个人都承受不起的。

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不然你以为重庆的轻轨地铁为什么要涨价？

第二是地方财政收入的问题。

根据官方公布的数据，2021年重庆土地出让收入为2044亿元，占全年财政收入（不含社保基金收入）的43%。

到了2024年，重庆土地出让收入下降至788亿元，仅占全年财政收入（不含社保基金收入）的17.5%，比2021年大幅下降25.5个百分点。

这样的缩水幅度也拖累了全市财政收入的整体水平。

图源重庆市轨道交通官网

2024年重庆的财政收入（不含社保基金收入）比起2021年甚至还下降了5.2%。

土地价格和土地出让收入跟房价无疑是直接挂钩的。

房价下跌虽然会让地方债务有所收敛，但也让政府没有办法更好地进行基础设施建设和提供公共服务，同时还会加剧过去债务的还款风险。

说白了，就是因为房价影响了土地价值，而土地价值就是一个城市的“股价”。

要想拉升一个城市的“股价”，那就必须先提升房价。

重庆近几年的供地策略发生了根本性的转变，从过去天量供应的“批发市场”变成了量少质优的“精品店”。

去年中心城区全年成交的住宅用地建筑面积仅有135万方，还不足2021年的十分之一，几乎到了可以忽略不计的程度。

图源锐理数据

既想少供地，又要维持财政收入水平，拉升地价就是唯一的出路。

而地价涨的前提，就是房价必须涨。

之前新房库存的加速去化再加上近两年新增供应的缺口，未来一两年重庆新房价格，尤其是新规范之下的高品质新房的价格，一定会出现比较明显的跳涨。

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第三是就业与居民财富问题。

房价下跌会影响整个产业链。在过去市场好的时候，房地产可以占到GDP的11%~12%。

但在2024年，这个占比直接下跌到了6%，甚至远低于日本和美国的8%~9%的水平。

但我们的城市化率比起日本和美国还差得很远，还没有等到富裕我们的发展就面临停滞。这个现象显然是不正常的。

房地产市场的回调，让上下游几十上百个产业都受到了非常严重的影响。

这个影响也许是只报表上一个个冰冷的数字，但落到每一个具体的个体头上，就是一座足以压垮一个家庭的大山。

大量的上下游产业的从业人员面临着失业降薪的困境。

要在这样的困境中刺激消费，无疑是痴人说梦。

另一方面，中国人70%的财富都在房地产上。房价下跌会导致所有居民资产负债表严重的衰退。

纸面繁荣的效应消失之后，经济就会陷入到严重的通缩。

只有让房价上涨，才可以让居民有普遍的获得感。而这背后，是整个社会的幸福感和稳定。只有个人的资产负债表稳定了，人们才有底气消费，有底气创业。

重庆中心城区的人均可支配收入达到53145元，比成都还高。但为什么总感觉消费实力比起成都差了一大截？

最根本的原因就是重庆的房价被成都远远甩在了身后。

所以房价不只是经济问题，而是影响更深远的社会问题。

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最后是城镇化的问题。

目前我们国家的城市化率只有66%，而重庆也仅有72%。

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这距离90年代日本楼市泡沫的82%还有太长的路要走了。

就算每年提升1%，也将支撑起重庆楼市每年1000万平米左右的新增购房需求，相当于2024年重庆全年二手房成交量的90%，新房成交量的两倍。

这些新增的城市人口啊，必然会带来居住需求的持续的存在。

而当前重庆的房价在全国范围内仍处于低位。

在土地供应持续减少，而购房需求持续增加的大背景下，重庆房价上涨是一个完全可以预见到的结果。

唯一的区别就在于是今年涨还是明年涨而已。

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房价的本质是其实多重矛盾集中的投射。

它既是货币超发的产物，又是维护信用体系的关键；它既是经济增长的引擎，又是社会稳定的基石。

不管从风险防控和财政收入的官方层面来看，还是从居民就业和居民财富的人个层面来看，重庆的房价都必须涨。

很多人现在看不到希望，因为我们看到的都是房价下跌，是通货紧缩。

但我告诉你们，走出通缩或许是一个非常缓慢的过程，但是通胀一旦出现，那就是一瞬间的事情。

股市里的三根阳线就可以改变信仰，而房价也是一样的道理。

当新房价格持续上涨一个季度甚至是半年的时候，整个城市的新房市场、二手房市场、土地市场都会跟风涨价。

当楼市的赚钱效应因为房价上涨而再次出现，购房者也会形成越买越涨的自我强化机制。

这一天已经离我们越来越近了。